איזו היא רווחית יותר: עיקולים, מכירות קצר או ריאו?
עם זאת, ללא ידע מיוחד על איך להתמודד עם רכישת עיקול, מכירה קצר או REO, אתה יכול למצוא את עצמך בשטח מסוכן.
לדוגמה, בעוד מכירות קצר רבים הם foreclosures, לא כל העיקולים הם מכירות קצר ולא כל מכירה קצר הוא עיקול. כדי לסבך עוד עניינים, REOs הם לא מכירות קצר או, אבל כמה מכירות קצר המיועד יכול בסופו של דבר כמו REO.
מהו נכס עיקול?
נכס עיקולים הוא בית טרפה - כאשר הודעה על מחדל הוגשה ברשומות הציבור. זה אומר הבעלים הפסיק לבצע תשלומי המשכנתא המלווה נתן הודעה כי אם התשלומים הם הביאו עד כה, היא תמכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר.
המלווים יכולים foreclose מסיבות אחרות, אבל הסיבה הנפוצה ביותר המלווים קובץ הודעה על ברירת המחדל היא כאשר הלווה הוא לפחות שני תשלומים בפיגור.
אם homeowner לא להביא את ההלוואה הנוכחית, המלווה ייקח את הנכס מן הבעלים. השלב האחרון המלווה לוקח לאחר תקופה מסוימת היא לנסות למכור את הנכס במכירה פומבית .
לא כל הבתים נופלים לתוך טרפה ללכת למכירה פומבית כי הבעלים יש את הזכות להמציא תשלומים בחזרה עד לנקודה מסוימת, העיתוי של אשר משתנה ממדינה למדינה.
משקיעים נדל"ן קונים הביתה לראות רווח לקנות foreclosures כי הם יכולים לעתים קרובות לקנות את הנכס עבור הסכום owed, להרים את בעל הבית של הון עצמי בחינם.
איך החוק בקליפורניה משפיע על טרפה / קצר מכירה המשקיעים
מדינות יש חוקים שונים המסדירים עיקולים וחלק אחרי החוק בקליפורניה . כדי להבין את זכויותיך כמו קונה עיקול, פנה עורך דין הנדל"ן המקומי. עם זאת, מבינים כי במשך זמן רב בקליפורניה, סוכן הנדל"ן לא יכול לייצג משקיע עיקול אם כל ארבעת ההצהרות הבאות היו נכונות:
- הבית מתאים כמעון האישי של המוכר.
- הנכס הוא בית בודד או 2 עד 4 יחידות .
- הודעת ברירת מחדל הוגשה ברשומות הציבוריות נגד הנכס.
- הקונה המשקיע לא יכבוש את הנכס.
עם זאת, אם כל אלה ארבעה הצהרות היו שקר, סוכן בקליפורניה יהיה מותר לייצג קונים, במיוחד אם הקונה עומד לכבוש את הבית. אבל כדי לייצג משקיע, חוק CA דורש כי סוכן הנדל"ן לכתוב אג"ח. אין קשר כזה זמין במדינת קליפורניה. לכן, כמשקיע מראש טרפה בקליפורניה, קונים רבים נאלצו לפעול בכוחות עצמם.
בית המשפט בקליפורניה קבע בשנת 2007 כי דרישת האג"ח לא ניתנת לאכיפה. קליפורניה איגוד המתווכים מכן עשה זמין חבילה מיוחדת של טפסים כי סוכנים יכולים להשתמש כדי לייצג את המשקיעים.
הבינו, כמשקיע, אתם נדרשים לציית לחוק מכירות הון עצמי. בין יתר הדרישות, למוכרים הנמצאים במעיקולים יש זכות לבטל (לבטל) עסקה בתוך חמישה ימים. המשקיעים חייבים לתת למוכר הודעה על זכות זו, כולל עותק של הטופס אשר יאפשר למוכרים לבטל.
אי עמידה בדרישות החוק למכירת הון עצמי מבצעת קנסות חמורים, לרבות הוראה המעניקה למוכר את הזכות לבטל את המכירה עד שנתיים לאחר המכירה למשקיע נסגר ולקבל בחזרה את הנכס. אתה קורא את זה נכון. שנתיים.
כמשקיע, לפני שאתה מחליט לקנות בית טרפה על ידי ביצוע את התשלומים בחזרה למלווה, נותן המוכר כמה דולרים הקלטה מעשה, להתקשר עורך דין הנדל"ן .
מהו נכס למכירה קצר?
קצר מכירה מתרחשת כאשר homeowner הוא טרפה אבל לפני הנכס הולך פומבית פומבית.
תחת קצר מכירה, משאיל חייב להסכים לקבל פחות מהסכום כי הוא חייב על הנכס.
שלא כמו עיקול, המשקיעים בדרך כלל לקנות את הבית עבור אפילו פחות כי המשקיעים לא משלמים את ההלוואה הקיימת ולא לפצות את התשלומים בחזרה. המשקיעים מפליגים עסקה עם המלווה הקיים לקחת פחות ממה המלווה בא כדי להימנע מתמודדות עם טרפה.
זה מיתוס כי המלווים לא הולכים לעשות עסקה עם משקיע, אלא אם המוכר נפל מאחור על חובת המוכר לבצע תשלומים בזמן המשכנתא . המוכרים לא צריך להיות ברירת המחדל עבור מכירה קצר להתרחש. עבור קונה שרוצה לכבוש את הבית, קונה מכירה קצר הגיוני מבחינה כלכלית.
מה הם REOs - נדל"ן בבעלות?
- רכישת REO דומה לקנות קצר מכירה למעט הנכס כבר בבעלות המלווה.
- הנכס נרכש על ידי המלווה דרך פעולת עיקול.
- לעתים קרובות המלווים ימכרו repossessed בתים עבור פחות מאשר את יתרת ההלוואה בעבר.
- נכסים בבעלות הבנק נקראים REOs, כלומר המדינה e eal o wned ידי המלווה.
הבנקים בסופו של דבר בעלות על הנכס, כאשר אף אחד לא פומבית הצעה פומבית מספיק כדי לכסות את הסכום החייב נגד הנכס. בתים REO נחשבים בדרך כלל הדרך הטובה ביותר לקנות נכס במצוקה כי המוכר כבר מחוץ לתמונה. זה רק המשקיע, הסוכן של המשקיע, הבנק והסוכן של הבנק שמנהל משא ומתן על העסקה. חלק REOs ניתן לרכוש ישירות מן המלווה.
לקבלת מידע נוסף, לחפש את עצתו של עורך דין הנדל"ן.