למד על אפשרויות חכירה ועל רכישת חוזה מכירה

מכירות אופציות החכירה היו כלי מימון פופולריים בסוף שנות השבעים ותחילת שנות השמונים. הם שימשו בעיקר כדרך לעקוף סעיפי ניכור במשכנתאות. התומכים טענו כי המכירה לא היתה ממש מכירה כי זה היה חכירה; אלא שבתי המשפט טענו אחרת.

כיום, אופציות לרכישה, אופציות חכירה והסכמי רכישת חכירה הן שלוש מסמכי מימון שונים. השונות היא ספציפית למדינה ולא לכל המדינות יש חוקים זהים.

לפני הכניסה להסכם עם המוכר, הקונים צריכים לקבל את עצתו של עורך דין הנדל"ן. המידע שלהלן הוא סקירה כללית ואינו אמור להיחשב כעצה משפטית.

יסודות של אופציה

• הקונה משלם את האופציה המוכר כסף עבור הזכות לרכוש מאוחר יותר את הנכס. זה כסף אפשרות עשויה להיות משמעותית או קטנה כמו $ 1.
• הקונה והמוכר עשויים להסכים למחיר הרכישה או שהקונה רשאי להסכים לשלם את שווי השוק במועד מימוש האופציה. זה סחיר. עם זאת, רוב הקונים רוצים לנעול את מחיר הרכישה בעתיד עם תחילתה של האופציה.
• תקופת הסכם האופציה ניתנת למשא ומתן, אך האורך המקובל הוא בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים.
• כסף אפשרות לעתים רחוקות להחזרה.
• אף אחד אחר לא יכול לקנות את הנכס במהלך תקופת האופציה.
• הקונה יכול למכור את האופציה למישהו אחר.
• אם הקונה לא לממש את האופציה ולרכוש את הנכס בסוף האופציה, יפוג תוקפה של האופציה.

• הקונה אינו מחויב לרכוש את הנכס.

יסודות של אפשרות חכירה

• הקונה משלם את האופציה המוכר כסף עבור הזכות לרכוש מאוחר יותר את הנכס. אפשרות אופציות החכירה עשויה להיות מהותית.
• הקונה והמוכר עשויים להסכים על מחיר הרכישה כעת או שהקונה רשאי להסכים לשלם את שווי השוק במועד מימוש האופציה. זה סחיר. עם זאת, רוב הקונים רוצים לנעול את מחיר הרכישה בעתיד עם תחילתה של אפשרות החכירה.

• במהלך תקופת אופציית החכירה, הרוכש מסכים לחכור את הנכס מהמוכר עבור סכום שכירות קבוע מראש.
• תקופת הסכם החכירה ניתנת למשא ומתן, אך האורך המקובל הוא בדרך כלל משנה לשנה ועד שלוש שנים.
• הכסף בדרך כלל אינו חל על המקדמה.
• חלק מתשלום השכירות החודשי בדרך כלל חל על מחיר הרכישה.
• כסף אפשרות לעתים רחוקות להחזרה.
• אף אחד אחר לא יכול לקנות את הנכס במהלך תקופת החכירה אופציה.
• הקונה בדרך כלל אינו יכול להקצות את אפשרות החכירה ללא אישור המוכר.
• אם הרוכש לא יממש את אופציית החכירה ורכש את הנכס בתום אופציית החכירה, יפוג תוקפה של האופציה.
• הקונה אינו מחויב לרכוש את הנכס.

יסודות של רכישת חכירה

• הקונה משלם את האופציה המוכר כסף עבור הזכות לרכוש מאוחר יותר את הנכס. אפשרות זו עשויה להיות משמעותית.
• הקונה ואת המוכר מסכים על מחיר הרכישה, לעתים קרובות או קצת גבוה יותר מאשר שווי השוק.
• במהלך תקופת האופציה, הרוכש מסכים לחכור את הנכס מהמוכר עבור סכום שכירות קבוע מראש.
• המונח של הסכם הרכישה החכירה הוא סחיר, אבל אורך משותף הוא בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים, אז הקונה חל על מימון בנקאי משלם המוכר במלואו.

• הכסף בדרך כלל אינו חל על המקדמה.
• חלק תשלום החכירה החודשי בדרך כלל חל על מחיר הרכישה.
• כסף אפשרות הוא nonrefundable.
• אף אחד אחר לא יכול לקנות את הנכס, אלא אם כן הקונה ברירות מחדל.
• הקונה בדרך כלל אינו יכול להקצות את הסכם רכישת החכירה ללא אישור המפיץ.
• קונים הם לעתים קרובות אחראי לשמירה על הנכס ולשלם את כל ההוצאות הקשורות אחזקה שלה, כולל מסים וביטוח.
• הקונה מחויב לרכוש את הנכס.

ביצוע אפשרות חכירה / רכישת חכירה

לשכור עורך דין הנדל"ן לצייר את המסמכים ולהסביר את הזכויות שלך, כולל אלה של החזקה ותוצאות ברירת המחדל. הנכס עשוי להיות משועבד על ידי הלוואות הבסיס המכיל סעיפים ניכור, נותן למלווה את הזכות להאיץ את ההלוואות על המכירה.

לפעמים המוכרים לתת את האפשרות כסף לסוכן הנדל"ן שלהם כמו תשלום מלא של עמלה . סוכנים לא תמיד מעורבים במימוש של אפשרויות חכירה או הגשמה של הסכמי רכישת חכירה, גם אם יש לך נציג נציג הנדל"ן , אתה עדיין צריך עורך דין הנדל"ן. סוכנים אינם עורכי דין ולא יכולים לתת ייעוץ משפטי.

במקרה של רכישת חכירה, לקבל את כל הגילויים ולעשות בדיקת נאותות שלך בדיוק כמו שאתה עושה על מכירה רגילה. זה אומר:

• קבל בדיקה בבית .
• בחן את מדיניות הכותרת .
• השג הערכה .
• קרא את הגילוי של המוכר .
• שקול קבלת בדיקות הדברה , אישור גג , תוכנית אחריות הביתה ושכר פקחים מוסמכים אחרים.

חכירה רכישת הטבות עבור המוכרים והקונים

הסכמי רכישת חכירה מוצעים בדרך כלל על ידי המוכרים של נכסים שקשה למכור . תחשוב על זה; אם הנכס היה קל למכור, המוכר היה למכור אותו לקונה קונבנציונאלי שישלם את המוכר במזומן.

• המוכרים בדרך כלל לקבל שווי שוק במחירים של היום והקלה משלמים משכנתא על רכוש פנוי.
• למרות תשלומי החכירה עשוי לעלות על שכר הדירה בשוק, הקונה הוא בניית downpayment , והבנקאות כי הנכס יעריכו מעבר מחיר הרכישה הסכים.
• קונים בדרך כלל לבצע תשלום קטן למטה, עם מעט או ללא זכאות, ביצוע רכישה חכירה דרך אטרקטיבית כדי להקל על היתרונות של בעלות על הבית.
• הרוכשים מקבלים גם תוכנית חיסכון כפויה, שכן חלק מתשלום החכירה נזקף למחיר הרכישה בסוף הסכם החכירה.
• אם הקונה הוא ברירת המחדל, המוכר אינו מחזיר כל חלק מתשלומי החכירה או מכספי האופציות, ועשוי לשמור על הזכות לתבוע ביצוע ספציפי.

לקבלת מידע נוסף, פנה לעורך דין בתחום הנדל"ן.

בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.