נדל"ן מסחרי וכלכלה

אתה יכול להשתמש REITs להשקיע נדל"ן מסחרי

נדל"ן מסחרי הוא כל נכס בבעלות לצורך הפקת הכנסה. יש בערך $ 6 טריליון בשווי של נדל"ן מסחרי בארצות הברית. להלן חמש קטגוריות הגדולות של נדל"ן מסחרי.

1. השוק כולל קניונים מקורה, קניונים חוצות וקופסאות קופסאות גדולות. הוא כולל גם חנויות מכולת ומסעדות. ערכה הוא סביב $ 2.1 טריליון או 36 אחוזים מן הערך הכולל של הנדל"ן המסחרי. זה מורכב לפחות 9.5 מיליארד מטרים רבועים של שטח מרכז קניות.

1. המלונות כוללים מוטלים, אתרי נופש יוקרתיים, ומלונות עסקיים. קטגוריה זו אינה כוללת בתים להשכיר חדרים באמצעות Airbnb. ישנם כ -4.4 מיליון חדרי מלון בשווי 1.92 טריליון דולר.
2. בנייני משרדים כוללים כל דבר, החל גורדי שחקים במנהטן למשרדו של עורך הדין. יש בערך 4 מיליארד רגל מרובע של שטחי משרדים, בשווי סביב 1.7 טריליון דולר או 29 אחוז מכלל.
3. בנייני דירות הם נדל"ן מסחרי. חברות מחזיקה אותם רק כדי להרוויח. זו הסיבה בתים מושכרים על ידי בעליהם הם מגורים, לא מסחרי. חלק מהדו"חות כוללים נתוני בנייני דירות בסטטיסטיקה של נדל"ן למגורים במקום נדל"ן מסחרי. ישנם סביב 33 מיליון מטרים רבועים של שטח השכרת דירה, בשווי של כ 1.44 טריליון דולר.
4. נכס תעשייתי משמש לייצור, הפצה או אחסון של מוצר. זה לא תמיד נחשב מסחרי, במיוחד בתכניות השימוש בקרקע וביעוד. ישנם 13 מיליארד מטרים רבועים של רכוש תעשייתי בשווי של כ -240 מיליארד דולר.

קטגוריות אחרות הנדל"ן המסחרי הם הרבה יותר קטנים. אלה כוללים כמה עמותות, כגון בתי חולים ובתי ספר. קרקע פנויה היא נדל"ן מסחרי אם זה יהיה מושכר, לא נמכר.

כיצד נדל"ן מסחרי משפיע על הכלכלה

כמרכיב של התוצר המקומי הגולמי, בניית נדל"ן מסחרי תורמת 3 אחוזים לתוצר הכלכלי של ארה"ב.

בשנת 2017, היה 472,000,000,000 $ בשווי של נדל"ן מסחרי הבנייה. השיא היה 586.3 מיליארד דולר ב -2008. השפל היה 376.3 מיליארד דולר ב -2010. זה היווה ירידה מ -4.1% ל -2.6% מהתמ"ג.

למה זה לקח מסחרי הבנייה הנדל"ן שנתיים ארוכות יותר לשיא מאשר בועת הדיור ? בנייה נדל"ן מסחרי פשוט לוקח יותר מאשר הבנייה למגורים הנדל"ן. בוני הראשון צריך לוודא שיש מספיק בתים וקונים לתמוך בפיתוח חדש. אז זה לוקח זמן לגייס כסף ממשקיעים. זה לוקח כמה שנים לבנות מרכזי קניות, משרדים ובתי ספר. זה לוקח אפילו יותר זמן לחכור את הבניינים החדשים. כאשר שוק הדיור התרסק בשנת 2006, פרויקטים בתחום הנדל"ן המסחרי כבר היו בעיצומו.

אתה יכול בדרך כלל לחזות מה יקרה בתחום הנדל"ן המסחרי על ידי מעקב עליות ומורדות של שוק הדיור. כאינדיקטור מפגר , סטטיסטיקה מסחרית הנדל"ן לעקוב מגמות מגורים על ידי שנה או שנתיים. הם לא יראו סימנים למיתון . הם פגעו היטב נמוך שלהם לאחר הנדל"ן למגורים.

כיצד להשקיע נדל"ן מסחרי

א נדל"ן להשקעה אמון היא חברה ציבורית אשר מפתחת ובבעלות הנדל"ן המסחרי.

