למה קונים הבית כמו חוזים בארץ
חוזי קרקע לקניית בתים היו פופולריים מאוד בסוף שנות השבעים ותחילת שנות השמונים. אז, חוזי מכירה בתשלומים, שנקראים לעתים חוזים למעשה, הציעו תנאי מימון אטרקטיביים יותר על פני השיעורים הגבוהים יותר והסטנדרטים הקפדניים של ההסמכה של המלווים המוסדיים.
חוזי קרקעות החלו להיעלם כאשר דרישות ההלוואה התרככו והשיעורים ירדו מתחת ל -8%. אבל הם לא נעלמו לגמרי, למעשה, על קצות האצבעות בחזרה לשוק במהלך משבר המשכנתאות.
בעלי בתים לשעבר שאיבדו את בתיהם טרפה או נמכר דרך מכירה קצר החלו להישען על חוזי קרקע כחלופה מימון כאשר הבנקים הגדולים הפכו אותם משם.
מה זה חוזה למכירה מגרש חוזה?
חוזה מכירה בתשלומים הוא כל סוג של חוזה הדורש תשלומים תקופתיים, אבל בתחום הנדל"ן, זה נקרא בדרך כלל חוזה הקרקע, חוזה המעשה, או חוזה למכירה. המונח "קרקע" מטעה כחוזה קרקע ניתן להשתמש כדי לרכוש כל סוג של נדל"ן עם או ללא שיפורים.
חוזה המכירה בתשלומים מפרט את מחיר המכירה, סכום המקדמה, הריבית, סכום התשלומים החודשיים (או התקופתיים) והחובות של כל אחד מהצדדים. זה מכסה אחריות כגון מי יהיה לשמור על הבית, לשלם עבור ביטוח, וכן מס רכוש - וזה בדרך כלל הקונה. החוזה יכלול הפניה למוכר במקרה שהקונה מפסיק את ביצוע התשלומים.
מפרט:
- חוזי קרקעות או חוזים למעשה הם הסכם אבטחה בין מוכר, הנקרא ספק, לבין קונה, הנקרא Vendee.
- הספק מסכים למכור נכס על ידי מימון הרכישה עבור Vendee.
- הספק שומר על התואר המשפטי והוונדי מקבל כותרת שוויונית.
- הבעלים שנושא מימון יכול לכלול יתרת משכנתא קיימת (ראה להלן) או הנכס יכול להיות חופשי וברור (האפשרות הטובה ביותר).
- עם התשלום במלואו, ספק את הידיים Vendee שטר לנכס.
הכל כלול (Wrap-around) חוזי קרקע
- חוזים סביב לעטוף מכילים משכנתא קיימת.
- Vendee עושה תשלום אחד על הספק.
- עם קבלת התשלום, הספק משלם את תשלום המלווה הבסיסי ושומר את השאר.
- אם המשכנתא הקיימת בריבית נמוכה משיעור הריבית על החוזה, הספק מרוויח ריבית נוספת על כסף שאינו שייך לספק. זה ידוע בשם לעקוף.
הנה איך זה עובד.
- תגיד את מחיר המכירה הוא 100,000 $.
- הנדי הניח 10,000 דולר.
- ונדי מסכים לשלם על 90,000 $, נושאות ריבית ב 6.5%, לשלם 567 $.
- ההלוואה הבסיסית הקיימת היא 50,000 $, לפקודת ריבית של 5% עם תשלום של $ 268.
- הספק מרוויח 6.5% ריבית על 40,000 $ של הון עצמי, PLUS 1.5% ריבית על המשכנתא הקיימת של 50,000 $ וכיסים 299 $ לחודש.
- Vendee גם משלם מסים, ביטוח וכל שאר עלויות הבעלות.
חוזים ישרים
אין לעקוף עניין בחוזה ישר. Vendee יכול להסכים לשלם את המלווה הקיים ישירות לבצע תשלום נוסף על הספק, או את Vendee יכול לשלוח תשלום אחד על הספק, ואת הספק יהיה לשלם את התשלום למלווה הבסיסית.
בואו נסתכל על הדוגמה הקודמת על חוזה ישר:
- מחיר מכירה של $ 100,000.
- ונדי שמה 10,000 דולר.
- וונדי עושה תשלום אחד של 268 $ על יתרת ההלוואה הקיימת של $ 50,000, נושאות ריבית של 5%.
- Vendee עושה תשלום שני על הספק על 40,000 $ $ 000 המימון נושאת, נושאת ריבית ב 6.5% ו payable ב $ 253 לחודש.
