סיבות לא קניית מכירה בחסר
על פני השטח, זה עשוי להיראות כי קונה מכירה קצר מקבל עסקה טובה. למרות מרווח דק של מכירות קצר עשוי להיות רווחי עבור קונה - כי תמיד יש יוצאים מן הכלל - רוב הזמן, הקונה יהיה עדיף לקנות בית זה לא ברירת המחדל.
מכירות קצר לא נמכרים בהנחות.
אתה לא סביר לשמוע מקצועני נדל"ן להגיד לך שזה לא רעיון טוב לקנות מכירה בחסר . בין השאר, זה בגלל מקצועני הנדל"ן רווח על מכירה קצר . כולם עושים כסף מלבד המוכרים והקונים. מבין, גם, כי סוכני הרישום עלול לדחוף המוכרים לרשימה כמו מכירה בחסר כי אם המוכרים עברו טרפה , הרישום סוכנים לא יקבלו את הרישום.
בסקרמנטו, שבה אני עובד, למשל, סוכנים רבים מתעלמים ממכירות קצרות ומציעים לקונים שלהם לקנות משהו אחר. אלה הם לעתים קרובות סוכנים שנשרפו בעבר היו מכירות קצר להתפרק כי הם היו רשומים על ידי סוכן שלא היה רישום העסק קצר מכירה.
להלן 11 סיבות מדוע הקונים אולי לא רוצה לקנות קצר מכירה:
המוכרים שילמו יותר מדי
אם הבית נמכר עבור $ 500,000 לפני כמה שנים ועכשיו הוא למכירה ב 400,000 $, זה לא אומר הקונה הוא להרים $ 100,000 הון עצמי בחינם.
זה אומר המוכר שילם יותר מדי בשוק עולה ועכשיו השוק ירד. זה אומר המוכר אין הון עצמי.
המוכרים לווים יותר מדי
הבנקים שהיו להוטים להלוות כסף בהערכת השווקים לפעמים מותר ללווים למשכנתאות מעל הבית, כלומר יתרת ההלוואה של הלווה עלה על הערך של הנכס.
הערכות הן סובייקטיביות, ולא כל שמאי ימקם את אותו ערך על בית. אמנם נגד החוק, כמה שמאים לחוצים על ידי הבנקים כדי להעריך את הסכום של בעל הבית רוצה ללוות.
כישורים מחמירים סוכני נדל"ן לא מנוסים או לא מוסריים עלולים לדחוף את המוכר בחשבון של מכירה קצרה כאשר המוכר אינו זכאי למכירה קצרה . המוכרים חייבים להוכיח קשיים ולהגיש ראיות על הקושי למלווה לאישור. כמה סוכני הרשימה בתים כמו מכירות קצר מבלי לדבר עם המלווים או מראש במוקדמות המוכרים.
בתים למכור ערך שוק.
המלווים אינם נאיביים או לא מודעים לערך של בית. המלווים יתעקשו על ניתוח שוק השוואתי , המכונה CMA, או מחיר ברוקר דעה, המכונה BPO. אם המלווה מאמין מחיר טוב יותר ניתן להשיג על ידי לקיחת הנכס טרפה על הצעה למכירה קצר, משאיל עשוי להחזיק במחיר גבוה יותר. מחיר זה יהיה קרוב לשווי השוק . המלווים מקבלים מכירות קצרות כאשר הבית שווה את מחיר המכירה הקצר, שמשמעותו שווי שוק.
בתים למכור "כפי שהוא"
אם חברת המשכנתאות מסכים למכירה קצר , סביר להניח גם לשלם את עלויות הסגירה בעסקה.
המלווים לשאול קונים לרכוש את הבית במצב הנוכחי שלה. המלווים בדרך כלל יסרבו לשלם עבור:
- תיקונים מוצעים שנחשפו בבדיקה ביתית .
- בדיקות הדברה או עבודה הדרושים להפקת דו"ח מזיקים ברור.
- אישורים על הגג או תיקוני גג.
- תוכניות הגנת הבית עבור הקונה.
- תחזוקה נדחית.
משך הזמן לסגירה
תלוי כאשר הודעת ברירת המחדל הוגשה, צבר המלווה של עיקולים וכמה ניירת המוכר כבר הגיש, זה יכול לקחת בכל מקום בין שבועיים עד חודשיים כדי לקבל תגובה על הצעת רכש מ משאיל. כמו כן, אם שני המלווים מעורבים כי יש שתי הלוואות מאובטח על הנכס, זה יכול לקחת זמן רב יותר כדי לספק את הדרישות של המלווה השני.
המלווים יכול לשנות תנאים
כמה המלווים שומרים לעצמם את הזכות לדון מחדש על תנאי המכירה בחסר ברגע האחרון.
אם השוק משתנה, חוקים חדשים עוברים או מידע חדש חוצה את שולחן המלווה, המלווה יכול לנסות לשנות את תנאי החוזה. המלווים בדרך כלל יש עורכי דין לרשותם, קונים רגילים לא.
המלווים ועדת הנחה
המלווים אשר מכרו הלוואות פאני מיי או פרדי מק בדרך כלל לשלם עמלות הנדל"ן המסורתי סוכני נדל"ן. אחרים עשויים לדרוש הנחה. יתר על כן, סוכני בסופו של דבר עושה פעמיים עד שלוש פעמים את העבודה של עסקה קונבנציונאלי לא מעריכים מקבל תשלום פחות לעשות יותר עבודה. אם הסכימו לשלם לסוכן שלך אחוז מסוים תחת הסכם ברוקר הקונה , אתה יכול להיות אחראי על ההבדל בין מה המלווה ישלם ומה החוזה שלך קובע, אם הסוכן שלך מסרב לוותר על ההבדל.
קונה גבוה יותר סגירת עלויות
כי המלווים לעתים רחוקות ישלם עבור כל ניצבים, כמו המוכר יהיה מוכן לעשות, אם אתה רוצה כל אלה ניצבים, תשלם עבור אותם בעצמך. לפעמים המלווים יסרבו לשלם עבור עלויות הסגירה המוכר סטנדרטי כגון העברת מסים , יותר מדי. אם אתה רוצה בדיקות ספציפיות, אתה כנראה לשלם עבור אותם מחוץ בכיס.
לאבד שליטה על העסקה
אם אתה צריך לסגור השלשה על ידי תאריך מסוים, הרבה מזל עם זה. מכירה קצר סגירת הבית תהליך לוקח כמות בלתי מוגבלת של זמן. המלווה של המוכר קורא את היריות, לא הקונה ולא המלווה של הקונה. אם אתה מנסה לסגור את השלשה במקביל עם מכירת הבית שלך, זה לא יכול לקרות.
מוטיבציה של המוכר הקטן
כאשר המוכר מגלה כי אפקט המכירה בחסר על האשראי קרוב לזה של עיקול, יש תמריץ קטן עבור המוכר לשתף פעולה עם מכירה קצר. למרות המוכרים עשויים להעפיל לקנות בית אחר ב 2 שנים לאחר מכירה קצר לעומת 5 (עם הגבלות) על עיקול, כמה אין שום כוונה לקנות פעם נוספת בבית שוב.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן סקרמנטו, קליפורניה