למד כיצד קצר מכירה או טרפה משפיע על אשראי

המוכרים עשויים לתהות אם לעשות מכירה קצר ישפיע על האשראי שלהם פחות מאשר השלמת עיקול , והאם יש יתרונות אחרים בין השניים. בעוד טרפה, ובהתאם לחוקי המדינה, המוכר יכול להישאר בבית, למעשה לשכור חינם, במשך ארבעה חודשים עד שנה לפני נאלץ לפנות. אבל עובדה זו לבדה לא אומר טרפה היא טובה יותר.

בעוד המכירה קצר כרוך להציע את הבית למכירה, בדרך כלל רשום באמצעות MLS .

קונים פוטנציאליים הביתה יעשו פגישות כדי להציג את הבית, כמה יעשו הצעות lowball , סוכנים עשויים להחזיק בתים פתוחים , באופן כללי, חיי המוכר יהיה שיבשו, כל בתקווה כי הקונה יקנה את הבית.

יסודות של מכירה קצר

מכירות קצר להתרחש כאשר משאיל מסכים לקבל פחות מהסכום החייב נגד הבית או כי אין מספיק הון למכור ולשלם את כל עלויות המכירה. לא כל המלווים יהיה משא ומתן על מכירה קצר, ולכן סוכן נדל"ן או עורך דין יכול להיות עזרה עצומה על ידי יצירת קשר עם המלווה של אובדן מחלקת הפחתת לברר.

אתה לא יכול פשוט לקום בוקר אחד ולהחליט שאתה הולך למכור את הבית שלך במחירי הפסד על ידי מבקש מכירה קצר. זה היה אמור להיות כי המלווים אפילו לא לשקול קצר מכירה אם התשלומים שלך הנוכחי, אבל זה השתנה. עם זאת, מבינים כי המלווים יהיה יותר נעים למשא ומתן אם התשלומים שלך בפיגור.

בנוסף, אם יש לך נכסי מזומנים, המלווה עשוי לנסות להקיש על חשבונות אלה.

איך הוא מוכר קצר מוכר אשראי מושפע?

יריד יצחק פרסמה דו"ח שאומר ציונים האשראי מושפעים בערך אותו, אם המוכר עושה קצר או עיקול. איזק הוגן אומר את הנקודות הממוצע איבד על הציון אצבע משולשת הן כדלקמן:

• 30 יום מאוחר: 40 עד 110 נקודות
• 90 ימים מאוחר: 70 עד 135 נקודות
• עיקול, מכירה בחסר או במעשה במקום: 85 עד 160
• פשיטת רגל: 130-240
• עיקול או שטר-in-Lieu של עיקולים: שני הפתרונות הללו משפיעים על אשראי זהה, אומר דוד תלול של Vitek למשכנתאות. המוכרים ייקח להיט של 200 עד 300 נקודות, בהתאם לתנאי הכולל של האשראי. משמעות הדבר היא כי אם FICO של המוכר לפני טרפה היה 680, זה יכול לטבול נמוך כמו 380.
• מכירה קצר: תלול טוען כי ההשפעה של מכירה בחסר (לספק את המוכרים יותר מ 59 ימים מאוחר) על דוח האשראי של המוכר זהה לזה של עיקול. דינג על האשראי יופיע כמו מראש טרפה במצב הגאולה, תלול אומר, אשר יביא להפסד של 200-300 נקודות. משמעות הדבר היא כי מוכר קצר מוכר עם הקודם אצבע משולשת של 720 יכול לראות את זה נופל 520 ל 420.

הניסיון האישי שלי כסוכן היה שונה במקצת. סיימתי מכירה קצרה עבור מוכר סקרמנטו שהיה 90 ימים מאחור על המשכנתא שלה. כמה חודשים לאחר המכירה הקצרה שלה סגורה, היא בדקה את דוח האשראי שלה ומצאה כי אצבע משולשת שלה נפלה ב -100 נקודות בלבד ל -671. אני חושד שמצב המוכר משתנה.

