מה זה פאני מיי? (FNMA)

שתי הדרכים הקריטיות פאני מיי עוזרת לך

פאני מיי היא הפדרלית הלאומית למשכנתאות האגודה. זהו מפעל בחסות הממשלה לשעבר כי הוא תחת השמר של הסוכנות הפדרלית לדיור האוצר. משרד האוצר של ארה"ב מחזיק בכל המניות הבכורה שלו . כלומר, כל הרווחים של FNMA הולכים לאוצר ארה"ב. המשקיעים עדיין יכולים לקנות מניות רגילות ומניות מועדפות. הקונסרבטוריון אינו מאפשר להם לשלם דיבידנדים.

Stockholders מקווה יום אחד הממשלה מסתיימת הקונסרבטוריון. זה לא סביר.

מה שזה עושה

פאני מיי קונה משכנתאות מבנקים, מתווכים למשכנתאות ואיגודי אשראי. זה נותן לבנקים כסף לעשות יותר הלוואות. זה גם מעביר את הסיכון של ברירת המחדל מהבנק כדי פאני מיי.

פאני ואז חבילות סוגים דומים של הלוואות לתוך ניירות ערך מגובי משכנתאות . היא מוכרת את ניירות הערך למשקיעים. אלה כוללים קרנות גידור, קרנות פנסיה, בנקים אחרים ואפילו משקיעים פרטיים.

פאני מיי ממשיכה להיות הבעלים של משכנתאות הבסיס. זה משלם את המשקיעים שלהם פרו דורגו של כל חודש תשלום המשכנתא. זה כולל גם את הקרן ואת הריבית. הבנק הפדראלי של ניו יורק עושה את התשלום באמצעות העברה בנקאית.

פאני מיי מבטיחה את התשלום . אבל המשקיעים לקיים שלושה סיכונים.

1. בעל הבית יכול לשלם מראש את המשכנתא. כלומר, המשקיע מקבל פחות ממה שהוא חשב.

1. אם הריבית נופלת, אז הבית יהיה למחזר. במקרה כזה, הם ישלמו מראש את המשכנתא. ירידת הריבית תרד את הערך של ה- MBS.
2. הלווה עשוי להיות ברירת המחדל. עם זאת, פאני מיי מבטיחה את התשלום, ולכן המשקיע לא צריך את הסיכון הזה. מצד שני, אם לווים רבים ברירת המחדל, זה יכול לעלות על הדעת Fannie מיי היכולת לבצע תשלומים בזמן.

Fannie Mae גם מספק מימון לפיתוח דיור להשכרה סבירים.

אחוז מסוים מהמשכנתאות של פאני מיי חייב לשרת משפחות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית.

הִיסטוֹרִיָה

FNMA נוצר בשנת 1938 להקים משכנתא משנית בשוק הלוואות המבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלי. ב -1968 הפכה פאני מיי לחברה שבבעלותה היה יכול לקנות כל משכנתא, לא רק את המבוטחים על ידי הממשלה. זה היה אפילו רשום בבורסה של ניו יורק .

משבר משכנתאות הסאב - פריים הציף את יכולתו של FNMA להבטיח את כל ההלוואות הרעות. לאחר חילוץ רבים ומנסה לשמור על FNMA ממס, הממשלה הפדרלית הלאימה את החברה. פאני מיי ופרדי מאק הובילו למשבר הסאבפריים .

ב -8 ביולי 2010 הודיעה פאני מיי כי המניות המועדפות והנפוצות שלה ייסחרו בבורסה של OTC, במקום בבורסת ניו יורק ובבורסת שיקגו.

איך זה משפיע על כלכלת ארה"ב

לפני המשבר, פאני מיי גירוי שוק הדיור, אשר מהווים 10 אחוזים של הכלכלה . זה יצר עושר עבור בעלי בתים אשר יכלו אז להרשות לעצמם בתים במחיר גבוה יותר. פאני מיי גם איפשר למשפחות הכנסה נמוכות ומתונות להשיג כרית פיננסית מתחתיהן, ורמת חיים גבוהה יותר, בצורה של בעלות על הבית.

פאני מיי היה מעורב במשבר, אבל לא גרם לזה. את MBS היו repackaged על ידי הבנקים כפי משכנתא בטחונות . אלה לקחו MBS ו פרוס אותם לתוך מנות . לדוגמה, הם לשים את כל תשלומים בריבית נמוכה לתוך נתח אחד. משקיעים שרצו פחות סיכונים רכשו אותם. אחרים קנו את תשלומי הריבית הגבוהה.

COS אלה מובטחות על ידי חילופי ברירת המחדל אשראי . כאשר מחירי הדיור החלו לרדת בשנת 2006, אף אחד לא ידע מה הם CMOs שווים. AIG לא יכלה להחזיר את כל ה- CDS שהוציאה. אנשים רבים חשבו שפאני ופרדי גרמו למשבר הסאבפריים . אבל למעשה, אלה היו נגזרים אלה.

מאז המשבר, פאני מיי שמרה על תעשיית הדיור על תמיכה בחיים. החל בשנת 2010, דיור רק מהווים 2 אחוזים מכלל המשק. פאני מיי ועוד חברה ממשלתית לשעבר, פרדי מאק , מבטיחים כיום 90% מכלל המשכנתאות.

במילים אחרות, הבנקים (אשר בעבר השאיל רק על כולם עם הדופק) עכשיו לא להשאיל אף אחד ללא ערבות ממשלתית.

איך זה משפיע עליך

פאני מיי עוזרת לך בשתי דרכים:

1. אם אתה homeowner, ואז פאני מיי עוזר לשמור על עלויות המשכנתא נמוך על ידי ביצוע מימון משכנתאות יותר מוכנה.
2. אם אתה זכאי כמשפחה הכנסה נמוכה או מתונה, כגון מורה, שוטר, כבאי או עובד בריאות, פאני מיי יספק לך משכנתא שאתה לא יכול להרשות לעצמו אחרת.

העתיד של פאני מיי

בעלי המניות של FNMA ביקשו מהבית הלבן לעשות שוב את פאני ופרדי. הם הבינו את השניים הם השקעה עסקית טובה. בעלי המניות העתידיים יוכלו לעשות החזר טוב על ההשקעה אם השניים יהיו פרטיים.

יש רבים בקונגרס שרוצים לפזר את פאני ופרדי. הם רואים בכך התערבות ממשלתית מיותרת בשוק הדיור. (מקור: "סטטוס קוו עבור פאני, פרדי", וול סטריט ג'ורנל , 20 באוקטובר 2015)