כמה תחת מחיר רשימה אתה יכול להציע עבור מכירות קצר?

שאלה: כמה תחת מחיר רשימה אתה יכול להציע עבור מכירות קצר?

קורא שואל: אנחנו כבר מתרחקים לקנות מכירות קצר כי שמענו שהם לוקחים יותר מדי זמן, ואולי לא יתקבלו. אבל עכשיו אנחנו סוג של חישוב כי כל המחירים טובים הם עבור מכירות קצר. אנחנו חושבים שאולי כדאי לשקול להציע הצעה על מכירה קצרה. אבל אנחנו לא יודעים איפה להתחיל. כמה הצעות אנחנו יכולים לעשות? אנחנו לא צריכים לעשות חבורה של הצעות למקרה חלק לא לעבור? וכמה תחת מחיר הרשימה אנחנו יכולים להציע לקנות קצר מכירה? "

תשובה: הצעת מחיר עבור מכירה קצר הוא לעתים קרובות מאוד מבלבל עבור הקונים. אתה לא לבד עם השאלות שלך. קונים מוכרים קצרים רבים מרגישים כאילו הם והסוכנים שלהם הם כמו עיוור המוביל את עיוור, ובמובנים מסוימים הם. זה בגלל שיש כל כך הרבה רכיבים למכירה קצר. אתה צודק שלא כל המכירות קצר לסגור .

מחיר מחירון של מכירה בחסר

השאלה הגדולה ביותר במכירה בחסר היא המחיר. כמה מציאותי זה מחיר הרשימה? בתור התחלה, אם המוכר אינו זכאי לעשות מכירה קצר, מחיר הרשימה אינה רלוונטית. זה בגלל המוכרים שאינם זכאים למכירה קצר עשוי למצוא מכירה קצר שלהם נדחה. במקרים אלה, הבנק לא יאשר את המכירה בחסר גם אם היית מוכן לשלם על שווי השוק.

אתה לא יכול לתלות את הכובע שלך על מחיר הרשימה של מכירה קצר. הדבר היחיד שמחיר רשימה אומר לך הוא כמה זה לוקח כדי לקבל את המוכר לחתום על חוזה הרכישה , ולפעמים הם אפילו לא עושים את זה.

לדוגמה, ב MLS שלי, סוכני הרישום נדרשים לספר סוכני הקונה אם המוכר לא יקבלו מחיר ברשימה, אבל לא כל חברות MLS דורשים גילוי.

אם מחיר הרשימה נמוך מדי, הבנק ידחה את המכירה בחסר . יתר על כן, מחיר רשימה נמוכה יכולה להיות אסטרטגיה בשימוש על ידי סוכן הרישום ואת המוכר כדי לפתות מספר הצעות על מכירה בחסר .

בקיצור, מחיר הרשימה של מכירה קצר יכול להיות מעט מאוד, אם בכלל.

כיצד להבין מחיר הצעה קצר מכירה

אתה צריך לחשוב כמו סוכן BPO . למעט כמה סוגים של מכירות קצר, הבנקים בדרך כלל לא משלמים עבור הערכה. זה כמו לחתוך את האף כדי להרגיז את הפנים שלך, אבל הבנקים רוצים לחסוך קצת כסף. הם גם לא נותנים מספיק אמינות לידע ולניסיון שמאי הנדל"ן להחזיק. הם נוטים לחשוב כי כל גוף חם יכול להעריך בית, וכי ההנחה תהיה שגויה.

לא היינו צריכים בעיה זו אם הבנקים לסמוך על מכירת קצר סוכנים אבל הם לא, ועם סיבה טובה . מכירה קצר מכירה סוכן מייצג את המוכר, לא את הבנק. מכירה קצר מכירה סוכן גם רוצה מהר למכור את הבית. מחיר סוכן המכירה הקצר סבור כי שווי השוק עשוי להיות נכון על האף או שזה יכול להיות נמוך באופן מטעה.