- סך של שני התשלומים הוא $ 521, אשר חוסך את Vendee $ 46 לחודש מעל לעטוף סביב.
כוח מכירה
- כמה חברות כותרת טיוטה לבטח חוזי קרקע המכילים ספק, ונאמן נאמן. אתה צריך להתקשר מסביב כדי למצוא חברה כותרת.
- כמו נאמן בשטר נאמנות , הספק וונדי מקצים את הזכות, הבעלות והריבית לנאמן לצורך הבטחת התחייבויות הספק והנדי.
- במידה וה - Vendee יפסיק לבצע תשלומים, לנאמן יש את הכוח לחלט תחת כוח המכירה.
- תהליך הגשת הודעת ברירת המחדל משתנה ממדינה למדינה.
האצת סעיפים בהלוואות
כל ההלוואות היום מכילים התאוצה ואת סעיפים ניכור . המלווים היו לו היסטוריה ארוכה של הלוואות מתקשר מיידי ו payable אם קונים לקח את הכותרת "בכפוף" את ההלוואות הקיימות . הסיבה לכך היא כי המלווים רצו את הקונים כדי להעפיל, לשלם נקודות הלוואה ועוד ריבית גבוהה יותר .
סו Heimbichner, קצין השלשה בשיקגו כותר בסקרמנטו, כבר בעסק מאז 1976 יש צפה הפופולריות של חוזי הקרקע באים והולכים. אחת התביעות הגדולות ביותר מאותה תקופה התפתחו קונים לוקח נושא הכותרת משכנתאות הקיימות שנערך על ידי החיסכון הפדרלי ועמותות הלוואה. הקונגרס העביר את חוק מוסדות ההפקדה של 1982, ובכך מחק ביעילות את היכולת להשתלט על הלוואות קיימות.
Heimbichner אומר המלווים היום נוטים להסתכל לכיוון השני. "חלק מהמלווים שמחים לקבל את התשלומים שלהם," היא אמרה. אבל לא מנסים להשתלט על הלוואות ממשלתיות מגובות. "אתה לא רוצה להתעסק עם הממשלה", מזהיר הימביצ'נר, "כי אתה הולך לקבל סטירה." אם חוזה הקרקע שלך מכיל משכנתא קיימת, אתה צריך לחפש את עצתו של עורך דין הנדל"ן.
דוגמאות של הלוואות מגובות הממשלה הן פאני מיי או פרדי מאק, וכן הלוואות ממשלתיות הן FHA או VA.
צרור הזכויות של ונדי
לכל מטרה מעשית, לוונדי הנכס ולזכותו:
- רְשׁוּת.
- הנאה ושלווה שקטים של המלון.
- אי הכללה, לאלץ אחרים לעזוב את המקום.
- מכירה חוזרת.
יתרונות ל Vendee
- לא זכאי, למרות הספק יכול לבקש עותק של דוח האשראי של הקונה.
- גמישות תשלום. הסכום הוא סחיר.
- אורך תקופת חוזה הקרקע, הריבית והתשלומים ניתנים למשא ומתן.
- עלויות סגירה נמוכות . אין דמי המלווה לשלם.
- סגירה מהירה. העסקאות יכולות להיסגר תוך שבעה ימים או פחות.
הטבות לספק
- בדרך כלל מחיר המכירה גבוה יותר ולא הערכה. למרות הקונים מומלץ לקבל הערכה.
- אם במס, אולי יכול להעפיל רווח נדחה.
- הכנסה חודשית.
- לעתים קרובות שיעור תשואה טוב יותר מאשר חשבונות שוק הכסף .
- אם הנכס הוא non-conforming, זוהי דרך קלה למכור.
- סגירה מהירה.
טיפים לקונה
- קבל הערכה.
- קבל ביטוח הכותרת.
- לעסוק בשירותי חברת אחזקות כדי לשמור על החזקה במעשה שבוצע ובמסמכים המקוריים.
- לדבר עם עורך דין הנדל"ן .
עצות המוכר
- משוך את דוח האשראי של הקונה.
- לכלול גם שמות ספק ו Vendee על פוליסת הביטוח הקיימת.
- לשכור חברת תשלומים לטפל באספקה החוזה.
- לדבר עם עורך דין הנדל"ן.
מאמר זה הוא לא להיות misconstrued כמו מתן ייעוץ משפטי. רק עורכי דין יכולים להציע ייעוץ משפטי.
בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, Cal BRE # 00697006, הוא מתווך- Associate ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.