כיצד לקבל את הבנק קצר מכירה לאשר דמי התנחלות
מהו HUD? מדוע הבנקים רוצים HUD?
ה- HUD-1 הוא מסמך RESPA שמפרט באופן אחיד את כל החיובים והזיכויים בעסקת נדל"ן. HUD הוא למעשה לטובת הקונה.
זה לא לטובת הטווח הקצר של הבנק, ולמעשה אין אף עסק קצר של הבנק, מלבד דמי הניכוי ממחיר המכירה. אם משהו, HUD כרוך הבנק של הקונה, לא הבנק של המוכר.
אבל זה לא לעצור בנק למכירה קצר מ לבקש את זה ודורש שינויים במהלך תהליך האישור שלה. למרבה המזל, לא כל בנק דורש אישור HUD. לדוגמה, בעלי מניות זוטרים רבים אינם מאשרים HUDs. זאת משום שרוב בעלי השעבוד הזוטרים דואגים רק לכמות ההמחאה שיש לשלם להם.
מחיר המכירה, מי משלם מה וכמה עמלה משולמת, בעלי השעבוד השני הם די רופף על. זה לא אותו דבר להיפך. בעל הזיכיון העיקרי דואג מאוד עד כמה משולם בעל השעבוד הזוט ומי משלם אותו. ישנן כמה נסיבות שבהן המלווים השני מנסה להשיג המוכרים לבצע הונאות משכנתא . הסיבה לכך היא כי המלווים השני חושדים המלווים הראשונים ידחו את HUD אם המוכר משלם להם כל כמויות גדולות של כסף, אז הם אומרים למוכרים כדי לפרוץ את החוק.
מה הבנקים לבחון על HUD עבור מכירה קצר
המספר הברור והחשוב ביותר ב- HUD הוא מחיר המכירה. לפעמים בנק עשוי לומר שהוא צריך לשלם סכום מסוים, וכי סכום נטו עשוי להיות יותר מאשר נטו על HUD. באותם סוגים של מצבים, הדרך הטובה ביותר לרשת הבנק יותר כסף היא לשאול את הקונה כדי להגדיל את מחיר הרכישה.
מחירי הרכישה שהבנקים מאשרים אינם מבוססים על הערכה מלאה. עם כל כך הרבה כסף על כף המאזניים, אפשר היה לחשוב בנק רוצה לשכור שמאי עצמאי כדי להעריך את הערך. עם זאת, רוב הבנקים לשלם סוכן נדל"ן אקראי - אפילו לא בהכרח מומחה שכונה - לתת לבנק דעה מהירה למטה מלוכלך של ערך הם קוראים BPO . הם משלמים 50 $ ל 100 $ עבור BPO. זוהי דוגמה מצוינת להיות פרוטה חכם ו פאונד טיפש כמו שאמא שלך היתה אומרת.
זו הסיבה שרבים סוכני מכירה קצר יהיה מחיר קצר מכירה באותו אופן סוכן BPO תקצה ערך כי הם לא רוצים להילחם עם הבנק למכירה קצר. זה לא משנה אם מחיר המכירה הוא שווי השוק כל עוד הוא עולה בקנה אחד עם BPO.
הבנק יבחן את העמלות האחרות שחויבו על המוכר ב- HUD. אתה עשוי לתהות מי הוא מוכר של מכירה בחסר , וכי האדם הוא המוכר. הבנק פשוט מאשר את דמי המוכר ישלם. עמלות רגילות עבור עלויות הסגירה של המוכר הן:
- הנציבות של מתווכים / סוכנים
- כותרת דמי נאמנות
- דמי העברה
- הקלטה, נוטריון, דוק הכנה ודמי חוט
- חותמות דוק
- מיסים רכוש עבריין
- מס פרופורציות
- תשואות מוזלות לבעלי מניות זוטרים
- דמי HOA, אם בכלל
- אשראי קונה בגין עלויות הסגירה
סוגים של עמלות מכירה קצר הבנקים לדחות על HUD
מדי פעם הבנק יסכים לשלם עבור דוח מזיקים או אחריות הביתה אבל לעתים רחוקות. הבנקים כמעט אף פעם לא לשלם עבור תיקונים על מכירה קצר . זה גם יוצא דופן מאוד עבור הבנק לשלם דמי HOA עבריין או הגשת UCC.
אם הבנק לא יאשר תשלום מסוים, למשל, אומרים שהוא רוצה להפחית את דמי הנאמנות מ -1,500 ל -500 דולר, מה קורה לאיזון? מישהו צריך לשלם את האגרה הזאת. זה יכול להיות המוכר או שזה יכול להיות הקונה. הנאמן יכול להחליט להפחית את שכר הטרחה, אבל זה לא סביר.
כנראה הבעיה הגדולה ביותר מעורבים HUD מכירה קצר הוא העובדה כי רבים ונותנים לא יודע איך לקרוא אותם. הם לא מבינים כי זיכויים המוכר על HUD לא תמיד אשראי לקונה.
שינויים ב - RESPA מחייבים שכל עמלה שתשקף על הערכת הרוכש בתום לב תוצג כאשראי לקונה אם הם ישולמו על ידי המוכר. מה מו"מ לא מבינים הוא גם להראות כמו חיוב, אשר שוטף את האשראי לקונה. נסה להסביר את זה אחד לפקיד $ 8-hour.