נדל"ן Prorations עבור המוכרים והקונים
חוזי רכישה רבים המשמשים בתחום הנדל"ן כוללים הוראות לפריטיון בין המוכרים לקונים. לפני חתימת חוזה הרכישה, אתה צריך לקרוא אותו כדי לברר כיצד prorations מטופלים, כי ייתכן שתרצה להציע שינוי המלל על prorations.
ברוב המקרים, אבל לא כולם, הקונים מחויבים prorations. חיובים מופיעים כהוראה על דוח הסיכום של הקונה וכזיכוי על דוח הסיכום של המפיץ.
זיכויים להגדיל את הרווחים נטו של המוכר ואת החזר המוכר על פריטים המוכר מראש מראש עבור פרק הזמן המוכר לא הבעלים של הנכס.
ריבית משכנתא
שלא כמו שכר דירה, אשר משולם מראש, ריבית המשכנתא משולמת בפיגור. כאשר אתה משלם תשלום משכנתא ב -1 בינואר, למשל, היא משלמת את הריבית לחודש דצמבר.
על משכנתא חדשה, המלווים רוצה לאסוף ריבית עד 30 יום לפני התשלום הראשון המשכנתא היא בשל. משמעות הדבר היא שאם אתה סוגר על, למשל, נובמבר 15, התשלום המשכנתא הראשון שלך יהיה 1 בינואר. המשכנתא ינואר 1 ישלם את הריבית לחודש דצמבר.
כמו הלווה, תחויב 15 ימים של עניין על הצהרת הסיכום שלך, מ -15 בנובמבר עד דצמבר 1. כדי להבין את הריבית שלך proration בתרחיש זה, הנה הנוסחה:
- סכום ההלוואה x ריבית = ריבית שנתית.
- ריבית שנתית חלקי 12 חודשים = ריבית חודשית .
- ריבית חודשית חלקי 30 יום = ריבית יומית.
- ריבית יומית x 15 ימים (כדי לשלם את הריבית ל 1 דצמבר) = ריבית ריבית חיוב.
אותו עיקרון חל גם על המוכרים החייבים לשלם ריבית יחד עם תגמולי ההלוואה, על פי דרישת המלווה של המלווה.
נדל"ן מס רכוש Prorations
כל מדינה מבססת את ארנונה מס השנה בצורה שונה.
בקליפורניה, למשל, השנה הקלנדרית היא בין 1 ביולי ל -30 ביוני. ראשית, גלה כיצד המחוז שלך גובה מסים. כמה מדינות לאסוף מס רכוש מראש, כמה לאסוף בפיגור, וכמה אוספים תלויים בזמן השנה.
המיסים משולמים לרוב בשני תשלומים. הדבר הבא הוא להבין אם התקופה שבה אתה סוגר כולל מסים מראש. אם המסים הם מראש, ואתה המוכר, תקבל אשראי. אם המסים הם מראש, ואתה הקונה, תחויב. ההפך הוא הנכון אם המסים עדיין לא עקב ו payable - המוכרים יקבלו proration חיוב קונים proration אשראי.
במצבים מסוימים, גם אם המסים עדיין אינם חייבים ועומדים לתשלום, אם תאריך הסגירה שלך קרוב למועד שבו המסים יהיו צפויים, קרוב יותר תשלם את המסים מתמורת המוכר, תזכה את החלק שאינו בשימוש למוכר ותגבה את הקונה בהתאם.
כמה קונים חישוב יבקש שום prorations המס בחוזה הרכישה, אם ברור כי הקונה יהיה צפוי לפצות את המוכר עבור חלק מסים מראש. אם אתה מוכר במצב זה, ואתה לא מבין את המשמעות של "אין prorations", אתה תשלם מסים לתקופה שאתה לא לכבוש את הנכס.
דף הבית של האגודה
מאז רוב הארגונים homeowner לאסוף דמי החודשי upfront (כמה חשבונות HOA רבעוני או שנתי), אם המוכר עדיין לא שילם את דמי חבר, את דמי ישולם מן ההכנסות של המוכר. המוכר יקבל זיכוי בגין החלק הבלתי מנוצל של דמי חבר.
לדוגמה, אם הם דמי $ 300 לחודש, proration היומי הוא 10 $. כאשר העסקה נסגרת ב -10 בחודש, המוכר יחויב 10 ימים של דמי HOA או 100 דולר. הקונה ישלם 200 $ עבור 20 ימים של דמי HOA.
השכרה prorations
דמי השכירות משולמים מראש. קונים שרוכשים נכס להשקעה מצפים לקבל זיכוי עבור חלק זה של דמי השכירות אשר מכסה את פרק הזמן הקונה יהיה הבעלים של הנכס.
מכירה שתסתיים ב -15 בנובמבר, הכוללת נכס שמושכר דייר, ששכרם 1,000 דולר בחודש, תביא לקונה שקיבל זיכוי ל -15 יום דמי שכירות מראש או 500 דולר.
המוכר יקבל חיוב של $ 500. פיקדונות הביטחון המוחזקים על ידי המוכר מועברים גם לקונה כאשראי לקונה וחיוב למוכר.
ביטוח פרופורציות
דמי הביטוח משולמים מראש. קונים בדרך כלל להוציא את הסיכון חדש / אש פוליסת ביטוח בעת רכישת בית . עם זאת, אם הקונה הוא בהנחה ההלוואה הקיימת של המוכר או קונה על חוזה הקרקע , הקונה עשוי לבקש המוכר להעביר את פוליסת הביטוח הקיימת.
פוליסות ביטוח אש מועברות עם או ללא תמורה. עם שיקול פירושו המוכר יוחזר לתקופה זו המוכר לא הבעלים של הנכס. ללא התחשבות פירושו לא יהיו prorations. רוב הקונים לקבל מדיניות חדשה היום.
כלי עזר
זה לא לעתים קרובות כי כלי עזר הם prorated בשעה הסגירה, אבל prorations אינם חלים על עיריות מסוימות. ב סקרמנטו קאונטי, למשל, אם המוכר אינו משלם את שירות המחוז או העיר (מים, ביוב, אשפה), ולאחר מכן את השירותים להתגלגל שומות המס.
Utilities מנוכים מכן מן הצעת החוק המס עבור prorations, ואת הרוכש הוא זוכה נגד חשבונות המס בעתיד. אתה תראה את המצב הזה לקרות במכירות קצר foreclosures כי, אם המוכר אינו עושה את תשלומי המשכנתא, המוכר הוא כנראה לא לשלם את החשבונות השירות, או.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.