לכן, כמו יחס LTV של הלוואה להגדיל, את ההסמכה הנחיות מסוימות תוכניות משכנתא להיות הרבה יותר קפדנית. המלווים יכולים לדרוש לווים של הלוואות LTV גבוה כדי לקבל ביטוח משכנתא פרטית כדי להגן מפני ברירת המחדל של הקונה.
חישוב יחס הלוואה-ערך
הערכת השווי של הנכס נקבעת בדרך כלל על ידי שמאי. בדרך כלל, הבנקים ינצלו את הערך הנמוך יותר של שווי הרכישה ואת מחיר הרכישה. בואו לשבור כמה מספרים הראשון, ולאחר מכן לדון כיצד הלוואה אלה לערכים להתאים את המשכנתא נוף הנוף.
רכישת תרחיש מס '1 - הערכה טובה (יותר ממחיר הרכישה)
- מחיר הרכישה: $ 100,000
- הערך המוערך: 110,000 $
- מקדמה: 20,000 $
- סכום ההלוואה: 80,000 $
- הלוואה לערך (LTV) = 80%
תרחיש רכישה מס '2 - הערכה נמוכה (פחות ממחיר הרכישה)
- מחיר הרכישה: $ 100,000
- הערך המוערך: 90,000 $
- מקדמה: 20,000 $
- סכום ההלוואה: 80,000 $
- הלוואה לערך (LTV) = 89%
Refinance תרחיש # 1 (סטנדרטי, ללא משכנתא שנייה)
- ערך הבית: $ 100,000
- יתרת ההלוואה: 80,000 $
- הון עצמי: 20,000 דולר
- הלוואה לערך או LTV = 80%
Refinance תרחיש # 2 (משכנתא מספר רב של משכנתא, כולל משכנתא 2)
- ערך הבית: $ 100,000
- יתרת ההלוואה: 80,000 $
- יתרת ההלוואה השנייה: $ 10,000
- הון: 10,000 דולר
- הלוואה לערך או LTV = 90%
בין אם אתה קונה או refinancing , ההלוואה שלך הלוואה לערך חשוב כי זה עוזר לקבוע את שיעור המשכנתא שלך ואת זכאות ההלוואה.
High-LTV סוגי הלוואה
הלוואה לערך היא גורם מפתח ביכולת שלך לקבל מאושר עבור משכנתא. באופן כללי, המלווים מעדיפים הלוואות עם LTV נמוך בגלל הלוואות עם LTV נמוך מייצגים פחות סיכון לבנק. עם זאת, ישנן מספר תוכניות הלוואה במיוחד המיועדים לבעלי בתים עם LTVs גבוהה. יש אפילו כמה תוכניות אשר להתעלם הלוואה לערך לחלוטין. הנה סקירה קצרה של הנפוצה יותר גבוהה LTV סוגי ההלוואה.
VA הלוואה: 100% הלוואה לערך
הלוואות VA הם הלוואות מובטחת על ידי משרד החוץ האמריקני לענייני ותיקי. VA הנחיות הלוואה לאפשר 100% LTV, כלומר אין תשלום מראש נדרש עבור רוב לווים VA. תמיד לבדוק עם המלווה הראשון שלך כדי להבטיח זכאות VA שלך עדיין במקום 100% מימון. משכנתאות VA זמינים לחיילים מסוימים, חיילים ותיקים, בני זוג צבאיים, חברי השמורה הנבחרת והמשמר הלאומי, צוערים צבאיים ועובדי משרד ההגנה.
USDA הלוואה: 100% הלוואה לערך
הלוואות USDA הן הלוואות המבוטחים על ידי משרד החקלאות האמריקני. הלוואות USDA לאפשר 100% LTV - אין מקדמה נדרש.
הלוואות USDA ידועים לעתים קרובות כפרי דיור הלוואות, אבל כמה suburbanites בקהילות קטנות או על בפאתי רחוק של אזורים המטרו יכול גם להעפיל. בדוק עם משאיל שלך.
FHA משכנתאות: 96.5% הלוואה לערך
FHA הנחיות משכנתא דורשים מקדמה של לפחות 3.5 אחוזים. שלא כמו הלוואות VA ו USDA, הלוואות FHA אינם מוגבלים על ידי רקע צבאי או מיקום - אין דרישות זכאות מיוחדת ואתה לא צריך להיות homebuyer בפעם הראשונה. אם יש לך אשראי ממוצע, נכסים מוגבלים או שאתה רק מתחיל על מסלול הקריירה שלך, משכנתא FHA עשוי להיות הנתיב הטוב ביותר עבורך.
פאני מיי ופרדי מק הלוואות: 95% הלוואה לערך (97% אפשרי)
הלוואות קונבנציונאלי הם הלוואות מובטחות על ידי פאני מיי או פרדי מאק. שתי הקבוצות מציעים 97% LTV רכישת משכנתאות, מה שאומר שאתה צריך לעשות downpayment של 3 אחוזים כדי להעפיל.
עם זאת, 95% או פחות הלוואה לערכים הם הרבה יותר נפוץ. לעומת הלוואה FHA, מימון קונבנציונאלי מומלץ לבעלי בתים עם מוצק, האשראי ציונים הוקמה.
"לא אומדן" תוכניות למחזר
בעלי בתים מחפשים לחסוך כסף על המשכנתא שלהם צריך להבין איך הלוואה לערך נכנס לשחק. הלוואה גבוהה יותר ערך מעריך נמוך מהצפוי יכול nuke החיסכון שלך במהירות.
עם זאת, מספר "לא הערכה" תוכניות refinance זמינים לבחור בעלי בתים. לא רק בהעדר הערכה כדי להאיץ את תהליך החיתום, זה גם עושה הלוואה ל-ערך לא רלוונטי עבור אותם לווים. כמה תוכניות אלה מודגשות להלן.
FHA לייעל למחזר
FHA ייעול Refinance היא תוכנית מיוחדת refinance זמין עבור בעלי בתים עם משכנתאות FHA הקיימות. הנחיות רשמיות עבור FHA ייעול למחזר לוותר על דרישות הערכה, כלומר הלוואות עם LTV בלתי מוגבל מותר.
VA ייעול למחזר
VA ייעול Refinance היא תוכנית מיוחדת refinance עבור בעלי בתים עם הקיים VA הלוואות הביתה. השם הרשמי של VA ייעול Refinance היא הריבית הפחתת ריבית Refinance הלוואה (IRRRL). בדומה ליעול FHA, ה- VA ייעול למחזר אינו דורש הערכה, והוא אינו מחייב אימות של הכנסות, תעסוקה או אשראי עבור מרבית הלווים.
USDA ייעול למחזר
The USDA ייעול Refinance זמין לבעלי בתים עם משכנתאות הקיים USDA בלבד. כמו FHA ו VA תוכניות לייעל, למחזר USDA מוותר על הצורך הערכה ביתית. התוכנית נמצאת בשלב הפיילוט וזמינה ב 19 מדינות.