כיצד לקנות בנק Foreclosures
הבנקים עצמו הנדל"ן כי הבנקים רכשו את הבתים באמצעות עיקול . בתים על ספרים של הבנק נקראים REOs, אשר ראשי תיבות של "נדל"ן בבעלות". להבין כי כאשר הבנקים מקבלים מעשים רכוש לבתים באמצעות עיקול, זה לעתים קרובות כי אף אחד לא הופיע על הצעדים לבית המשפט להציע את הסכום המינימלי של המשכנתא הקיימת (ים) או את הבנק בכוונה ההצעה המינימלית כך שאף אחד לא יגע בו.
על פני השטח, זה אולי לא נשמע כאילו העיקולים הם רווחיים, במיוחד אם הבנק רוצה למכור את המלאי שלה בשוק הפתוח עבור הסכום שהיה חייב פעם לבנק על ידי משכנתאות הקודם. עם זאת, הנה לפחות שתי סיבות מדוע REO יכול להיות רווחי לך:
- אם שתי הלוואות היו מאובטח על הנכס (אשר נפוץ בימים אלה), המלווה השני לפעמים לא לעקל. אם המלווה השני לא לפצות את התשלומים בחזרה למלווה הראשון ולהתחיל הליכים טרפה משלה, המלווה השני מקבל מחקו החוצה טרפה. משכנתאות השני השני מהווים 20% או יותר של שווי השוק המקורי.
- לעתים קרובות הבנק לא רוצה לשבת על המלאי שלו. מאז זה לא קיבל את ההצעה המינימלית של משקיע או קונה הביתה במהלך המכירה עיקול בבית המשפט, הבנק עשוי להיות מחיר כי בית REO עבור פחות, רק כדי להיפטר ממנו. תלוי החשבונאות הפנימית שלה.
מציאת סוכני הרישום REO
ישנם מקומות רבים זמינים באינטרנט כדי למצוא foreclosures . עם זאת, ניתן גם למצוא אותם MLS . אם אתה שואל את הסוכן של הקונה כדי לחפש MLS עבור "REOs", אתה כנראה תמצא כי קומץ קטן מאוד של סוכני נדל"ן מתמחים הרישום REOs למכירה בשכונה שלך.
להלן טיפים לגבי REO סוכני הרישום:
- רוב REO רשימה סוכני הרישום רק ריאו, אין סוג אחר של רכוש.
- סוכני הרישום REO לעיתים קרובות לתת הנחות לבנקים תמורת העסק שלה, כי אלה סוכנים להתמודד בנפח ולפעמים מנהל הנכס מקבל לחתוך.
- סוכני הרישום REO להרוויח כסף על ידי או מוכר הרבה ריאו או הפעלה כסוכן כפול . תחת סוכנות כפולה , סוכן הרישום REO תרוויח הן עמלה הרישום ואת הסוכן של הנציבות של הוועדה.
- כדי למשוך סוכני הקונה, בנקים רבים מציעים אחוז גדול יותר של עמלה לסוכן של הקונה תוך הנחה את הרישום של עמלה.
- סוכני הרישום REO בדרך כלל מייצגים את המוכר, לא הקונה. שקול אם אתה רוצה ייצוג משלך, אתה יכול.
- סוכני הרישום REO הם בדרך כלל העליון בייצור סוכנים בגלל נפח העסק שהם מנהלים. הם בדרך כלל לא מבלה הרבה זמן לעבוד עם קונים.
- כמה סוכני הרישום REO עסוקים כל כך, כי הם שוכרים עוזרי שיחות שדה. רבים לא נותנים את מספר הטלפון הנייד הפרטי שלהם, אשר יכול להפוך את התקשורת קשה.
שכירת הסוכן של הקונה
אלא אם כן יש לך ניסיון ישיר משא ומתן עם הבנקים, אתה עשוי לקבל ייצוג טוב יותר על ידי שכירת סוכן הקונה שלך .
