כיצד לכתוב לעסקים כדי לקנות עיקולים REO
כאשר הבנקים מחיר REO foreclosures תחת המכירות להשוות, הצעות מרובות הן לעתים קרובות את התגובה. זה אומר שאתה יכול להיות נגד תחרות קשה על הבית הזה בבעלות הבנק .
או שלא. חפשו בתים עם ימים ארוכים יותר בשוק אם אתה רוצה לנהל משא ומתן על מחירים נמוכים יותר.
זה לא יוצא דופן עבור כמה עיקולים REO בסקרמנטו, שבו אני מוכר, כדי לקבל 15 או 20 הצעות. לפעמים הבנק יהיה לזרוק את כל אלא הצעות קומץ ולאחר מכן לשאול את הקונים שנבחרו להגיש מחדש את מה שנקרא "הגבוה ביותר ואת הטוב ביותר" להציע. לפעמים, הבנק פשוט מקבל את ההצעה הטובה ביותר בתחילת.
אם אתה תוהה איך אתה יכול לעשות את ההצעה שלך ריו לזרוח מעל כל השאר ולהיות ההצעה המנצח, הנה כמה טיפים שיעזרו לך לבחור את המחיר הנכון ואת התנאים:
1) קבל את ההיסטוריה של נכס זה REO טרפה
שאל את הסוכן של הקונה כדי לגלות את מחיר הרכישה של הבנק על שטר הנאמן או השריף של שטר. בדרך כלל, הוא ציין על המסמך עצמו, שבו אתה יכול לקבל מן לחמניות מס או חברה כותרת. השווה את המחיר למחיר שהבנק מבקש. לפעמים הבנק רוצה טרפה תקבע מחיר ההצעה כל כך גבוה כי לא משקיעים יקנו את הבית במכירה פומבית.
תסתכל על כמות ההלוואות שהיו פעם מאובטח על הנכס. אי שם בין יתרת המשכנתא המקורית (ים) ואת מחיר המכירה העיקול הוא הסכום שהבנק יקבל, אם הבית הוא מתחת למחיר.
2) קביעת המכירות להשוות עבור עיקול REO
במקרים רבים, למחיר הרשימה יש השפעה מועטה על ערך הבית.
שווי השוק נושא את המשקל הרב ביותר. אם אתה נגד הצעות מתחרות, קונים אחרים יציעו יותר מאשר מחיר הרשימה.
- תסתכל על שלושת החודשים האחרונים של מכירות דומות , מיני CMA, עבור השכונה כי כדי לקבוע כמה זה עיקול REO שווה. נסו להשתמש רק בבתים המתאימים ביותר את REO לגבי מדה מרובע, מספר חדרי שינה, אמבטיות, מפרט הפרוייקט ומצב.
- תסתכל על המכירות הממתינות . שאל את הסוכן שלך כדי לקרוא את הרישום סוכנים של אלה ממתינים המכירות כדי לנסות לברר את מחיר ההצעה המקובלת. כמה סוכני הרישום יחלקו את המידע הזה וחלקם לא.
- תראו את הרישומים הפעילים. אלה הם ככל הנראה רישומים קונים אחרים ישתמשו כדי לגבש מחיר כי הם רק בתים אלה קונים למעשה סיור.
3) ניתוח הרישום של הסוכן REO Solds
רוב סוכני REO לעבוד עבור אחד או שניים הבנקים. כמה סוכני הרישום הם סוכני הרישום הבלעדית עבור REOs, והם לא רשימה כל סוג אחר של רכוש. מאחר שסוכני REO עוסקים בנפח, הם מחילים בדרך כלל את אותם עקרונות התמחור על כל רישומי REO שלהם.
- שאל את הסוכן של הקונה לחפש את סוכן הרישום MLS .
- הפעל חיפוש באמצעות הרישום של שם הסוכן כדי למצוא את האחרון שלושה עד שישה חודשים של רישומים סוכן זה.
