יסודות של הלוואות היברידיות
הלוואות היברידיות לבוא בצורות שונות, והם הפופולריים ביותר עבור הלוואות הביתה.
הם "היברידי" (או תערובת) של הלוואות בריבית קבועה ומשכנתאות שיעור מתכוונן (ARM), אז אתה מקבל חלק מהיתרונות של כל סוג של הלוואה.
הלוואות בריבית קבועה צפויים : אתה יודע מה הריבית שלך יהיה על החיים של ההלוואה שלך, ואתה תמיד יודע מה התשלומים החודשיים שלך יהיה. הלוואה היברידית מספקת יציבות עד 10 שנים לפני תחילת ההתאמות.
הלוואות מתכווננות שיעור בדרך כלל להתחיל עם שיעורי ריבית נמוכים יותר, ושיעורי נמוך לגרום תשלום חודשי נמוך יותר. עם זאת, אם הריבית עולה , התשלומים החודשיים שלך יכול להגדיל, וזה בעייתי אם אין לך את תזרים המזומנים כדי לכסות תשלומים גבוהים יותר.
כאשר הם עובדים הכי טוב
זה מתחיל שיעור נמוך מגיע עם קצת סיכון. אבל ההיברידיות יכולה להיות הגיונית במצב הנכון.
קצר טיימר: אם אתה מתכוון להעביר או למחזר בתוך כמה שנים, אתה יכול לנצל את שיעור נמוך יותר לפני תחילת ההתאמות.
אבל אם תוכניות לשנות ואתה לשמור על ההלוואה, האסטרטגיה יכולה backfire.
תשלומים מוקדמים: תוכל להקטין את הסיכון על ידי ביצוע תשלומים משמעותיים נוספים - מעבר לתשלום החודשי הנדרש שלך. אם אתה משלם את יתרת ההלוואה במהירות מספקת, ייתכן שתוכל לקזז שיעורי גבוה יותר ולמנוע זעזוע התשלום העיקרי.
תעריפים נמוכים: אם שיעורי להישאר או להזיז נמוך יותר, תוכל להפיק תועלת כי שיעור ההתחלה נמוך לאורך זמן. אבל לחזות את העתיד הוא קשה, אז לעשות תוכנית גיבוי במקרה שיעורי לעלות.
איך הם עובדים
הלוואות היברידיות להתחיל עם שיעור כי הוא נמוך יותר רגיל 30 שנה בריבית קבועה משכנתא, אבל שיעור יכול להשתנות לאחר מספר שנים. המלווים בדרך כלל להגביל את שיעור השינויים שלך כל שנה מעל החיים של ההלוואה, המציע הגנה כלשהי אם שיעורי עלייה דרמטית.
דוגמה: נניח סכום ההלוואה של 200,000 $.
- משכנתא בריבית קבועה של 30 שנה עם ריבית של 4.25 אחוזים תהיה תשלום חודשי של 983.88 $ (למד כיצד לחשב תשלומים חודשיים , או להשתמש בגיליון אלקטרוני כדי לעשות זאת). התשלום החודשי לא ישתנה.
- 5/1 ARM עם ריבית של 3.4 אחוזים מתחיל עם תשלום חודשי של $ 886.96 - חיסכון של 96.92 $ לחודש. לאחר חמש שנים, הריבית והתשלום החודשי עשויים לעלות או להקטין.
תקופה קבועה: ARM היברידי משתמש בדרך כלל בשיעור קבוע לתקופה של שלוש, חמש, שבע או 10 שנים. במהלך תקופה זו, הריבית ההתחלתית שלך והתשלומים החודשיים נותרו ללא שינוי. כאשר מחקר הלוואות היברידיות, המספר הראשון ברשימה אומר לך כמה זמן תקופת קבוע נמשך.
באמצעות 5/1 ARM המתואר לעיל, שיעור נשאר זהה במשך חמש השנים הראשונות. משכנתא היברידית 10/1 תשמור על שיעור ראשוני במשך עשר שנים.
