מה ההבדל בין S & Ls ובנקים אחרים?
S & Ls להפוך homeownership זול יותר על ידי הארכת משך ההלוואה עד 30 שנים. זה מוריד תשלומים חודשיים, מבטלת את הצורך למחזר, ומאפשר למשפחות להרשות לעצמם בתים גדולים יותר. .
הִיסטוֹרִיָה
לפני השפל הגדול , משכנתאות היו 5 - 10 שנה הלוואות כי היה צריך להיות refinanced או השתלם עם תשלום בלון גדול. עד 1935, 10% מכלל הבתים בארה"ב היו טרפה הודות לתנאים קשים אלה, וירידת מחירי הדיור. כדי לעצור את הטבח, הניו-דיל עשה את שלושת הדברים האלה:
- חברת ההלוואות של בעל הבית (HOLC) רכשה מיליון משכנתאות חדלות פירעון מבנקים, שינתה אותן למשכנתא לטווח ארוך, כפי שאנו מכירים כיום, והחזירה אותן.
- מינהל הדיור הפדרלי (FHA) סיפק ביטוח משכנתא.
- איגוד המשכנתאות הלאומי הפדראלי (FNMA) יצר שוק משני למשכנתאות.
זה גם יצר חיסכון הלוואות להנפיק משכנתאות אלה. שינויים אלה היו בתגובה לאסון כלכלי, אך הם שיפרו באופן משמעותי את הבעלות על בתים בארצות הברית.
ב -1944 יצרה מנהלת "ותיקי" תוכנית לביטוח משכנתא שהורידה את התשלומים. זה עודד את ותיקי המלחמה לחזור לקנות בתים בפרברים. זה עורר את הפעילות הכלכלית בענף הבנייה הביתי.
במהלך שנות ה -60 וה -70, כמעט כל המשכנתאות הונפקו באמצעות S & L.
הודות לכל התוכניות הפדרליות הללו, בעלי הבתים עלו מ -43.6% ב -1940 ל -64% ב -1980.
בשנת 1973, הנשיא ניקסון יצרה אינפלציה משתוללת על ידי הסרת הדולר האמריקני מן תקן הזהב . S & Ls לא יכול הריבית כדי לשמור על קשר עם האינפלציה, ולכן הם איבדו את הפיקדונות שלהם בשוק הכסף חשבונות שיכולים. זה נשחק את ההון שהם צריכים כדי ליצור משכנתאות בעלות נמוכה. ה- S & Ls ביקשו מהקונגרס להסיר הגבלות.
ב -1982 העביר ממשל רייגן את רחוב גארן. ג 'רמיין. היא אפשרה לבנקים להעלות את הריבית על פיקדונות החיסכון, לבצע הלוואות מסחריות וצרכניות , ולהקטין את יחס ההלוואות לערך . S & L השקיעה בנדל"ן ספקולטיבי ובהלוואות מסחריות. בין השנים 1982 ל -1985, הנכסים עלו ב -56%.
התמוטטות ההשקעות הללו הובילה לכישלון של חצי מהבנקים. כמו בנקים הלכו תחת, המדינה ביטוח הפדרלי החלו לרוץ מתוך הכסף הדרוש כדי להחזיר את המפקידים. (מקור: ריצ'רד ק 'גרין וסוזן מ. ואכטר, "המשכנתאות האמריקאיות בהקשר היסטורי ובינלאומי", אוניברסיטת פנסילבניה, 21 בספטמבר 2005)
בשנת 1989, ממשל בוש הראשון חילץ את התעשייה עם חוק מוסדות פיננסיים רפורמים, שחזור, אכיפה ( FIRREA ).
היא סיפקה 50 מיליארד דולר לסגירת בנקים כושלים. היא הקימה את חברת Trust Trust Corporation (RTC) כדי למכור מחדש את נכסי הבנק, תוך שימוש בהכנסות כדי לממן מחדש את המפקידים. FIRREA אסרה על S & L לבצע הלוואות מסוכנות יותר. לקבלת מידע נוסף, ראה חיסכון משבר ההלוואות .
החיסכון והלוואות והמשבר הפיננסי
כמו בנקים אחרים, החיסכון והלוואות נאסרו על ידי חוק Glass-Steagall מפני השקעת כספי המפקידים בבורסה ובמיזמים בסיכון גבוה כדי לזכות בשיעורי תשואה גבוהים יותר. ממשל קלינטון ביטל את "גלאס-סטאגל" כדי לאפשר לבנקים בארה"ב להתחרות בבנקים בינלאומיים רופפים יותר. זה מותר לבנקים להשתמש בפקדונות המבוטחים FDIC להשקיע נגזרים מסוכנים.
הפופולרי ביותר של אלה היה המשכנתאות מגובה אבטחה . הבנקים מכרו משכנתאות לפאני מיי או לפרדי מאק , שצרפו אותם ומכרו אותם למשקיעים אחרים בשוק המשני .
קרנות גידור רבות ובנקים גדולים ארזו מחדש ואגרו אותם במשכנתאות סאב-פריים . הם היו מבוטחים כנגד ברירת המחדל על ידי חילופי ברירת המחדל של האשראי. הביקוש לניירות ערך אלה היה כה גדול עד שהבנקים החלו למכור משכנתאות לכל אחד וכולם.
הכל הלך טוב עד מחירי הדירות החלו ליפול בשנת 2006. בדיוק כמו השפל, בעלי בתים החלו ברירת המחדל על המשכנתאות שלהם, ואת שוק נגזרים כולו התמוטט. לקבלת מידע נוסף, ראה 2008 המשבר הפיננסי ציר הזמן .
החיסכון והלוואות היום
בשנת 2013, היו רק 936 חיסכון הלוואות, על פי FDIC. הסוכנות פיקחה כמעט על מחציתם. היום, S & Ls הם כמו כל בנק אחר, בזכות FIRREA.
וושינגטון מוטואל היה הבנק הגדול ביותר לחיסכון וללוואות ב -2008. הוא נגמר במזומן במהלך המשבר הפיננסי, כאשר לא הצליח למכור את המשכנתאות שלו בשוק המשני, שהתמוטט. כאשר ליהמן ברדרס פשט את הרגל, המפקידים WaMu בהלה. הם הוציאו 16.7 מיליארד דולר במהלך 10 הימים הבאים. ה- FDIC השתלט על WaMu, ומכר אותו ל- JPMorgan Chase, תמורת 1.9 מיליארד דולר.