איך מכירה קצר הוא מטופל מההתחלה ועד הסוף
תהליך המכירה בחסר הוא עדיין מסתורין לאנשים רבים, גם אחרי כל השנים האלה, ולכן אין סיבה אזעקה אם אתה לא יודע בדיוק איך תהליך המכירה קצר עובד. הרבה סוכני הקונה מבולבלים; קונים נבוכים מחפשים כיוון, ולא כל מכירה קצר הרישום סוכן יודע איך לעשות מכירה קצר . היית מקווה שאנשים שנמצאים בעסקי הנדל"ן היו למדו דבר או שניים על תהליך המכירה קצר, אבל לצערי, מכירות קצר הם לא כוס של כולם תה.
את היסודות של מכירה קצר
הבנקים מעניקים מכירות קצרות עבור 2 סיבות בסיסיות: למוכר יש מצוקה, ואין מספיק הון בבית כדי לשלם את המשכנתא לאחר תשלום עלויות המכירה.
כמה דוגמאות למצוקה הן:
- אבטלה / הכנסה מופחתת
- לְהִתְגַרֵשׁ
- מצב חירום רפואי
- העברת עבודה מחוץ לעיר
- פְּשִׁיטַת רֶגֶל
- מוות
המוכר יצטרך להכין חבילה פיננסית להגשת לבנק קצר מכירה. כל בנק יש הנחיות משלו אבל - למעט Wachovia, שהיא מכירה קצר ביותר בעולם - ההליך הבסיסי דומה מבנק לבנק. חבילת המכירה הקצר של המוכר תהיה ככל הנראה מורכבת מ:
- מכתב אישור, המאפשר לסוכן שלך לדבר עם הבנק.
- הצהרת סגירה ראשונית
- דוחות כספיים שהסתיימו או RMA
- מכתב הקושי של המוכר
- 2 שנים של החזרי מס
- 2 שנים של W-2s
- 30 ימים של שכר שטחים
- 2 החודשים האחרונים של דוחות הבנק
- ניתוח שוק השוואתי או רשימה של המכירות האחרונות
כתיבת הצעת המכירה הקצרה והגשתה לבנק
לפני קונה כותב הצעה למכירה קצר , הקונה צריך לשאול שלו או שלה סוכן עבור רשימה של מכירות דומות . הבנקים אינם בעסק של שחרור חובות המשכנתא על סלע בתחתית התמחור. הבנק ירצה לקבל קצת קרוב לשווי השוק.
מחיר המכירה הקצר עשוי להיות בעל השפעה קטנה על שווי השוק וייתכן, למעשה, להיות במחיר מתחת המכירות להשוות לעודד הצעות מרובות .
כמה מכירות קצר יכול להתחיל לפני הצעה, אך לרוב הבנק יתחיל את ההליך עם קבלת הצעת רכש מקובלת. לאחר שהמוכר יקבל את ההצעה, סוכן הרישום ישלח את הפריטים הבאים לבנק:
- הסכם רישום
- מבצע רכישה שבוצע
- מכתב מראש של הקונה, העתק של בדיקת כסף רצינית והוכחת כספים
- המוכר של החבילה מכירה קצר
אם החבילה אינה שלמה, תהליך המכירה הקצר יתעכב. במקרה זה, הבנק עשוי אפילו לגרוס את החבילה. כמה עובדי הבנק מציגים מעט סבלנות לשולי השגיאה.
תהליך המכירה הקצר בבנק
קונים עשויים לחכות זמן רב מאוד כדי לקבל תגובה מהבנק. זה הכרחי עבור סוכן הרישום באופן קבוע להתקשר לבנק ולשמור הערות זהירות של תהליך המכירה בחסר. קונים עשויים לקבל כל כך עייף מחכה לאישור מכירה קצר כי הם עשויים להרגיש את הצורך לאיים לבטל אם הם לא מקבלים תשובה בתוך פרק זמן מסוים.
סוג זה של יחס הוא להביס את עצמי ולא להאיץ את תהליך המכירה קצר. אם הקונים הם סוג עם מעט סבלנות, אולי מכירה קצר הוא לא האפשרות הטובה ביותר עבורם.
יתר על כן, סוכן של הקונה אינו רשאי לדבר עם משאיל ללא אישור אז לא לבקש מהסוכן שלך להתקשר לבנק. זה לא יעבוד.
להלן תהליך מכירה קצר אופייני בבנק:
- הבנק מכיר בקבלת הקובץ. זה יכול לקחת 10 ימים עד חודש.
- משא ומתן מוקצה. זה יכול לקחת 2 או 3 עד 30 ימים.
- A BPO הוא הורה. הבנק כנראה יסרב לשתף את התוצאות של BPO.
- משא ומתן שני יכול להיות מוקצה. זה יכול לקחת עוד 30 ימים.
- הקובץ נשלח לבדיקה על בסיס ה- PSA . זה יכול לקחת 2 שבועות עד 30 יום.
- לאחר מכן, רשאי הבנק לבקש מכל הצדדים לחתום על תצהיר בעל תוקף ארמי .
- הבנק מנפיק מכתב אישור מכירה קצר .
- הקונה מבטל.
זרקתי את השורה האחרונה כי לפעמים הייתי צריך למכור את המכירות שלי סקרמנטו קצר 3 או 4 פעמים לפני הקונה מקלות עם העסקה.
קונים להתעצבן ו annoyed כי תהליך המכירה קצר יכול להיות כל כך ארוך, כי הם לפעמים לבטל מבלי לספר לאף אחד, הרבה פחות הסוכן שלהם. כמה מכירות קצר לקבל אישור 2 עד 8 שבועות. אחרים יכולים לקחת 90 עד 120 ימים, בממוצע. אורך המכירה קצר בדרך כלל תלוי המשקיע, לא הבנק.
סוכן מכירות קצר העליון יכול לעזור להאיץ את תהליך המכירה קצר על ידי להישאר על גבי הקובץ והחזקת הבנק דין וחשבון. בדיקה עם הבנק לפחות פעם או פעמיים בשבוע הוא הכרחי. ההכרה בהתנהגותם של נושאי המו"מ הלא מתאימים ובקשת החלפתם נחוצה לעתים קרובות גם כן. לעולם אל תפחד להסלים.
לחצות את האצבעות את negotiator רוצה את הקובץ כדי להיות מעל כמוך. לעתים קרובות הגשת חבילות להשלים מראש יכול לעזור להאיץ את התהליך, יותר מדי.
עצה: רוב הזמן, סוכן הרישום יהיה קצת מושג מתי האישור יגיע לאחר הקובץ נשלח לבדיקה הסופית. בשלב זה, הקונים עשויים לרצות להתחיל את תהליך ההלוואה אז יש להם יתרון אם הבנק מאפשר רק 2 שבועות כדי לסגור.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.