רכישת מניות ב REIT היא הדרך הקלה ביותר עבור משקיע בודד כדי להרוויח הנדל"ן המסחרי. אתה יכול לקנות ולמכור מניות של REITs בדיוק כמו מניות , אג"ח, או כל סוג אחר של אבטחה . הם מחלקים רווחי מס למשקיעים, בדומה למלאי דיבידנדים. REITs להגביל את הסיכון שלך על ידי ומאפשר לך להחזיק את הנכס מבלי לקחת משכנתא. מאז אנשי מקצוע לנהל את המאפיינים, אתה חוסך זמן וכסף.

בשונה מחברות ציבוריות אחרות, על קרנות הפנסיה הריאליות לחלק לפחות 90% מהרווחים החייבים שלהן לבעלי המניות. זה חוסך להם את עלות המס העסקי, אשר משולם על ידי בעל המניות על שיעור מס רווחי הון .

דו"ח תחזית 2015 על ידי האיגוד הלאומי של מתווכים, "קנה מידה חדש גבהים," חשף את ההשפעה של REITS. היא קבעה כי בבעלותה של ריט 34% מההון בשוק הנדל"ן המסחרי.

זהו מקור הבעלות השני בגודלו. הגדול ביותר הוא הון פרטי , שבבעלותו 43.7 אחוזים.

היתרונות והחסרונות של REITs

מאז ערכי הנדל"ן המסחרי הם מחוון בפיגור , מחירי REIT לא לעלות וליפול עם שוק המניות. זה עושה להם תוספת טובה לתיק מגוון. REITs לחלוק יתרון עם אג"ח ודיבידנדים בהפקת מניות בכך שהם מספקים זרם יציב של הכנסות. כמו כל ניירות הערך, הם מוסדרים וקלים לקנות ולמכור.

יש לזכור כי הערך של ה- REIT שלך משקף יותר מאשר רק את הנדל"ן הבסיסי. זה מושפע גם על ידי הביקוש REITs עצמם כהשקעה. הם מתחרים במניות ובאג"ח למשקיעים. אז גם אם הערך של הנדל"ן שבבעלות ה- REIT עולה, מחיר המניה עלול ליפול בהתרסקות שוק המניות.

מתי לקנות ולמכור REITs

כאשר משקיעים REITs, להיות בטוח כי אתה מודע למחזור העסקים והשפעתה על הנדל"ן המסחרי. במהלך בום, הנדל"ן המסחרי יכול לחוות בועה הנכס לאחר ירידה הנדל"ן למגורים. במהלך מיתון, הנדל"ן המסחרי פוגע בשפל לאחר הנדל"ן למגורים.

REITS לעומת תעודות סל נדל"ן

בורסות הנדל"ן עוקבות אחר מחירי מניות ה- REIT. המשקיעים נמשכים לתעודות סל משום שיש להם עמלות נמוכות מאוד. אבל הם צעד אחד נוסף מן הערך של הנדל"ן הבסיסית. כתוצאה מכך, הם רגישים יותר בשוק המניות בשוק הדובי .

נדל"ן מסחרי במהלך המשבר הפיננסי

נדל"ן מסחרי ההלוואות התאושש מהמשבר הפיננסי 2008 . ב -30 ביוני 2014, הבנקים של המדינה, מתוכם 6,680 מבוטחים על ידי הפדרלית לביטוח פיקדונות, החזיק 1.63 טריליון דולר הלוואות מסחריות. זה היה 2 אחוז גבוה יותר מאשר השיא של 1.6 טריליון $ במרץ 2007.

נדל"ן מסחרי אותתה ירידה שלה שלוש שנים לאחר מחירי הדירות החלו ליפול. עד דצמבר 2008, מפתחים מסחריים עמדו בין 160 ל -400 מיליארד דולר בברירות המחדל של ההלוואה. הם מיהרו למצוא בנקים למחזר אותם. רוב ההלוואות היו רק 20-30 אחוז הון. הבנקים דורשים כעת הון של 40-50%.

שלא כמו משכנתאות הביתה, הלוואות עבור מרכזי קניות בנייני משרדים יש תשלומים גדולים בסוף המונח. במקום לשלם את ההלוואה, מפתחים למחזר. אם המימון אינו זמין, הבנקים חייבים לעקל.