לפני שתבחר סוכן, לבחור כמה לראיין את סוכני הנדל"ן כדי למצוא התאמה טובה.
- סוכן של קונה יש אחריות נאמנות כדי להגן על האינטרסים שלך.
- סוכני הקונה אינם מייצגים את המוכר. גם כאשר המוכר משלם עמלה שלהם.
- סוכני הקונה משולמים בדרך כלל על ידי המוכר. זה אומר שזה לא יעלה לך לשכור סוכן של הקונה.
- סוכני הקונה עשויים לבקש ממך לחתום על הסכם ברוקר של הקונה , אשר יפרט את החובות של הסוכן לך ולפרט מי משלם את עמלה .
- שקול לעבוד עם סוכן של קונה שיש לו ניסיון בעבודה עם REOs.
משא ומתן עם REOs
אם הרישום הוא חדש יחסית לשוק, זה מאוד אפשרי כי הבנק לא לסטות הרבה מן המחיר המבוקש שלה. תהיה לך משא ומתן גדול יותר אם אתה מבצע הצעות על בתים שהיו בשוק במשך יותר מ -30 ימים.
להלן טיפים נוספים:
- הבנקים לנהל משא ומתן בתפוצה רחבה הנחות עם הכותרת ואת החברות נאמנות. אם אתה בוחר להשתמש הכותרת של הבנק / נאמנות החברה , לבדוק את דמי חברות אלה יחייב אותך. בדרך כלל, עמלות שלא שולמו על ידי הבנק, אבל שילם על ידי הרוכש יהיה גבוה יותר, כי הכותרת ואת נאמנות לעתים קרובות להמציא הנחות אלה על ידי טעינה קונים יותר.
- בנקים רבים מתרחק לשלם את עלויות הסגירה טיפוסי עבור הקונה. כמה עמלות כגון העברת מסים , המחוז ואת המדינה עמלות, מובל על ידי הקונה ולא הבנק. הבנקים לא לעתים קרובות לשלם עבור דוחות מזיקים , תיקונים או תוכניות אחריות הביתה .
- חלק מהבנקים לא יחתמו על הצעה נגדית, אלא אם יוסכם על כל התנאים בין הצדדים באופן מילולי.
- מצפה הבנק לצייר חוזה הרכישה שלו או נספח לחוזה הרכישה הרגיל שלך. קרא את זה ביסודיות ולשאול עורך דין הנדל"ן לעצה אם אתה לא מבין את זה. אתה יכול להתערב עורך הדין של הבנק צייר את החוזה, וזה לא לטובתך.
- אם הבנק לא יזוז ואתה מקבל דחיית הצעה , המתן עוד 30 יום ולאחר מכן שלח את ההצעה המקורית, כשהתאריך המקורי כבה והמועד החדש שלך הוכנס.
- תוכל להמתין 10 ימים עבור תגובה להצעה שלך מהבנק. להיות סבלני. אני יודע שזה נשמע מטורף כמה בנקים יכולים לקחת הרבה זמן להגיב, אבל הם יכולים.
- הבנק רשאי לבקש ממך להגיש בקשה הלוואה כך שהוא יכול prequalify לך; עם זאת, אתה לא מחויב לקבל את ההלוואה שלך מהבנק.
- אם אינך יכול לסגור את תאריך הסגירה שנקבע מראש, הבנק עשוי לחייב אותך בעונש על כל יום שעובר את אותו תאריך. ודא שיש לך מכתב preapproval הלוואה מן המלווה שלך לפני הגשת הצעה, ולקבל ביטחון כי תקבל את המימון מן המלווה שלך מבלי להיתקל עיכובים בלתי צפויים.
- סביר להניח שתתבקש לקנות את הבית "כמות שהוא". ישנם חסרונות כדי לקנות עיקולים . הפוך את ההצעה שלך לבדיקה ביתית . כמה מוכרים ברצועת מחדל נכסים מעקולים בתים .
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.