- משוך את ההיסטוריה של רישומים אלה כדי לקבוע את מחיר הרשימה ביחס למחיר המכירה. אם רוב הרישומים האלה מוכרים, למשל, 5% מעל מחיר הרשימה, אז ייתכן שיהיה עליך להציע 6% מעל מחיר הרשימה, ולהיפך.
4) שאל על מספר הצעות שהתקבלו עבור זה טרפה REO
אם אין הצעות על הבית REO, אתה יכול כנראה להציע פחות מחיר הרשימה ולקבל את ההצעה שלך קיבל. עם זאת, אם יש יותר משתי הצעות, סביר להניח שאתה צריך להציע מעל המחיר המבוקש.
אם יש 20 הצעות, יש לזכור כי כמה הצעות אלה עשוי להיות כל במזומן. הבנקים כמו כל הצעות במזומן. אם אתה מקבל מימון, אז ייתכן שיהיה עליך להגדיל את המחיר על ההצעה שלך להיחשב.
5) שלח מכתב אישור מראש
למותר לציין כי אתה לא רוצה מכתב prequal. אתה רוצה מכתב מראש .
קבל מראש את אישור המלווה שלך מראש.
יתר על כן, לקבל אישור מראש על ידי המלווה הבעלים של הנכס. אל תצפו להשתמש במלווה זה עבור ההלוואה שלך, אבל להגיש את מכתב prepproval מן המלווה הזה, יחד עם מכתב מן המלווה שלך. הבנקים לא תמיד לסמוך preapprovals משאיל אחרים אבל נוטים לסמוך מחלקות שלהם. אם אתה קונה REO מ וולס פארגו, אתה עלול לקבל יתרון אם preapproval שלך הוא וולס פארגו, זה כל מה שאני אומר.
6) אל תשאל את בנק REO לשלם עבור תיקונים / בדיקות
לפעמים הבנקים ישלמו עבור תיקונים, אבל בדרך כלל לא מסכים לעשות זאת בשלב ההצעה. אם יש בעיות שנמצאו במהלך בדיקה בבית , מחדש לאחר ההצעה התקבלה. יש לי בעבר היה מסוגל לנהל משא ומתן על הפחתות עבור פריטים כרטיס גדול כגון HVAC unoperable. אבל דברים שאתה יכול לראות עם העיניים שלך ופריטים קטנים יותר הם שלך להתמודד עם סעיף AS הוא הטמון במרבית עיקולים REO המכירות.
7) לקצר את תקופת הפיקוח
אם קונים אחרים לבקש 17 ימים, למשל, כדי לבצע בדיקות, ואתה מבקש 10, אתה עשוי להיחשב הקונה רציני יותר. בדיקה היא בדרך כלל רק עבור הקונה של עריכה בכל מקרה. הבנק סביר מאוד להגיב על כל בקשות לתקן. אל תעשה את הטעות של לחשוב שאתה יכול לבוא גבוה ו להתכנס מחדש מאוחר יותר.
שימו לב מיוחדת לחשד כי עובש יכול להתרחש בבתים נטושים לאחר שהם יושבים ריקה במשך תקופה ארוכה של זמן.
8) להציע פיצול עמלות שנינות הבנק REO
כמה בנקים לא ישלמו דמי העברה, למשל. אם הקונה מציע לפצל את דמי, הבנק ירגיש יותר מקובל לקבל את ההצעה. אותו דבר עבור דמי נאמנות.
בנקים רבים לנהל משא ומתן על דמי הנחה עבור ביטוח הכותרת . אם הבנק ישלם על מדיניות הבעלים, מדיניות ה- ALTA עשויה לעלות מעט יותר. אבל זה עדיין רעיון טוב לתת לבנק לבחור כותרת אם אתה רוצה את ההצעה שלך קיבל.
שקול את תוצאות ההערכה
אם אתה מציע על מחיר הרשימה, יש לזכור כי הערכה תצטרך להוכיח את המחיר. אם אתה מוצא את עצמך להתמודד עם הערכה נמוכה , יש לך אפשרויות, אז אל ייאוש. זכור, הבנק יהיה ככל הנראה להיתקל בבעיה זו עם הקונה הבא שמקבל מימון.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.