איך ניירות ערך מגובי משכנתאות עבדו עד שהם לא
כאשר אתה משקיע ב MBS, אתה קונה את הזכויות לקבל את הערך של חבילה של משכנתאות.
זה כולל את התשלומים החודשיים ואת פירעון הקרן. מאז זה אבטחה, אתה יכול לקנות רק חלק המשכנתא. אתה מקבל חלק שווה מהתשלומים. MBS הוא נגזר מכיוון שהוא נובע מערכו מנכס הבסיס.
איך עובד אבטחה משכנתאות מגובה
ראשית, בנק או משכנתא החברה עושה הלוואה הביתה. לאחר מכן הבנק מוכר את ההלוואה לבנק השקעות . הוא משתמש בכסף שהתקבל מבנק ההשקעות כדי לבצע הלוואות חדשות.
בנק ההשקעות מוסיף את ההלוואה לחבילת משכנתאות בריבית דומה. זה מעמיד את הצרור בחברה מיוחדת המיועדת למטרה זו. זה נקרא רכב למטרות מיוחדות או השקעה מיוחדת רכב. זה שומר על ניירות ערך מגובי משכנתאות בנפרד מהשירותים האחרים של הבנק. SPV משווק את ניירות הערך מגובי המשכנתאות. המשכנתאות נשארות ב- SPV.
סוכנויות ממשלתיות מעורבות גם במרבית ניירות הערך מגובי המשכנתאות.
אלה פאני מיי , פרדי מאק וג'יני מיי. פאני מיי ופרדי מאק קונים ומוכרים גם את ה- MBS. הממשלה הפדרלית מבטיחה את התשלומים. אלה שרכשו את ה- MBS ידעו שהם לא יאבדו את השקעתם. Ginnie Mae גם מבטיח כי המשקיעים יקבלו תשלומים שלהם. (מקור: "ניירות ערך מגובי משכנתאות", SEC)
סוגי ניירות ערך מגובי משכנתאות
ה- MBS הפשוטה ביותר היא תעודת ההשתתפות . היא משלמת למחזיקים את חלקם ההוגן הן בתשלומי הקרן והן בריבית על חבילת המשכנתאות.
בתחילת שנות ה -2000, שוק ה- MBS גדל מאוד תחרותי. הבנקים יצרו מוצרי השקעה מסובכים יותר כדי למשוך לקוחות. לדוגמה, הם פיתחו חובות חוב משועבד להלוואות שאינן משכנתאות. אבל הם גם החילו את האסטרטגיה הנגזרת הזו ל- MBS.
בנקי ההשקעות חתכו את חבילות המשכנתאות לקטגוריות סיכון דומות, הידועות כ " מנות" . לפחות נתח מסוכן הכיל הראשון 1-3 שנים של תשלומים. הלווים היו צפויים לשלם את שלוש השנים הראשונות. עבור משכנתאות בריבית משתנה, בשנים אלו יש גם את הריבית הנמוכה ביותר.
חלק מהמשקיעים העדיפו את נתח הסיכון כי יש להם ריבית גבוהה יותר. אלה מנות מכילה את הרביעי עד השביעי שנים של תשלומים. כל עוד הריבית נותרה נמוכה, הסיכונים נותרו צפויים. אם הלווה מראש את המשכנתא כי הוא או היא refinanced, אז המשקיעים קיבלו ההשקעה הראשונית שלהם בחזרה.
הסיכון גדל עם עליית הריבית. לווים של משכנתאות בריבית משתנה, נתפסו כאשר המשכורות שלהם עלו.
הם לא יכלו למחזר כי שיעורי הריבית היו גבוהים יותר. זה אומר שהם היו סיכוי גבוה יותר מחדל. המשקיעים איבדו הכל. הנה ריאן גוסלינג מסביר את זה בסרט "ביג שורט" .
ניירות ערך מגובי משכנתאות שינו את ענף הדיור
המצאת ניירות ערך מגובי משכנתאות חוללה מהפכה מוחלטת בעסקי הדיור, הבנקאות והמשכנתאות. בתחילה, ניירות ערך מגובי משכנתאות אפשרו ליותר אנשים לקנות בתים. במהלך בום הנדל"ן , בנקים רבים וחברות משכנתא עשה הלוואות ללא כסף למטה. זה איפשר לאנשים להיכנס למשכנתאות שהם לא יכלו להרשות לעצמם. המלווים לא היה אכפת. הם ידעו שהם יכולים למכור את ההלוואות, ולא לשלם את ההשלכות כאשר וכאשר הלווים ברירת המחדל.
זה יצר בועת נכסים . זה פרץ בשנת 2006 עם משבר משכנתא subprime .
מאז כל כך הרבה משקיעים, קרנות פנסיה ומוסדות פיננסיים בבעלות ניירות ערך מגובי משכנתאות, כולם הפסידו. זה מה שיצר את המשבר הפיננסי 2008 .
איך ניירות ערך מגובי משכנתאות השתבש
הנשיא לינדון ג'ונסון יצר ניירות ערך מגובי משכנתאות כאשר הוא אישר את חוק אמנת 1968. היא גם יצרה פאני מיי . הוא רצה לתת לבנקים את היכולת למכור משכנתאות. זה היה לשחרר כספים להלוות יותר בעלי בתים.
LBJ לא ציפה כי חוק Charter להסיר שיטות נוהג טוב. הבנקים בקרוב הבנתי כי הם כבר לא צריך לקחת את ההפסד אם הלווה לא לשלם את ההלוואה. הבנקים קיבלו תשלום עבור ביצוע ההלוואה אבל לא נפגע אם ההלוואה הלך רע. הם לא היו זהירים לגבי שווי האשראי של הלווים.
ניירות ערך מגובי משכנתאות גם איפשרו למוסדות פיננסיים חוץ בנקאיים להיכנס לעסקי המשכנתאות. לפני MBS, רק לבנקים היו פיקדונות גדולים מספיק כדי לבצע הלוואות לטווח ארוך. היו להם את הכיסים העמוקים לחכות עד הלוואות אלה נפרעו 15 או 30 שנים מאוחר יותר. ההמצאה של MBS פירושה כי המלווים קיבלו את המזומנים שלהם בחזרה ממשקיעים בשוק המשני . משכנתאות המלווים צצו בכל מקום. הם גם לא היו זהירים מדי על כושר הפירעון של הלקוחות שלהם. זה יצר תחרות יותר עבור הבנקים המסורתיים. הם היו צריכים להוריד את הסטנדרטים שלהם כדי להתחרות.
הגרוע מכל, MBS לא היו regulated. הממשלה הפדרלית הסדירה את הבנקים כדי לוודא שהפקידים שלהם מוגנים. אבל הכללים האלה לא חל על MBS ו ברוקרים למשכנתאות . המפקידים בבנק היו בטוחים, אבל המשקיעים לא היו מוגנים כלל.