קניית בית עם מימון הבעלים
אם אתה שואל את המוכר ישירות, המוכר עשוי לומר לא. המוכרים לעתים קרובות לדחות את ההצעה של מימון הבעלים כי אף אחד לא הסביר את היתרונות או הציע מימון הבעלים כדרך למכור את הבית.
רוב המוכרים לא מוכרים בית כל יום. הידע שלהם מוגבל שיטות קונבנציונאלי שבו הקונה הולך לבנק כדי לקבל משכנתא .
עם זאת, עבור המוכר שהבית אינו מוכר או כאשר הנחיות המלווה המסורתית הם הידקו, מימון הבעלים פתאום הופך להיות מאוד פופולרי. מימון הבעלים הוא בהחלט אפשרות קיימא עבור כמה בשווקים של הקונה . פשוט לא כל כך בשווקים של המוכר.
מהו מימון הבעלים?
כאשר חלק או את כל מחיר הרכישה, פחות מקדמה למטה , מתבצעת על ידי (ממומן על ידי) המוכר, המוכר מספק מימון הבעלים. זה לא משנה אם הנכס יש הלוואה קיימת, אלא במידה המלווה הקיים עשוי להאיץ את ההלוואה על המכירה בשל סעיף ניכור . במקום ללכת לבנק, הקונה נותן מכשיר מימון למוכר כראיה של ההלוואה ועושה תשלומים למוכר.
אם הנכס הוא ללא תשלום, כלומר המוכר יש כותרת ברורה ללא הלוואות, המוכר עשוי להסכים לבצע את כל המימון.
במקרה זה, הקונה ומוכר מסכימים על ריבית, סכום התשלום החודשי ואת תקופת ההלוואה, והקונה משלם את המוכר על ההון העצמי של המוכר על בסיס בתשלומים.
כלי הביטחון נרשם בדרך כלל ברשומות הציבוריות, המגנות על שני הצדדים. זכור, כמה חוקי המדינה אוסרים על תשלומי בלון.
כמה חקיקה ממשלתית פדרלית יכול גם למשול מימון הבעלים. ייתכן שתרצה לקבל ייעוץ משפטי כדי לוודא שאתה עוקב אחר החוק.
סוגים של מימון הבעלים
רוב עסקאות כסף הרכישה הם סחירים. המוכרים והקונים חופשיים לנהל משא ומתן על תנאי המימון של הבעלים, בכפוף לחוקי השטרינה ולתקנות ספציפיות אחרות. שוב, ייתכן שתרצה לחפש ייעוץ משפטי.
אמנם אין תקן למטה התשלום הנדרש, מוכרים רבים רוצים מספיק למטה כדי להגן על התשלום העצמי שלהם. למטה תשלומים יכולים להשתנות מ מעט מאוד עד 30 אחוז למטה או יותר. המוכרים להרגיש את ההון העצמי שלהם הוא מוגן על ידי הקונה למטה למטה כי הקונים הם פחות סיכוי להיכנס טרפה אם הם השקיעו הרבה כסף upfront.
כמה וריאציות של מימון הבעלים כוללים:
- חוזי קרקע.
חוזי ארץ לא לעבור את התואר המשפטי לקונה אבל לתת את הקונה שווי הוגן. הקונה עושה תשלומים למוכר לתקופה מסוימת. עם תשלום סופי או למחזר, הרוכש מקבל את המעשה.
- שטרי חוב ומשכנתאות.
המוכרים יכולים לשאת את המשכנתא עבור כל יתרת מחיר הרכישה (פחות מקדמה), אשר עשויים לכלול הלוואה הבסיסית. סוג זה של מימון נקרא "המשכנתא הכל כלול" או "הכל כולל אמון שטר" (AITD). המוכר מקבל דרישת ריבית על ההלוואה הבסיסית.