לכן, הבנק למכירה קצר יהיה לשכור סוכן BPO ולשלם כי סוכן פחות מ 100 $ לייצר BPO. זה סוכן עשוי להיות סוכן מקומי או סוכן עלול לחיות מחוץ לאזור. זה המזל של הציור. אבל רבים סוכני BPO ייראה המכירות הנמכר נמכר בתוך רדיוס 1/2 קילומטר של הנכס הנושא.

הם ישוו את מדה מרובע דומה הגילאים. אתה יכול לעשות את אותו הדבר.

סוגים שונים של הצעות מחיר קצר מכירה

אמנם יש מספר דרכים לחשב את שווי השוק, לא כל סוכן BPO מנצל את כל הכלים הזמינים לסוכן. סוכן BPO אולי רק לשקול את 3 החודשים האחרונים של בתים שנמכרו הקרוב ביותר לנכס הנושא. הסוכן עשוי להתעלם מהמיקום, המצב, הגורמים הייחודיים והמגמות, כגון מחירים נמוכים יותר על רישומים פעילים וממתינים.

להלן סוגים שונים של מכירה קצר להציע מחירים ומדוע הם שונים:

• מחיר מחירון למכירה בחסר. זהו המחיר של סוכן הרישום ואת המוכר מסכים. הוא משמש כדי לפתות הצעה. זה יכול להיות גבוה; זה יכול להיות נמוך; זה יכול להיות נכון על הכסף.
• סוכן מכירות קצר קצר. מחיר זה מחושב לעתים קרובות סטטיסטית, אבל ללא בדיקה פנים הוא חסר ערך בעצם. גם עם בדיקה פנים, מחירי BPO לא תמיד נכונה, בעיקר בגלל הסוכן אולי לא עובד בשכונה. אבל זהו מחיר ההצעה הבנק למכירה קצר יקבלו.

• סוכן המקומי של הסוכן דעתו של הערך. מומחה השכונה הוא כנראה ההימור השני הטוב ביותר עבור חוות דעת כנה של שווי השוק. זה סוכן יידע את ההיסטוריה ואת המגמות של קניית הביתה בשכונה בפרט. אם מחיר זה גבוה יותר מאשר ערך BPO, אם אתה מציע מחיר בכל מקום ליד ערך זה מבוסס במידה רבה בחלק על כמה רע אתה רוצה את הבית ואם אתה בפנים מתחרים מציעה.
• הערכת שמאי מקומי על שווי השוק. אומדן יעלה לך בין $ 300 ל $ 500, בממוצע, אבל שמאי מקצועי עם ניסיון להעריך דירות בשכונה כי צריך לייצר חוות דעת תקף של ערך. ובכל זאת, זה רק דעתו של אדם אחד.
• הערכת המלווה של הקונה של מכירה בחסר. סוג זה של הערכה נעשה באמצעות מאגר הערכה , ומעריך השווי עשוי או לא עשוי להיות מנוסה ואולי לא יודע את השכונה. הודות הנגאובר שנגרם על ידי HVCC , זה בעצם הערכה כדי לאמת את ההצעה, לא כדי לאמת את שווי השוק בפועל.
  

השורה התחתונה, הטריק בבחירת מחיר ההצעה של מכירה בחסר היא להבין כמה הבנק ירצה, בהתבסס על חוות דעת של סוכן BPO של ערך. מחיר ההצעה שלך צריך להיות סביר. הבנק רשאי או לא יאפשר הנחה בהמתנה לאישור מכירה בחסר . לזכור, עם זאת, לא מחיר ההצעה שלך ולא את המחיר של סוכן BPO יכול להיות כל בסיס בשווי השוק. הסכום שאתה משלם ואת שווי השוק יכול להיות שני דברים נפרדים.

רק להכין את עצמך עבור הצעה נגדית מהבנק אם מחיר ההצעה שלך נמוך מדי.

כדי לענות על השאלה שלך לגבי הצעות רכש מרובות . אתה צריך לדבר עם עורך הדין שלך על מלכודות וחסרונות משפטיים לכתיבת הצעות מרובות עבור מכירה קצר כאשר אתה לא יכול להרשות לעצמי לקנות את כולם. בדרך כלל, סוכנים מוסריים להרתיע את הנוהג אלא אם הקונה חושף את העובדה כי ההצעה.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.