לא, הם לא לגרום למשבר משבר. הנה מה עשית
תפקיד בשוק המשכנתאות
פאני ופרדי היו ישויות ממשלתיות.
זה אומר שהם צריכים להיות תחרותיים, כמו חברה פרטית, ולשמור על מחיר המניה שלהם. במקביל, הממשלה הפדרלית הבטיחה את שווי המשכנתאות שהם משווקים בשוק המשני. זה גרם להם להחזיק פחות הון כדי לתמוך המשכנתאות שלהם במקרה של הפסד. כתוצאה מכך, פאני ופרדי נלחצו לקחת סיכון כדי להיות רווחית. הם גם ידעו שהם לא יסבלו מההשלכות אם הדברים יסתובבו דרומה.
הממשלה הקימה אותם בדרך זו כדי לאפשר להם לקנות משכנתאות מוסמך מבנקים , לבטח אותם, ולמכור אותם למשקיעים. הבנקים השתמשו בקרנות כדי לבצע משכנתאות חדשות. במשך השנים תמכו פאני ופרדי בחצי מהמשכנתאות החדשות שהונפקו מדי שנה. בדצמבר 2007, כאשר הבנקים החלו לצמצם את ההלוואות שלהם, הם נגעו 90 אחוז מכלל המשכנתאות.
תפקיד במשבר הדיור
תקנות הממשלה אסרו על פאני ועל פרדי לרכוש משכנתאות בסיכון גבוה.
אבל כמו שוק המשכנתאות השתנה, כך עשו את העסק שלהם.
בין השנים 2005-2007 הם רכשו מספר הלוואות קונבנציונליות בריבית קבועה, עם ירידה של 20%. הם העמיסו על משכנתאות סאב - פריים , ריבית בלבד , או שלילי . אלה היו סוגים של הלוואות בנקים וברוקרים למשכנתאות בלתי מוסדרים שהונפקו.
פאני ופרדי החמירו את המצב על ידי שימוש בנגזרים כדי לגדר את סיכון הריבית של תיקי ההשקעות שלהם. אבל כמו חברות המגזר הפרטי עם בעלי המניות לרצות, הם עשו את זה כדי להישאר תחרותי עם בנקים אחרים. כולם עשו את אותו הדבר.
רכישות ההלוואות של פאני מיי היו:
- 62% הפחתה שלילית
- 84% בלבד
- 58% סאבפריים
- 62% דרשו פחות מ -10% פירעון מוקדם.
פרדי מאק של הלוואות היו אפילו יותר מסוכן, המורכב:
- 72% הפחתה שלילית
- 97% בלבד
- 67% סאבפריים
- 68% דרשו פחות מ -10% פירעון מוקדם.
אלה משכנתאות אקזוטיות ו subprime עשה רכישות של פאני ו פרדי של רעילות.
פאני ופרדי החזיקו הלוואות רעילות פחות מרוב הבנקים
התקנות דאגו שפאני ופרדי לקחו פחות מההלוואות האלה מרוב הבנקים. הם רכשו יותר הלוואות אלה כדי לשמור על נתח שוק בשוק תחרותי מאוד.
בשנת 2005 העניק הסנאט הצעת חוק שאסרה עליהם להחזיק בניירות ערך מגובי משכנתאות בתיק. הקונגרס רצה לצמצם את הסיכון לממשלה. בסך הכל, שני GSEs בבעלות או מובטחת $ 5.5 טריליון של $ 110000000000000000 משכנתא בשוק.
אבל הצעת החוק של הסנאט נכשלה, ופאני ופרדי הגדילו את אחזקותיהם בהלוואות מסוכנות.
הם יכולים להרוויח יותר כסף מן הריבית הגבוהה של ההלוואות מאשר דמי שהם קיבלו ממכירת ההלוואות. שוב, הם היו מחפשים לשמור על מחירי המניות הגבוהים בשוק דיור תחרותי מאוד.
כמפעלים בחסות הממשלה, פאני ופרדי לקחו על עצמם סיכונים רבים יותר. הם לא הגנו על משלמי המסים שבסופו של דבר נאלצו לספוג את הפסדיהם. אבל הם לא גרמו ההאטה דיור. הם לא הציפו את השוק בהלוואות אקזוטיות. במקום זאת, הם היו תוצאה, לא סיבה, של משבר המשכנתאות.
נגזרים עזרו לגרום לנפילתה של פאני
עד 2007, רק 17 אחוזים מהתיק שלהם היה subprime או Alt-A הלוואות. אבל אז מחירי הדיור ירדו, בעלי בתים החלו פירעון. כתוצאה מכך, אחוז קטן יחסית של הלוואות סאבפריים תרם 50% מההפסדים.
כמו GSEs, פאני ופרדי לא נדרשו לקזז את גודל תיק ההלוואות שלהם עם מספיק הון ממכירת המניות כדי לכסות את זה. זה היה תוצאה של שני המאמצים הלובי שלהם ואת העובדה כי ההלוואות שלהם היו מבוטחים. במקום זאת, הם השתמשו בנגזרים כדי לגדר את סיכון הריבית של תיקי ההשקעות שלהם. כאשר ערך הנגזרים ירד, כך גם יכולתם להבטחת הלוואות.
חשיפה זו לנגזרים הוכיחה את נפילתם, כפי שעשתה לרוב הבנקים. כמו מחירי הדיור נפל, אפילו לווים מוסמך בסופו של דבר בגלל יותר מהבית היה שווה. אם הם היו צריכים למכור את הבית מכל סיבה שהיא, היה מאבד פחות כסף בכך שהוא מאפשר לבנק לעקל. לווים בהפחתה שלילית והלוואות בריבית בלבד היו במצב גרוע אף יותר.
חיסול פאני ופרדי יהרוס את שוק הדיור
כמה מחוקקים מציעים לחסל את פאני ופרדי. אחרים מציעים כי ארצות הברית להעתיק אירופה באמצעות אג"ח מכוסה למימון משכנתאות הביתה ביותר. עם אג"ח מכוסות, הבנקים שומרים על סיכון האשראי על משכנתאות הביתה שלהם. הם מוכרים איגרות חוב המגובות במשכנתאות אלו למשקיעים חיצוניים. זה מאפשר להם offload הסיכון שיעור הריבית.
מה יקרה אם הקונגרס יבטל את פאני ופרדי? זה יהיה להפחית באופן דרמטי את הזמינות של משכנתאות ולהגדיל את העלות. הבנקים מהססים להוציא משכנתאות שאינן מובטחות. שיעורי הריבית למשכנתאות יכול ללכת גבוה ככל 9-10 אחוזים. המשכנתאות יהפכו לנדירות ויקרות. שוק הדיור בארה"ב יתמוטט.