שאלה: האם אנחנו צריכים לעשות HARP Refinance או מכירה קצר הבית מתחת למים שלנו?
הקורא שואל: "בעלי ואני מנסים להבין אם אנחנו צריכים לנסות למכור את הבית שלנו כמכירה קצרה או להיאחז בו ולהגיש את תוכנית המימון של הממשלה HARP סוכן הנדל"ן שלנו אומר לנו למכור, אבל אנחנו אוהבים את הרעיון של צמצום תשלומי המשכנתא שלנו, אנחנו חייבים כמעט 300 אלף דולר, ובעוד שווי הבית שלנו הוא כ -165 אלף דולר, הבחור המשכנתא שלנו אומר שאנחנו יכולים לחסוך 635 דולר לחודש אם אנחנו זכאים למחזר של HARP מה אתם מציעים? אנחנו צריכים לעשות refinance HARP או מכירה בחסר ? "
תשובה: אם homeowner צריך למכור קצר לעומת למחזר HARP זה לא לחתוך ויבש. בטח, ברוב המקרים, ההיגיון היה להכתיב כי homeowner הוא כנראה טוב יותר מזה שנתיים לאחר מכירה קצר מאשר לאחר מימון HARP, אבל יש הרבה דברים לשקול לפני קבלת ההחלטה.
בראש ובראשונה היא האם אתה זכאי לתוכנית או. הרבה בנקים למכירה קצר יש משוחרר הדרישות למכירה קצר, ולא כל משאיל דורש מצוקה כלכלית, במיוחד לאחר 2012. עם זאת, אם הבנק שלך דורש מצוקה כלכלית ואתה לא יכול לתעד קשיים, אז אתה לא יכול להעפיל מכירה קצר בכלל. מה יהפוך את השאלה לנקודה אחת, נכון?
אז, הדבר הראשון שאני מציע לך לעשות הוא לדבר עם סוכן מכירה קצר כדי להבין אם אתה זכאי למכירה קצר. שקול את תוכנית המכירה קצר HAFA הממשלה אם מכירה קצר רגיל הוא מגביל מדי.
אבל אם אתה הולך במסלול HAFA, ודא שאתה באמת רוצה לעשות את המכירה בחסר לפני הגשת הבקשה עבור HAFA. חלק המלווים לא יאפשר לך להחיל מחדש פעם שאתה prequalify, אם אתה צריך לשנות את דעתך על אישור.
חשוב לציין שאתה לא יכול לעשות את שניהם. עליך לבחור תוכנית אחת. או את HARP Refinance או מכירה בחסר.
זכאי ל - HARP Refinance
- מוגבל פאני מיי פרדי מאק הלוואות.
תוכנית ה- HARP למחזר חלה רק על הלוואות המוחזקות על ידי פאני מיי או פרדי מאק. אם ההלוואה שלך לא פאני מיי או פרדי מאק, אתה לא זכאי. אתה יכול לברר אם ההלוואה שלך היא פאני מיי או פרדי מאק על ידי הולך Fannie Mae הלוואה חפש או פרדי מק הלוואה חפש. אתה צריך לדעת את ארבע הלווים האחרונים של ארבע ספרות של מספר ביטוח לאומי.
- מקור הלוואה 1 יוני 2009 או קודם לכן.
אם הוצא משכנתא ב -2 ביוני 2009 או מאוחר יותר, אתה כנראה לא זכאי ל HARP Refinance. אין כרגע יוצאים מן הכלל, אבל זה יכול להשתנות.
- יותר מ 80% LTV
אם הבית שלך נמצא מתחת למים, יחס ה- LTV ( הלוואה לערך ) יעלה על 80% משווי השוק - מכיוון ששווי השוק בדרך כלל נמוך מיתרת ההלוואה שלך. רוב האנשים אין בעיה עם גורם זה גורם.
- אין תשלומים מאוחרים.
למרות תוכנית HARP Refinance מאפשר תשלום מאוחר אחד ב 12 החודשים הקודמים, רבים המלווים לא יעשה הלוואה ללווה מי היה עבריין, ללא קשר להנחיות HARP. דרישות אלה משאיל נוסף שעשוי להיות שונה מאלו שנקבעו בתוכנית נקראים שכבות.
- הראשון HARP למחזר.
אלא אם הכללים משתנים, ועם חריג אחד קטן, אתה יכול לעשות רק אחד refinance HARP, לאחר שניתנו, אתה לא יכול למחזר באמצעות HARP שוב. עם זאת, אם לאחר HARP Refinance, יש לך בעיות ביצוע תשלומים, אתה תמיד יכול במועד מאוחר יותר להגיש בקשה למכירה קצר.
HARP Refinance Vs. מכירה קצרה
הנחיות מכירה קצר לקנות בית אחר לאחר מכירה קצר הם בדרך כלל 5 שנים הלוואה קונבנציונאלי 3 שנים הלוואות FHA . נניח שעשית מכירה קצרה במקום ומכרה את הבית שלך. החסרונות למכירה קצרה הם:
- כבר אין לך בית.
- אתה צריך לעבור למקום אחר ולהפוך לשוכר.
- ייתכן שתצטרך לעזוב את השכונה שלך.
- אתה תאבד ניכוי המס שלך עבור בעלות על הבית.
- אין ערובה תוכל להעפיל אפילו 3 שנים לקנות בית אחר, כי מצבים אישיים לשנות חוקים לשנות.
אם בחרת את האפשרות למחזר HARP, ב 2 שנים, תציל $ 15,240 (635 $ תשלום ההפרש x 24 חודשים). ב 3 שנים, תוכל לשמור אפילו יותר, 22,860 $. האם שווי השוק של הבית שלך להגדיל כדי לפצות על העובדה שאתה עדיין חייב בערך $ 300,000 על הבית כי הוא שווה 165,000 $?
זה אולי לא משנה. הסיבה שזה אולי לא משנה היא כי ייתכן שלא תרצה למכור. זה אומר שאתה תמשיך לשלם על הבית עד שתשלם את המשכנתא 300.000 $.
אם בחרת את המכירה בחסר, עם זאת, בתום 3 שנים, ייתכן זכאי לקנות עוד בית. אם אתה מאמין מחירי הבתים יישארו יציבים יחסית לאורך תקופה זו, זה אומר שאתה יכול לקנות בית בדיוק כמו הבית שאתה מכור, למעט בשווי השוק של היום של 165,000 $. גם אם שיעורי הריבית הוכפלו, התשלום שלך עדיין יהיה נמוך יותר מהתשלום שתשלם היום.
אבל עבור אנשים מסוימים, זה לא עניין של היגיון או ההיגיון הפיננסי. וזה בסדר, בסדר גמור. אנשים לעתים קרובות לקנות נדל"ן על רגש והם נשארים באותו בית מבוסס על הרגש. האם אי פעם לא מרגיש רע אם תבחר את refinance HARP על מכירה קצר. ללא שם: החלטה אשר תהפוך את ההחלטה הנכונה עבורך.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.