בכפוף למכירות לא הנחות הלוואה
מה קונה נושא?
"קניית נושא" פירושו רכישת נושא הבית למשכנתא הקיימת.
זה אומר המוכר אינו משלם את המשכנתא הקיימת הקונה הוא לוקח על התשלומים. היתרה שלא שולמה של המשכנתא הקיימת מחושבת אז כחלק ממחיר הרכישה של הקונה.
למה קונים לרכוש בית כפוף למשכנתא?
הסיבה העיקרית לרכישת הנושא היא להשתלט על הריבית הקיימת של המוכר. אם הריבית הנוכחית הם 7% ו המוכר יש 5% בריבית קבועה, כי 2% שונות יכולה לעשות את ההבדל העצום של הקונה התשלום החודשי.
- משכנתא בסך 200 אלף דולר בריבית של 5% מופחתת בתשלום של 1,073.64 דולר לחודש.
- משכנתא בסך 200 אלף דולר בריבית של 7% מופחתת בתשלום של 1,330.60 דולר לחודש.
- החיסכון החודשי לקונה בנסיבות אלה הוא $ 256.96 או $ 3,083.52 בשנה.
סיבה שנייה: בדרך כלל קונים אינם זכאים לקנות בית כאשר הנושא נושא מימון אלא אם המוכר מחליט למשוך את דוח האשראי של הקונה.
אם המוכר מוכן, אפילו קונה עם אשראי רע יכול לקנות נושא הביתה.
שלושה סוגי נושאים לאופציות
נושא למכירה אינו בהכרח כרוך מימון הבעלים אבל זה יכול. אם המוכר נושא כל סוג של מימון תלוי אם המוכר עוטפת את המשכנתא ו / או את סכום התשלום כלפי מטה לעומת מחיר הרכישה.
- נושא ישר מזומנים להלוואה: הסוג הנפוץ ביותר של הנושא הוא כאשר הקונה משלם במזומן את ההפרש בין מחיר הרכישה לבין יתרת ההלוואה הקיים של המוכר. לדוגמה, אם יתרת ההלוואה הקיימת של המוכר היא $ 150,000 ומחיר המכירה הוא 200,000 $, הקונה חייב לתת למוכר 50,000 $ במזומן.
- נושא ישר עם המוכר חוזר: מוכר חוזר , הידוע גם בשם המוכר או הבעלים מימון, הם הנפוצים ביותר למצוא בצורה של משכנתא שנייה . Reback המוכר יכול להיות גם חוזה הקרקע או אפשרות מכירה חכירה מכשיר.
לדוגמה, אם מחיר המכירה הוא 200,000 $, יתרת ההלוואה הקיימת היא 150,000 $, והקונה מבצע מקדמה של 20,000 $, המוכר יישא את היתרה שנותרה של 30,000 $ בריבית נפרדת ותנאי משא ומתן בין הצדדים. הקונה יסכים לבצע תשלום אחד למלווה של המוכר ותשלום נפרד בריבית אחרת למוכר.
- לעטוף סביב הנושא : A-wrap סביב הנושא נותן את המוכר לעקוף עניין כי המוכר עושה כסף על יתרת המשכנתא הקיימת. נניח המשכנתא הקיימת נושאת ריבית של 5%. אם מחיר המכירה הוא 200,000 $ והקונה יניח 20,000 $, ההחזר של המוכר יהיה 180,000 $. בשיעור של 6%, המוכר עושה 1% על המשכנתא הקיימת של 150,000 $ ו 6% על היתרה של 30,000 $. הקונה ישלם 6% על 180,000 $.
הפרש בין נושא להנחה
ב נושא העסקה, לא המוכר ולא את הקונה אומר המלווה הקיים כי המוכר מכרה את הנכס ואת הקונה הוא עכשיו ביצוע התשלומים. הרוכש לא קיבל את אישורו של הבנק לקחת את ההלוואה. המלווים לשים את המימון מיוחד לתוך המשכנתאות שלהם ומעשים אמון לתת את המלווה את הזכות להאיץ את ההלוואה במקרה של ניכור .
האם הבנקים קוראים הלוואות אלה בשל לשלם עם ההעברה? זה תלוי. במצבים מסוימים, כמה בנקים פשוט מאושרים שמישהו - מישהו - הוא עושה את התשלומים. אבל הבנקים עושים את הזכות בשל סעיף ההאצה המשכנתא או שטר הנאמנות. זה מה שעושה את זה מצב מסוכן עבור קונה. אם הקונה לא יכול לשלם את ההלוואה על פי דרישת הבנק, הבנק יכול ליזום עיקול .
אם הקונה עושה הלוואה הלוואה , הקונה רשמית מניח את ההלוואה עם אישור של הבנק. משמעות הדבר היא שמו של המוכר יוסר ההלוואה, והקונה זכאי ההלוואה, בדיוק כמו כל הלוואה אחרת לרכוש כסף . בדרך כלל, הבנקים לחייב את הקונה דמי ההנחה לעבד הלוואה הלוואה, אבל את דמי הוא הרבה פחות מאשר את דמי כדי לקבל הלוואה קונבנציונלית . הלוואות FHA לאפשר הלוואה הלוואה אבל ההלוואות קונבנציונאלי ביותר לא.