כיצד למכור את הבית באמצעות חוזה ארץ
הפרש בין חוזה קרקעי למשכנתא
חוזי הקרקעות הם הסכמי ביטחון בין מוכר, הידוע כספק, לבין קונה, המכונה Vendee.
הספק נושא את המימון עבור ה - Vendee, אשר יכול או לא יכלול הלוואה בסיסית. הבדל עיקרי בין חוזה קרקעות לבין משכנתא הוא הקונה אינו מקבל שטר או כותרת ברורה של הנכס עד חוזה הקרקע הוא השתלם.
מדינות מסוימות יש חוקים לטפל בחוזה הקרקע דומה שטר הנאמנות, ואלה חוזים הקרקע לספק נאמן, נותן נאמן "כוח המכירה" ליזום הליכי עיקול במקרה Vendee המחדל על החוזה. מדינות אחרות לתת קונים תקופה ארוכה יותר של גאולה, בדומה לאלה תחת משכנתא. מסיבות אלה, חשוב להקטין את הסיכויים של ברירת המחדל על ידי מראש במוקדמות Vendee.
הגנה על המוכר על חוזה מכירת קרקע ביתית
אם יש לך הלוואה הבסיסית, בהתחשב ברירה בין חוזה ישר או חוזה לעטוף סביב, להציע את החוזה סביב הקרקע. זה ייתן לך לעקוף על הריבית הקיימת של המשכנתא הראשונה.
בקש ייעוץ משפטי על סעיף ניכור. המלווה יכול לקרוא את ההלוואה בשל ו payable אם המלווה מגלה יש לך מכר את הבית דרך חוזה הקרקע.
- השגת דוח אשראי על הקונה. אם הקונה הגיש פשיטת רגל, עשה תשלומים מאוחר לנושים אחרים או, גרוע יותר, אין אשראי, אלה הרשומות הגנאי הם דגל אדום.
- דרישה מדיניות ביטוח כותרת . חיפושים כותרת של רשומות ציבוריות גם להראות שעבודים או פסקי דין שהוגשו נגד הקונה. החברה הכותרת צפויה לבקש סיפוק של אותם שעבוד לפני זה יבטיח את חוזה הקרקע על מדיניות הכותרת . בקשו לראות עותק של הדו"ח הראשוני כותרת (או התחייבות עבור ביטוח הכותרת) כדי לקבוע אם החיפוש מגלה משהו על הקונה.
- לבקש תשלום מקטין כבד. הקונים נוטים פחות להתרחק חוזה הקרקע או להפסיק לשלם על חוזה המכירה בתשלומים אם הקונה עשה תשלום גדול למטה . ככל שהשקיעו יותר כסף, כך הקונה סביר פחות לאבד את הסיכון.
- לבצע את מימון לטווח קצר. אתה יכול להקטין את התשלומים עבור 30 שנים, אבל לבקש תשלום בלון לאחר חמש או עשר שנים. זה יאפשר לקונה למחזר או למכור את הנכס לשלם לך מוקדם. בדוק אם סוג זה של מימון עומד בחוקי המדינה שלך. תשלומים בלון יכול להיות אסור.
- אמת את התעסוקה של הקונה. ודא הקונה מועסק כבר מועסק לפחות שנתיים, רצוי יותר. שאל אם הקונה מועסק על ידי החברה או הוא חוזה עבודה ואם תקופת התעסוקה יכול להיות מיועד לסיום בכל עת בקרוב.
בקש הפניות אישיות. בדוק את הפניות של הקונה, כולל בעלי הבית בעבר. שאל על היסטוריית תשלומים על השכרות הקודם, לא רק את ההשכרה הנוכחית כי לפעמים בעלי הבית יגיד משהו כדי לקבל את הדייר מתוך הנכס. לחזור בעל הבית לפני בעל הבית הנוכחי לשאול.
- להתעקש הקונה להשיג מדיניות ביטוח homeowner. אתה לא רוצה להיות אחראי על הבית לאחר חוזה הקרקע נחתם ו נוטריוני. ודא הקונה שמות לך כמבוטח נוסף ולקבל עותק של פוליסת ביטוח של homeowner .
- הגדרת חשבון תשלומים. בנקים ומוסדות פיננסיים רבים מציעים שירות אשר יאסוף את התשלומים מהקונה וישלח אותם אליך או יפקיד אותם בחשבון הבנק שלך. זה מונע מהקונה לדעת את כתובת הבית שלך, ואת ההסדר משחרר אותך לנסוע.
- לאסוף את המסים מ. שאל את Vendee לשלם את המסים לחברת התשלום שלך. החברה יכולה לאחר מכן לבצע את תשלומי המס שלך בודק הנכס שלך ואתה יכול להיות סמוך ובטוח המסים ישולמו במועד.
- כלול חיוב תשלום מאוחר בחוזה הקרקע. אם אתה משלם תשלום ההלוואה הבסיסית, אתה רוצה לקבל את התשלומים שלך בזמן כדי למנוע חיובים מאוחר שלך. חיוב הקונה תשלום סביר עבור תשלומים שהתקבלו מאוחר כדי לפתות את הקונה לשלם במועד.
- להבטיח תחזוקה שוטפת וטיפול. שקול לכלול סעיף האצה בחוזה, אשר יאפשר לך להפוך את Vendee למחזר את הנכס אם המצב של הנכס הופך סיכון ההשקעה הפיננסית שלך.
- מנע את הנציג מן הקצאת החוזה. לאחר שעשית את שיעורי הבית שלך כדי לאשר את הקונה הזה, אתה לא רוצה לתת לקונה את הזכות להקצות את החוזה לישות לא ידועה.
- לדבר עם עורך דין. זה שווה את זה כדי להוציא כמה מאות דולרים כדי לקבל ייעוץ משפטי לפני הכניסה לחוזה הקרקע. חוץ מזה, עורך דין עלול לחשוב על משהו שהחמצתי ברשימה הזאת.
בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, קאל BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.