השוואת Combos להלוואה עם ביטוח משכנתא פרטית (PMI)

2007 ביל מס עושה ביטוח משכנתא פרמיות מס Deductible

עד הנשיא בוש חתם לתוך החוק מס הכנסה ובריאות חוק משנת 2006 , פרמיות ביטוח משכנתא לא היו חייבים במס . החל מ -1 בינואר 2007, לווים יכולים כעת לנכות תשלומים אלה. על פני השטח, זה נשמע כמו חדשות טובות עבור קונים הביתה בפעם הראשונה . אבל האם זה?

אחד הכוחות המניעים מאחורי לקיחת הלוואות piggyback , שנקרא גם הלוואות משולבות, היה ניכוי מס זמין לשלם את כל הריבית לעומת תשלום פרמיה ביטוח משכנתא שלא היה חייב ממס על הלוואה אחת.

היתרון השני הוא כי התשלומים הכולל על הלוואה משולבת הם לעתים קרובות הרבה יותר נמוך מאשר תשלום עם PMI.

כיצד Combo הלוואות עבודה

הלוואה משולבת או הלוואה למימון המשלבת משכנתא ראשונה עם משכנתא שנייה (עם או בלי מקדמה). הסיבות האלה סוגים של הלוואות הם appealing כי רבים קונים הביתה אין 20% ממחיר הרכישה במזומן או לא רוצה לשים 20% כדי לקנות בית - ו משולבת הלוואות עוברים את הדרישה לשלם PMI . סוגים נפוצים של הלוואות משולבות הם:

• 5/15/80. תרחיש זה כולל הורדת 5%, ומימון משכנתא ראשונה של 80% ממחיר הרכישה, יחד עם משכנתא שנייה המהווה 15% ממחיר הרכישה.
• 10/10/80. תרחיש זה כולל הורדת 10%, ומימון משכנתא ראשונה של 80% ממחיר הרכישה, יחד עם משכנתא שנייה המהווה 10% ממחיר הרכישה.
• 80/20. תרחיש זה כרוך לשים אפס, וכן מימון משכנתא ראשונה של 80% ממחיר הרכישה, יחד עם משכנתא שנייה המהווים 20% ממחיר הרכישה.

שיעורי הריבית על משכנתא שנייה הם גבוהים יותר מאשר על המשכנתא הראשונה, אבל לפעמים את התשלומים הכולל הם פחות מאלה הממומנים על משכנתא ראשונה עם ביטוח משכנתא פרטית. יתר על כן, מאז הלוואות משולבות הגיע לשיא בשנת 2005, לווים רבים שוקלים אופציות אחרות בגלל שינויים לטווח קצר הריבית.

השוואת PMI ו Combo הלוואות

בואו להשוות שני לווים עם ציונים זהה FICO של 680. הנה איך לעבוד את המספרים:

מימון 80/20
תגיד את משפחת קלינגון קונה בית 500,000 $ באמצעות מימון 80/20. המשכנתא הראשונה תהיה ב 6.25% ו payable ב 2,462.87 $ לחודש עבור קרן וריבית. המשכנתא השנייה תהיה ב 8.5% ו payable ב $ 768.91 לחודש, קרן וריבית.

סה"כ תשלומים עבור הלוואה משולבת: $ 3,232

100% עם PMI
אבל משפחת Romulan קונה בית 500,000 $ באמצעות מימון 100% עם ביטוח PMI. המשכנתא הראשונה תהיה גם ב 6.25% אבל payable ב $ 3,079, ביטוח PMI מוסיף עוד 400 $ לתשלום זה.

סה"כ תשלומים עבור משכנתא ראשונה עם PMI: 3,479 $.

משפחת Romulan צריך לחכות שנתיים, ולקבל הערכה כדי להראות 20% הון, כדי להיפטר הביטוח. אבל אומרים הרומולים לעשות, ואת התשלום טיפות ל $ 3,079 ללא PMI. Romulans לא ישלם פחות קלינגונים עד חודש 63 של ההלוואה.

המאפיינים של הפרשה למס הכנסה עבור MMI / PMI

פרמיות ביטוח משכנתא (MMI) משולמות על FHA, הלוואות לדיור כפרי, וכמה הלוואות קונבנציונאלי דורשים ביטוח משכנתא פרטית (PMI), שניהם ניתנים לניכוי בכפוף להוראות מסוימות:

• הקלה מס בריאות חוק טיפול הפרשה לניכוי מסים PMI חל על מימון לאחר 31 דצמבר 2006. זה אומר בעלי הבית יכולים לנכות ביטוח משכנתא על הלוואות נלקח בשנת 2007. אפילו חדשות טובות יותר היא העובדה כי תחת משכנתא סליחה החוב הקלה חוק של 2007, ניכוי מס PMI הוארך עד 2010.
• זמין לאנשים המגישים תשואות משותפות או חד-פעמיות עם פחות מ -100 אלף דולר של הכנסה ברוטו מותאמת (AGI), או 50,000 $ AGI עבור נשואים שהוגשו בנפרד . רוב האנשים צריכים להרוויח לפחות 50,000 $ כדי לפרט את ההפסקה טוב יותר מאשר לקחת את הניכוי הסטנדרטי, אז זה די מצמצם את הכישורים לאלה מרוויח מעל 50,000 $ עדיין פחות מ 100,000 $.
• משפחות מרוויחות מעל $ 110,000 AGI לא יכול לקחת ניכוי. אבל למי מרוויח בין 100,000 $ ו 110,000 $ AGI, שלבי ניכוי החוצה של 10% ל 1,000 $.

• ניכוי זמין על refinances אם סכום ההלוואה המקורי אינו עולה. מכה את דמי ההלוואה לתוך ההלוואה, ואתה כנראה יעלה על יתרת המקורי ולא זכאי.

מומחים מנבאים חידוש נוסף של ההפרשה על בסיס הדברים הבאים:

• ביטוח משכנתאות מס ניכוי בסופו של דבר נהנים משלמי המסים.
• ההוראה מתקבלת היטב על ידי רוכשי דירות.
• היכולת לנכות ביטוח משכנתא מסייעת לרוכשי דירות ראשונים לרכוש בתים.

_{בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}