קתרין Coy, ברוקר משכנתא בדרום קליפורניה, מסכים עם תלול.

"ההשפעה על דוח האשראי של הצרכן - עיקול לעומת מכירה בחסר - היא ההבדל בין פגיעה ברכבת או באוטובוס", אומר קוי, מדבר על לווים שמספרם בפיגור של כמה חודשים. עם זאת, במהלך השנים, מכירות קצר נוטים לשאת פחות ופחות סטיגמה.

תקופת המתנה לפני רכישת בית נוסף

• עיקול או שטר ב-עיקול של טרפה: תלול אומר המוכר שרוצה לקנות בית אחר לאחר עיקול יהיה בסופו של דבר מחכה על 24 עד 72 חודשים לפני המלווה יציע כל סוג של ריבית זה הגיוני. Coy אומר, "החדשות הטובות הן מכירה קצר יאפשר לצרכן לקבל הלוואה מוסדית לבית חדש בתוך שנתיים".
• מכירה קצר: כמה סוכנים אומרים את החדשות הטובות עבור המוכרים מכירה קצר הוא לחכות הרבה יותר קצר לפני רכישת בית אחר , ואת הנחיות פאני מיי בשנת 2008 אימצה נהלים חדשים.

  האם המוכר יכול לקנות שוב בעוד פחות משנתיים? לא ממש, אומר קוי, "זה מיתוס מוחלט שצרכן" יכול לקנות שוב בעוד כ -18 חודשים בריבית טובה ". עם זאת, הנחיות Fannie Mae דורשים רק 48 חודשים של תיבול, וזה לא כל כך טוב חדשות עבור סוכנים המתמחים במכירות קצר.

  FHA אימצה הנחיות בשנת 2010 שאומר מוכר אשר הנוכחי עושה מכירה קצר עשוי להעפיל מיד לקנות עוד בית. המלווים לא כל כך מהר לעקוב אחר ההנחיות. עם זאת, בנק Flagstar נתן מוכר גרוב קצר המוכר הלוואה חדשה בתוך 2 חודשים של סגירת המכירה הקצרה שלו, וכי המוכר היה הנוכחי באותה עת. FHA עשויה לאשר הלוואה עבור מוכר קצר מוכר אשר זכאי תחת תוכנית חזרה לעבודה לאחר שנה אחת.

  שים לב כי הנחיות Fannie Mae לאפשר למוכר מיד לבקש הלוואה חדשה לקנות בית אחר אם המוכר שמר על התשלומים הנוכחי, לא היו עבריינות העולה על 30 ימים ולא הסכימו להחזיר את החוב הקלה. יתר על כן, זה תשלומים מאוחר כי באופן דרמטי להשפיע על דוח האשראי שלך, לא מכירה בחסר.

עיקול או מכירה בחסר החלטה

אם אתה מוכר מנסה להחליט אם לתת לבית לעבור טרפה לעומת ניסיון מכירה קצר, להציל את האשראי שלך לא יכול להיות יתרון לעשות מכירה קצר, אומר Coy. היא מדווחת כי על פי "ציון קוד פקטור # 22, אין יתרון ניקוד האשראי עבור הלווה עבריין על מכירה קצר על עיקול."

אבל יש לי ספקות לגבי זה. ממה שראיתי, יש פחות נזק לדוח אשראי לאחר מכירה בחסר עם תשלום מאוחר יותר טרפה. יתר על כן, יתרון נוסף עבור אלה עם delinquencies על האשראי שלהם היא היכולת לקנות בית אחר באמצעות מימון קונבנציונלי בתוך 4 שנים על פני 7 שנים התקופה הנדרשת foreclosures. כמה המלווים יעשה הלוואה עבור בית חדש יום לאחר מכירה קצר נסגר. ישנם יתרונות אחרים למכירה קצר על עיקול. אבל לחפש ייעוץ משפטי ומס לפני קבלת ההחלטה.

_{בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}