ההפסדים להלוואה היו צפויים להגיע ל -30 מיליארד דולר ולפגוע בבנקים קהילתיים קטנים יותר. הם לא היו נפגעים קשה על ידי הבלגן משכנתא subprime כמו הבנקים הגדולים. אבל הם השקיעו יותר מרכזי קניות מקומיים, מתחמי דירות, ובתי מלון. רבים חששו כי המשבר בבנקים קטנים יכול להיות גרוע כמו החיסכון ומשבר ההלוואות לפני 20 שנה.

כ -300 מיליארד דולר של הלוואות מסחריות לטווח קצר התבגרו ב -2008, בהתאם לשולחן הדיור. הרבה מההלוואות הללו היו יכולות להיות גרועות אם לא היו מעתיקות.

עד אוקטובר 2009, הבנק הפדרלי דיווח כי הבנקים רק להפריש 0.38 $ עבור כל דולר של הפסדים. זה היה רק ​​45 אחוזים של $ 3.4 טריליון החוב החוב. מרכזי קניות, בנייני משרדים ובתי מלון פשטו את הרגל בגלל משרות פנויות. אפילו הנשיא אובמה הודיע ​​על המשבר הפוטנציאלי על ידי הצוות הכלכלי שלו.

ערך הנדל"ן המסחרי ירד 40-50 אחוזים בין השנים 2008 ו 2009. בעלי הנדל"ן המסחרי מיהרו למצוא מזומנים כדי לבצע את התשלומים. דיירים רבים היו גם מחוץ לעסק או reegotiated תשלומים נמוכים יותר. בעלים ניסו לגייס מזומנים על ידי מכירת מניות של מניות חדשות. הם השתמשו הכספים לתמוך תשלומים על נכסים קיימים. כתוצאה מכך, הם לא יכלו להגדיל את הערך לבעלי המניות. הם דיללו את הערך לבעלי מניות קיימים וחדשים. בראיון עם ג 'ון קונה של TARP קפיטל, הוא גילה כי בעלי המניות החדשים היו כנראה רק "לזרוק כסף טוב אחרי רע."

עד יוני 2010, שיעור עבריינות המשכנתא עבור הנדל"ן המסחרי המשיך להחמיר. על פי ניתוח ההון הריאלי, 4.17% מההלוואות פחתו ברבעון הראשון של 2010. מדובר ב -45.5 מיליארד דולר בהלוואות מבנקים. שיעור זה גבוה יותר משיעור של 3.83% ברבעון הרביעי של 2009 ושל 2.25% לפני שנה. זה הרבה יותר גרוע מאשר שיעור ברירת המחדל 0.58 אחוז במחצית הראשונה של 2006, אבל לא רע כמו 4.55 אחוז שיעור בשנת 1992.

בחודש אוקטובר 2010, זה נראה כמו דמי השכירות עבור הנדל"ן המסחרי החלה התייצבות. במשך שלושה חודשים, דמי השכירות של 4 מיליארד מטרים רבועים של שטחי משרדים רק נפל על ידי פרוטה בממוצע. שיעור המשרות הפנויות במשרדים הארציים התייצב ב -17.5%. זה היה נמוך יותר מאשר בשנת 1992 שיא של 18.7 אחוזים, על פי חברת הנדל"ן Real Estate Research ReIS, Inc

המשבר הפיננסי הותיר את ערכי ה- REIT בדיכאון במשך שנים. למה? סיבה אחת היא שזה היה קשה לראות את הנכסים המעוקלים REITs קנה במהלך המשבר. השני הוא כי בעלי הנדל"ן המסחרי היו הפוך כלפי מטה שלהם משכנתאות. ערכי הנכסים המסחריים שלהם ירדו ב-40-50% מאז 2008, והורידו את שווי ה- REIT.

הלוואות נדל"ן מסחרי כמעט גרם המיתון השני. בשנת 2013 החזיקו הבנקים בהלוואות מסחריות בהיקף של 991.2 מיליארד דולר, גידול של 3.3% לעומת שנת 2012. רובם היו עבור בנייני דירות. כשליש הגיע בין השנים 2015 ו 2017. רוב נכתבו בשנת 2005 עד 2007 כאשר ערכי הנכסים היו גבוהים. הלוואות אלו היו יכולים להיות ברירת המחדל אם מחירי הדירות ירדו. במקום זאת, אנשים שאיבדו את בתיהם הפכו לשוכרים. הם שמרו את ההלוואות מפני פירעון ואת הכלכלה ממיתון אחר.