תקופת ההתאמה: לאחר תקופה קצובה מסתיים, הריבית יכולה להשתנות, ואת המספר השני בשם ההלוואה אומר לך כמה פעמים זה קורה. 5/1 ARM יכול להתאים כל שנה (אחת) למשך יתרת החיים של ההלוואה.
תשלומים חודשיים: אם שיעור הריבית משתנה, התשלום החודשי שלך ישתנה. תשלומי הלוואה מחושבים לשלם את החוב שלך ואת כיסוי ריבית חיובים על פני יתרת החיים של ההלוואה שלך . ריבית גבוהה יותר דורשים תשלומים חודשיים גבוהים יותר, וזה בדרך כלל הפתעה לא רצויה עבור הלווים. אבל שיעורי יכול גם ליפול.
כיצד לשנות את שערי?
שני גורמים מרכזיים משפיעים על קצב. המלווה שלך מתחיל עם שער אינדקס, ולאחר מכן מוסיף מרווח.
מדד: מבחני ביצועים ורמות ריבית בכלכלה הרחבה משפיעים על קצב ההתאמה שלך. היברידי הלוואות מקושרים למדד, אשר מספק נקודת המוצא של הדולר שלך. לדוגמה, ההלוואה שלך עשויה להשתמש בלונדון Interbank המוצע שיעור (LIBOR) כמו אינדקס. כאשר קצב זה נע מעלה ומטה, שיעור ההלוואה שלך יכול לנוע יחד עם זה.
מורחים: המלווים להוסיף כמות המכונה "להפיץ" או "שולי" להגיע הריבית הסופית שלך. תשלום ריבית נוסף זה מספק פיצויים נוספים למלווים.
דוגמה: נניח שיש לך הלוואה היברידית כי הוא בתקופת ההתאמה. ליבור ל -1 שנים עומד כיום על 2%. התפשטות על ההלוואה שלך הוא 2.25 אחוזים. ריבית ההלוואה שלך תתאים ל -4.25% (2% בתוספת 2.25%).
שיעור מכסים: רוב הלוואות היברידיות להגביל או "שווי" כמה הריבית יכולה להשתנות. כובעים אלה מפחיתים את הסיכון ללווים על ידי מניעת עלייה בלתי מוגבלת בשיעור.
- מכסים ראשוניים מגבילים את שיעור השינוי שלך על ההתאמה הראשונה לאחר שתסיים את התקופה הקבועה. לדוגמה, אם המדד נע על ידי 3 אחוזים אבל יש לך 2 אחוז ראשוני מכסה, שיעור שלך היה רק להעביר 2 אחוזים.
- תקופות תקופתיים מגבילות את קצב השינויים בשיעור ההזדמנויות. לדוגמה, שיעור יכול להיות מסוגל לשנות לא יותר מ 2 אחוזים מדי שנה.
- Lifetime כובעים להגדיר מגבלה מקסימלית על סך כל ההתאמות לאורך חיי ההלוואה שלך. אם שיעורי לעלות להכות כי שווי רק לאחר כמה התאמות, שיעורי לא יגדל עוד הולך קדימה.
היברידי הלוואות זמינים מן המלווים קונבנציונאלי, ואתה יכול גם להשתמש בתוכניות ממשלתיות כגון FHA ו VA הלוואות כדי להפוך זכאי קל יותר. הלוואות מגובות הממשלה עשוי להיות הטוב ביותר אם אתה מתכנן לעשות מקדמה קטנה או שיש לך בעיות בהיסטוריה האשראי שלך, אבל לא להתעלם הלוואות קונבנציונאלי.
אם האשראי שלך צריך דחיפה, אתה יכול ליהנות משיעורים נמוכים יחסית במהלך השנים הראשונות של הלוואה היברידית, ואת התשלומים בזמן שלך אמור לעזור לשפר את האשראי שלך . עם זאת, ההסמכה לשיעור טוב יותר בהמשך הדרך אינה מובטחת - במיוחד אם המחירים עולים בחדות.