כיצד להשתמש ניתוח שוק CMA השוואתי
מהו ניתוח שוק השוואתי?
למרות שהדו"חות יכולים להשתנות, משתי רשימות דף הבית של מכירות ביתיות דומות למדריך מקיף בן 50 עמודים, אורך ומורכבות הדו"ח תלויים בעסקיו של הסוכן.
עם זאת, דוחות השוואתיים של ניתוח השוואתי בשוק נוטים להכיל את הנתונים הבאים:
- רשימות פעילות
רישומים פעילים הם בתים למכירה כעת. רישומים אלה חשובים רק במידה שהם התחרות שלך עבור הקונים. הם לא מעידים על שווי השוק, כי המוכרים יכולים לשאול מה שהם רוצים עבור הבית שלהם. זה לא אומר כל המחירים ריאלי. מחירי המכירה המוצעים אינם משקפים שווי שוק עד שהם מוכרים, ובשווקים של הקונה , למשל, רוב למכור עבור הרבה פחות.
- רישומים ממתינים
בתים למכירה בהמתנה הם בעבר רישומים פעילים כי הם תחת חוזה. הם עדיין לא נסגרו, ולכן הם עדיין לא מכירה דומה. אלא אם כן סוכן הרישום מוכן לשתף מידע על המכירה בהמתנה - ורבים לא - אתה לא יודע את המחיר שנמכר בפועל עד העסקה נסגרת. עם זאת, ממתינים המכירות לציין את הכיוון השוק נע. אם הבית שלך מתומחר מעל מחיר הרשימה של אלה ממתינים המכירות, אתה יכול להתמודד DOM ארוך יותר .
- רישומים שנמכרו
בתים שנסגרו בשלושת החודשים האחרונים הם המכירות שלך דומה . אלה הם המכירות שמאי ישתמש כאשר appraising הבית שלך עבור הקונה, יחד עם המכירות בהמתנה (אשר סביר להניח נסגרו עד הבית שלך נמכר). תסתכל ארוך וקשה על המכירות בהשוואה כי אלה הם ערך השוק שלך. אתה יכול להשתמש 6 חודשים של comps אם אין מספיק מכירות כדי להפיק דו"ח טוב עם שלושה חודשים.
- מחוץ לשוק / מבוטל / מבוטל
אלה הם נכסים אשר נלקחו מחוץ לשוק מסיבות שונות. בדרך כלל, הסיבה בתים מוסרים מן השוק היא כי המחירים היו גבוהים מדי. המחיר החציוני של קבוצה זו יהיה כמעט תמיד גבוה יותר מאשר חציון המחירים של מכירות דומות. עם זאת, רישומים לבטל גם מהסיבות הבאות:
- חרטה של המוכר . המוכרים החליטו שהם לא יכולים להיפרד עם הבית שלהם כבר לא רוצה למכור.
- מחיר גבוה מדי. אף אחד לא הציע הצעה או ההצעות היחידות שקיבלו היו הצעות כדור נמוך , שנדחו .
- ה- DOM היה ארוך מדי. סוכנים לפעמים למשוך רישומים כדי שיוכלו להחזיר אותם כמו רשימה חדשה לפתות קונים יותר.
- בקשות לתיקון . הבתים היו פעם תחת חוזה ואחרי הבדיקה בבית , הרוכש ביקש תיקונים אשר המוכר סירב.
- המוכר ירה בסוכן . זה לא נדיר עבור המוכרים אומלל לפטר סוכן ולשכור סוכן חדש.
- רישומים פג
קבוצה זו תשקף את מחיר המכירה החציוני הגבוה ביותר, משום שלא נמכרו, וכנראה היו במחיר בלתי סביר. חלק מהרשימות שפג תוקפן יכולות להופיע גם כרשימה פעילה, הרשומה על ידי סוכן חדש במחיר חדש. הרשימות גם לפוג כי הם לא היו משווקים באגרסיביות או בגלל הבית היה זקוק לתיקון.
בחינת מכירות השוואתיות
מכירות השוואתי הם אלה הדומים ביותר לבית שלך. קשה להשוות בין שלוש קומות לבית של בית חד קומתי. בחר את הבתים מתוך רשימה זו, כי הם זהים בעיקר לבית שלך בגודל, צורה ומצב, כגון:
- דומה רבוע מדה
שמאים להשוות בתים על בסיס מדה מרובע. גדול רגל מרובע בתים שווים פחות לכל רגל מרובע יותר קטן רגל מרובע בתים. השוני בין קבוצה של בתים חציון במחיר אידיאלי לא יעלה על יותר מ 10% עד 20% שונות ברגל מרובע, פלוס או מינוס.
- גיל דומה של בנייה
באופן אידיאלי, את גיל הבית - השנה היא נבנתה - צריך להיות בתוך כמה שנים של בתים אחרים נמכרים. מחלקות משנה של גיל מעורב הן שכיחות. לדוגמה, באזור אחד של סקרמנטו, מחלקה מורכבת של בתים שנבנו בשנות החמישים, ולאחר מכן הם קופצים כמה עשורים עד 1970. למרות הבתים ממוקמים בסמוך זה לזה, את הבתים טעון עם אופי של 1950s למכור יותר מאשר את החברים החדשים שלהם בריידי Bunch. אם הבית שלך נבנה בשנת 1980, נניח, ואת המותג בתים חדשים ברחוב מוכרים יותר, אתה לא יכול הפקודה באותו מחיר כמו בית חדש.
- שירותים דומים, שדרוגים ומצב
שמאי יהיה לנכות ערך מהבית שלך אם בתים אחרים יש שדרוגים שלך לא. לבית עם בריכת שחייה יהיה ערך שונה מאשר בית ללא בריכה. בריכות הם לא שווה כמה שאתה חושב. בית משופץ לחלוטין שווה יותר מאשר מסדר. בתים עם אמבטיה אחת שווים פחות בתים עם שתי אמבטיות או יותר. תחזוקה נדחית תישען עליך.
- מקום
כולם יודעים כי הנדל"ן מוערך על "מיקום, מיקום, מיקום", אבל יש לך בחשבון מה זה אומר? בית עם נוף של העיר, למשל, שווה יותר מאשר בית מול קיר בטון. בתים הממוקמים על כבישים עסוקים שווים הרבה פחות מאשר בתים על רחובות שקטים. השווה את הבית שלך לאלו שבמקומות דומים. אם הבית שלך יושב מעבר לכביש מתחנת כוח, חפשו בתים אחרים עם חשיפה לחשמל או לאלה הממוקמים לאורך פסי רכבת, בין מיקומים לא רצויים אחרים.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא מתווך- Associate ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.