Dodd-Frank Act משפיע על הבעלים בבעלות המימון
כאשר הריבית זינקה ל -18% בסוף שנות ה -70, קונים רבים נאלצו לצאת משוק הנדל"ן ומימון יצירתי זינק לחיים מתוך צורך. הרבה בתים למכירה פורסמו עם ראשי התיבות OWC, כלומר הבעלים יישא ( מימון הבעלים ).
בתקופה זו, כל דבר וכל דבר נעשה במסווה של מימון יצירתי. הקצב היה מטורף עד כדי כך שסוכנים רבים לא הפסיקו לחשוב אם סוגי העסקאות שהם מכניסים היו משפטיים פחות מוסריים. כמעט כל תהליך שניתן להעלות על הדעת, גם אם זה לא היה רעיון טוב, נוצל לעתים קרובות.
סוגים של אפשרויות מימון יצירתי
- Off-shore זרים זרים. יש אנשים שעדיין פועלים תחת אמון החוץ מחוץ לחוף היום, אבל אם מס הכנסה מוצא אותם, אנשים אלה עלולים בסופו של דבר בכלא. מס הכנסה אינו נראה בחביבות על זרים זרים זרים, ללא קשר מה סוכן מדבר מהר בחליפה איטלקית יקר אומר. אמון זר מחוץ לחוף הוא דרך להעביר כסף בסתר למדינה אחרת. Dodgers מס ואז לתת את האמון שהותקנו באותה מדינה זרה לקנות נכס.
- בכפוף לעסקאות. הלוואות רבות לא לשאת סעיפים ניכור כי קרא האצה, כך הקונים יכולים להשתלט על תשלומים על הלוואה קיימת, להשאיר את שמו של המוכר על ההלוואה, וזה היה בסדר. וואו. הבנקים לא אהבו להיות נעול לתוך ריבית נמוכה יותר לאבד לווה פוטנציאלי כאשר קונים קנו בתים עם נושא למימון. נושא לעסקאות מסוכנות היום, כי המלווים יכולים וגם יתקשר ההלוואה בשל המכירה . שלא לדבר, רוב המוכרים לא רוצה את החבות קשורה עסקה אל העסקה.
- הלוואות ניתנות להמרה. כמה סוגים של משכנתאות מפרסמים בגלוי כי קונה חדש יכול להניח את ההלוואה של הבעלים הקיימים. אם הקונה מוסמך להניח את ההלוואה, הבנק פרסמה את המוכר מאחריות. הנחה אואן l נשמר הקונה באותם ימים אלפי דולרים של המלווים עמלות, ומכירות רבות יכול לסגור במהירות תחת תנאים אלה. כיום, ישנם מעטים הלוואות ללא זמין זמין.
- חוזי קרקעות . בעיה עם חוזה הקרקע היא למצוא חברה ביטוח הכותרת מוכן לבטח את העסקה. שלא לדבר, חוזה הקרקע, אשר מספק כותרת שוויונית לקונה, בדרך כלל אינו מכיל משכנתא הבסיסית, כי רוב ההלוואות להכיל סעיף ניכור. חוזה הקרקע הוא הטוב ביותר בשימוש כאשר הבית הוא בבעלות חופשית וברורה על ידי המוכר.
- המוכר סחורה או שטר הנאמנות . אם המוכר הבעלים של הנכס ברורות רוצה לבצע את המימון עבור הלווה, קל לשימוש מכשיר הוא משכנתא או שטר נאמנות. לכל מדינה יש חוקים משלה לגבי האם נהוג לרשום משכנתא או שטר נאמנות. בקליפורניה, למשל, מענקי מענקים להעברת הבעלות ושטרי הנאמנות להבטחת שטרי חוב משמשים בדרך כלל.
Dodd-Frank ואת תנאי מימון יצירתי עבור רכישת הבית
חוק דוד-פרנק הוא מונח מקוצר של חוק הגנת הצרכן של Dodd-Frank, הרפורמיסט והגנה, שנחתם בחודש יולי 2010, על ידי חבר הקונגרס לשעבר ברנט בארני פרנק והסנאטור דאז כריסטופר ג'ון דוד, הביא לשינויים גורפים בתקנות הפיננסיות ותיקן את חוק האמת בהלוואות. השינוי המקיף הזה יצר סוכנויות חדשות ושינה חוקים רבים.
אתה לא יכול להניף חתול מת במימון בלי לפגוע בחוק דוד-פרנק. אני מתנצל בפני החתול המסכן עבור התייחסות זו; זה שהביטוי מתאים כל כך.
חלק של חוק דוד-פרנק מתייחס מימון המוכר. זה מסדיר ולא מאפשר סוגים מסוימים של מימון, כי היה מותר בקלות בעבר. שלא כמו בימים מתנדנד חופשי של 1970, כאשר כל אחד יכול לסדר הלוואה ולקבל תשלום עבור אותו כל עוד אדם היה רישיון הנדל"ן, עכשיו אדם חייב להיות מורשה בתור משכנתא הלוואה . המוכרים פטורים בתנאי שהם לא להאריך תנאי מימון הבעלים על יותר מ 3 נכסים בשנה. כללים אחרים הם:
- המוכר יכול להציע מימון הבעלים כל עוד המוכר לא לבנות את הבית. זה מבטל את בוני הבית מציעים מימון הבעלים.
- אין תשלום בלון. דרך מועדפת להציע מימון יצירתי היה בדרך כלל הלוואה לטווח קצר, אומרים 3 או 5 שנים, עם בלון בסוף, כלומר האיזון כולו יהיה בשל לתשלום. הלוואות בעלים מימון עכשיו צריך להיות מופחת.
- המוכר לא יכול להציע מימון הבעלים רק כל הקונה שקורה יחד. המוכר יש אחריות לקבוע כי הקונה מוסמך לקנות את הבית ולשלם את ההלוואה. זה יכול אומר המוכר יצטרך להפעיל דו"ח אשראי על הקונה, אשר היה כנראה לחסל את כל קונים הביתה עם אשראי רע.
- ההלוואה חייבת להיות קבועה או מתכווננת לאחר 5 שנים בכפוף לעליות שנתיות סבירות, וכן תקרת חיים סבירה.
- ההלוואה במימון הבעלים חייבת לעמוד בקריטריונים אחרים שנקבעו על ידי מועצת הפדרל ריזרב. עם זאת, זוהי דרישה לא בלון כי ישים קץ רבים מאמצי מימון יצירתיים. פתרון עבור כמה מוכרים וקונים עשוי להיות מכירה בחכירה אופציה .
לפני רכישת בית באמצעות מימון יצירתי, לקבל ייעוץ משפטי.