כיצד משכנתאות משפיעות על כלכלת ארה"ב
סוגים
הסוג הנפוץ ביותר של המשכנתא היא 30 שנה קונבנציונלית בריבית קבועה ההלוואה. מאז 1999 הוא מייצג 70% עד 90% מכלל המשכנתאות. 15 שנה הלוואה בריבית קבועה היא גם בשימוש נרחב, כפי שהוא מאפשר לאנשים לשלם את החוב שלהם במחצית הזמן.
משכנתאות בריבית מתכווננת מציעות שיעורי ריבית נמוכים יותר ותשלומים חודשיים מאשר הלוואות בריבית קבועה. הם יהפכו יקרים יותר כאשר הריבית תעלה מ 200 השנה של lows.
Subprime המלווים יצר שורה של הלוואות אקזוטיות. הם משכו לקוחות על ידי מתן שיעורי "טיזר" נמוכים בשנתיים הראשונות. אלה מסוכנים עבור לווים חדשים. הם עשויים לא להיות מודעים לתשלום עולה באופן דרמטי לאחר שלב המתוקה הראשונית. הנה כמה הפופולריים ביותר:
- הלוואות בריבית בלבד : תשלומים בסכומים נמוכים שלא הפחיתו את הקרן בשנים הראשונות.
- אפשרות ARM הלוואות : לווים לבחור כמה לשלם בכל חודש במשך חמש השנים הראשונות.
- הלוואות הפחתות שליליות : הלוואות בריבית בלבד המגדילות את הקרן מדי חודש. זה בגלל התשלום היה אפילו פחות הריבית.
- הלוואות לטווח ארוך לטווח קבוע : אלה 40-50 שנה משכנתאות קונבנציונאלי.
- הלוואות בלון : הם חייבים להיות refinanced או ששולם לאחר 5-7 שנים.
- ללא כסף למטה הלוואות : אלה מותר ללווה להוציא הלוואה עבור downpayment.
הִיסטוֹרִיָה
לפני השפל הגדול , משכנתאות הביתה היו 5 עד 10 שנים הלוואות רק 50 אחוזים מערכו של הבית. הקרן היתה אמורה להיות כתשלום בלון בסוף התקופה. לבנקים היה סיכון מועט.
כאשר מחירי הדיור ירדו ב -25% במהלך השפל הגדול, בעלי הבתים לא יכלו להרשות לעצמם את התשלום הבלוני.
הבנקים לא יאפשרו מימון מחדש. עד 1935, 10 אחוזים מכלל הבתים היו טרפה .
כדי לעצור את הטבח, שינה הנשיא רוזוולט חמישה אזורים חשובים לדיור כחלק מהניו-דיל :
- חברת ההלוואות של בעל הבית קנתה מיליון משכנתאות חדלות פירעון מבנקים. זה שינה אותם למשכנתא לטווח ארוך, קבועה שאנו מכירים היום, והחזרנו אותם.
- מינהל הדיור הפדרלי סיפק ביטוח משכנתא.
- איגוד המשכנתאות הלאומי הפדראלי יצר שוק משני למשכנתאות.
- התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות מבטח פיקדונות בבנקים.
- זכוכית- Steagall אסר על הבנקים להשקיע כספים המפקידים במיזמים מסוכנים כמו שוק המניות.
השינויים הללו נענו לאסון כלכלי. הם לא נועדו להיות מדיניות homeownership. עם זאת, הם עשו לעשות homeownership זול יותר. הם הרחיבו את תקופת ההלוואה. זה מופחת עלויות חודשיות לבטל את הצורך למחזר. הבנקים במימון ההלוואות תודה FDIC- המבוטח פיקדונות בבנקים.
בשנת 1944, המחלקה לענייני משכנתא לענייני ביטוח משכנתא הוריד את התשלומים. היא עודדה את ותיקי המלחמה לחזור ולקנות בתים שנבנו בפרברים. זה עורר את הפעילות הכלכלית בענף הבנייה הביתי.
הודות לכל התוכניות הפדרליות, בעלי הבתים עלו מ -43.6% ב -1940 ל -64% ב -1980.
הממשלה יצרה חקיקה מיוחדת כדי ליצור בנקים חיסכון והלוואות להנפיק משכנתאות אלה. במהלך שנות השישים והשבעים, כמעט כל המשכנתאות הוצאו באמצעות חיסכון והלוואות . בנקים אלה היו מוצלחים כי אנשים הפקידו כספים בחשבונות חיסכון. הממשלה הבטיחה את הפיקדונות, כך שאנשים השתמשו בחשבונות, למרות הריבית שהרוויחה לא היה הרבה. זה היה מוסדר גם על ידי הממשלה. S & Ls יכול להישאר להישאר רווחית על ידי תשלום ריבית נמוכה יותר על פיקדונות מאשר הם טענו על המשכנתאות.
בשנות השבעים, הנשיא ניקסון יצר אינפלציה בורחת על ידי ניתוק כל הקשרים בין הדולר האמריקני לבין הזהב . הבנקים הפסידו פיקדונות מאז הם לא היו מסוגלים להתאים את הריבית ששולמו על ידי חשבונות שוק הכסף .
זה הפחית את המימון שהם צריכים להוציא משכנתאות.
כדי לסייע לבנקים, הקונגרס העביר את Garn-St. ג 'רמיין. זה איפשר לבנקים להעלות את הריבית ולהוריד את הסטנדרטים של ההלוואות. זה גם מותר S & Ls לעשות מסחרי הצרכן הלוואות. זה הוביל את משבר החיסכון ההלוואה , ואת הכישלון של חצי הבנקים של המדינה.
| שָׁנָה | אחוז מכלל משקי הבית | אחוז נכסי משקי הבית | % מהתמ"ג |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 52 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(מקור: ריצ'רד ק 'גרין וסוזן מ. ואכטר, "המשכנתאות האמריקאיות בהקשר היסטורי ובינלאומי", אוניברסיטת פנסילבניה, 21 בספטמבר 2005)
איך משכנתאות משפיעות על הכלכלה
במהלך כהונתו של הנשיא קלינטון , התלוננו הבנקים כי לא יוכלו להתחרות בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים. הקונגרס deregulated בתעשייה, וביטל את חוק Glass-Steagall. זה מותר לבנקים להשתמש כספים מובטחת המפקידים להשקיע נגזרים מסוכנים. הפופולרי ביותר של אלה היה המשכנתאות מגובה אבטחה .
הבנקים היו מקבצים יחד משכנתאות דומות, ואחר כך מוכרים אותם לפאני מיי, לפרדי מאק או למשקיעים אחרים. הם היו מבוטחים כנגד ברירת המחדל על ידי חילופי ברירת המחדל של האשראי. הביקוש לניירות ערך אלה היה כה גבוה, עד שהבנקים החלו להוריד סטנדרטים על הלוואות הבסיס. בקרוב, אלה subprime משכנתאות מותר כמעט כל אחד להיות homeowner.
כתוצאה מכך, אחוז החוב למשכנתא לעומת התוצר המקומי הגולמי זינק מ 50 אחוז בשנת 2000 כמעט 70 אחוז על ידי 2004. כל הלך טוב עד מחירי הדירות החלו לרדת בשנת 2006. לא ניתן למחזר או למכור את בתיהם, בעלי בתים החל פירעון . כך משקיעים רבים פדה את ברירת המחדל שלהם חילופי אשראי כי המבטח העיקרי, AIG, כמעט פשט את הרגל. כך המשבר במשכנתאות subprime יצר את המשבר הפיננסי 2008 .