כיצד נקבעו שיעורי משכנתא?

למד אם הפחתות הריבית הפד יכולה להוריד את תשלומי המשכנתא שלך

ישנן שתי תפיסות מוטעות נפוצות על ידי אנשים בתקשורת הפיננסית, הנדל"ן ומקצועות ההלוואות, כולל אלה מהציבור. זה דבר אחד עבור הדיוטות כדי לטעות; זה דבר אחר לגמרי כאשר מקצועי פיננסי מקבל את זה לא נכון.

הראשון הוא איך שיעורי המשכנתא נקבעים, ואחריו את ההשפעה על שיעורי המשכנתאות על ידי הבנק הפדרלי בארה"ב.

מה הם שיעורי המשכנתא על בסיס?

התשובה הנכונה היחידה היא אג"ח משכנתא או ניירות ערך מגובי משכנתאות .

שיעורי משכנתא אינם מבוססים על 10 שנים האוצר הערה. כאשר קניות עבור הלוואה חדשה הביתה , רבים מכם יקפוץ באינטרנט לאתר האינטרנט הפיננסי האהוב עליך לראות איך 10 שנים האוצר האוצר עושה. במציאות, ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS), גורמים לשינויים בשערי המשכנתאות. למעשה, זה לא יוצא דופן לראות אותם נעים בכיוונים שונים לחלוטין, ללא הדרכה מקצועית, כי תנועה מבלבלת עלולה לגרום לך לעשות החלטה כלכלית גרועה.

רבים בשוק עיתונאים בטעות לקשור משכנתא שיעורי הביצועים של 10 שנים T- ביל. רבים אלה עיתונאים פיננסיים בעלי ידע רחב של שוקי האג"ח , אבל הם לא מומחים למשכנתאות ולא מבינים לגמרי איך הריבית על המשכנתאות נקבעים.

ההצעה שלי היא להימנע מעבודה עם אנשי מקצוע ההלוואות אשר לשמור על העיניים שלהם על האינדיקטורים הלא נכונים.

הפד הוריד את שיעורי - למה לא שיעורי המשכנתא יורד?

כאשר הפד מוריד את שיעור ההיוון לטווח קצר, זה נועד לעורר את הוצאות הצרכנים על אשראי לטווח קצר, אשר משפיע על כרטיסי האשראי שיעורי , כמה הלוואות רכב קווי אשראי.

שיעור ההיוון קצר טווח יש השפעה מועטה על שיעורי המשכנתא לטווח ארוך.

תחשוב על זה: השוק נע מהר יותר ממה שאתה יכול לצפות - לפעמים במהירות הבזק. כאשר המשקיעים מזהים גירוי לטווח קצר, הם משתחררים מן המקלט הבטוח של איגרות חוב - או ניירות ערך מגובי משכנתאות - ומעבירים את אותם דולרים למניות.

כאשר זה קורה, אנו רואים עצרת בשוק המניות ומכירה של ניירות ערך מגובי משכנתאות, שתיהן גורמות לריבית לעלות.

כולנו שמענו את פרסומות הרדיו ממלווים: "הפדרל ריזרב הוא שוב - ומפחית את הריבית. אל תחמיצו הזדמנות זו כדי לקבל את השיעורים הנמוכים ביותר בשנים! התקשר אלינו היום, לפני שיהיה מאוחר מדי! " אנחנו אפילו שומעים את זה בחדשות הלילה: " הפד קבע שוב את הריבית. פעולה זו תסייע לעורר את שוק הדיור ".

הם לא בהכרח משקרים לנו, אבל הם להיות disingenuous על ידי רומז כי שיעורי המשכנתא הולכים בעקבות החליפה וליפול. אל תיפול על ההייפ. זה תכסיס. הם חושבים שאם הם אומרים שמשהו נכון מספיק, אנשים יתחילו להאמין בכך. זה עושה את הטלפון מצלצל, וזה כל מה שחשוב רבים המלווים האלה, כמה מהם, אני יכול להוסיף, הם מתנדנד על הכחדה.

המציאות של הפחתות הריבית הפד

כאשר הפד חותך את הריבית, במיוחד על ידי ירידה גדולה או חוזרת ונשנית נקודת אחוז, אנשים באופן אוטומטי להניח כי שיעורי המשכנתא תיפול. אבל אם אתה עוקב אחר שיעורי המשכנתא, כמוני, תראה כי רוב הזמן, שיעורי נופלים לאט מאוד, אם בכלל. מבחינה היסטורית, כאשר ה- FDS הפחיתו באופן דרמטי את הריבית, שיעורי הריבית נשארו כמעט זהים לשיעורים שנקבעו חודשים לפני החתך כפי שהם עושים חודשים לאחר החתך.

המהלכים של הפד אינם רלוונטיים לחלוטין ויש להם השפעה מתעכבת ועקיפה על שיעורי ההלוואה הביתה. כאשר המשקיעים מודאגים מאינפלציה , החשש הזה ידחוף את הריבית. כאשר הקונגרס רוצה לעורר פעולה ולגייס כסף עבור הגירעון, זה יהיה ליצור יותר ארה"ב האוצר עבור אנשים לקנות. זה תוספת של היצע חדש האוצר יכולים גם לגרום שיעורי להעביר גבוה יותר.

אני מזהיר את הלקוחות שלי כדי למנוע את הסירנה ואת תחושת שווא של אבטחה זה יוצר על ידי חשיבה משכנתא שיעורי הולכים להשתפר רק בגלל הפד להפחית את שיעורי.

אפילו יותר חשוב הוא כאשר הקונה נמצא בתהליך של קבלת החלטה אם לנעול הלוואה רק לפני הפחתת הריבית הפד. אומרים הקונה הוא בחוזה וחושב הפד הולך להוריד את הריבית בשבוע הבא. הקונה עשוי להתפתות לחכות לפני נעילת ההלוואה - טעות גדולה.

כאשר הפד עושה את הירידה הגדולה, אומרים על ידי 50 נקודות בסיס או יותר, זה בעצם יכול לגרום 30 שנה קבוע שיעורי כדי ספייק בתחילה. אבל אז עם הזמן שיעורי בדרך כלל החוצה או להחזיר את ההפסדים שלהם - תלוי, כמובן, על מגמות השוק הנוכחי. אז, אם הקונה שלי הוא בתוך שלושה שבועות של סגירת לפני הפד הצפוי לחתוך, אני בדרך כלל ממליץ לנעול לקראת הפד הריבית לקצץ כדי להגן על הריבית המקורית טוב.

_{דן Tharp עובד ב Comstock למשכנתאות ב סקרמנטו, קליפורניה.}

_{בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}