המוכר עשוי גם לשאת משכנתא ג 'וניור, ובמקרה זה, הקונה ייקח נושא הנושא את ההלוואה הקיימת או לקבל משכנתא ראשונה חדשה. הקונה מקבל מעשה ונותן המוכר משכנתא שנייה על יתרת מחיר הרכישה, פחות מקדמה ואת סכום המשכנתא הראשונה.
- הסכמי רכש חכירה.
מכירה על הסכם חוזה שכירות פירושו המוכר נותן את הקונה שווי הוגן וחכירה הנכס לקונה. עם השלמת הסכם רכישת החכירה, הרוכש מקבל את התואר בדרך כלל מקבל הלוואה לשלם למוכר, לאחר קבלת אשראי עבור כל או חלק תשלומי השכירות לקראת מחיר הרכישה.
הטבות מימון בעלים לרוכשי דירות
- מעט או ללא זכאות.
גם אם המוכר דורש דו"ח אשראי על הקונה, המפרש של המוכר של הכישורים הקונה הם בדרך כלל פחות מחמירים וגמישים יותר מאלה המוטלים על ידי המלווים קונבנציונאלי.
- מימון מותאם.
שלא כמו הלוואות קונבנציונאלי , המוכרים והקונים יכולים לבחור מתוך מגוון רחב של אפשרויות תשלום כגון ריבית בלבד, הפחתה בריבית קבועה , פחות ריבית או תשלום בלון . תשלומים יכולים לערבב ולהתאים. שיעורי הריבית יכולים להתאים מעת לעת או להישאר בשיעור אחד עבור תקופת ההלוואה.
- גמישות מקדמה.
מקדמה תשלומים סחירים. אם המוכר רוצה תשלום מקדמה גדול יותר מאשר הקונה בעל, לפעמים המוכרים יאפשר הקונה לבצע תשלום חד פעמי סכום חד פעמי כלפי מקדמה.
- עלויות סגירה נמוכות יותר .
ללא משאיל מוסדי, אין הלוואה או נקודות הנחה לשלם. אין דמי Origination , עמלות עיבוד, דמי ניהול או כל אחד אחר דמי שונים שונים כי המלווים תשלום שגרתי, אשר באופן אוטומטי חוסך כסף על עלויות הסגירה של הקונה .
- מהר יותר.
בגלל קונים ומוכרים אינם מחכים המלווה לעבד את המימון, הקונים יכולים לסגור מהר יותר ולקבל הקונה החזקה מוקדם יותר על הלוואה קונבנציונאלי העסקה.
בעלים מימון הטבות למוכרים הבית
- מחיר מכירה גבוה יותר.
בגלל המוכר הוא מציע מימון הבעלים, המוכר עשוי להיות במצב הפקודה מחיר מלא או גבוה יותר.
- מעברי מס .
המוכר עשוי לשלם פחות מסים על מכירה בתשלומים , דיווח רק את ההכנסות שהתקבלו בכל שנה קלנדרית.
- הכנסה חודשית.
תשלומים מקונה מגדילים את תזרים המזומנים החודשי של המוכר, וכתוצאה מכך הכנסה ניתנת לבזבז.
- ריבית גבוהה יותר.
מימון הבעלים יכול לשאת שיעור ריבית גבוה יותר מאשר המוכר עשוי לקבל בחשבון שוק הכסף או סוגים אחרים של סיכון נמוך של השקעות.
- תקופת רישום קצרה יותר.
מימון הבעלים מושך קבוצה שונה של קונים. אם הנכס אינו מוכר תחת שיטות קונבנציונאלי, המציע מימון הבעלים היא אחת הדרכים להתבלט מן הים של מלאי ולהעביר קשה למכור את הנכס כי אחרת לא יכול למכור.
לסיום, לפני הכניסה לעסקה עם מימון הבעלים, אנא התייעץ עם עורך דין הנדל"ן ולקבל ייעוץ משפטי מוסמך. אל תסמוך על סוכן הנדל"ן שלך לקבלת מידע, אלא אם הסוכן שלך הוא עורך דין בתחום הנדל"ן.