שאלה: איך אני יכול למצוא מכירות קצר?
הקורא שואל: "איך אני יכול למצוא מכירות מקוונות קצר מ MLS רישומים? כמה רישומים אומרים שזה מכירה קצר אבל כמה עדיין לא הם מכירות קצר בהחלט.אני יודע הסוכן שלי יכול להבין אילו מכירות קצרים. מידע זה אינו זמין לציבור? "
תשובה: כל מערכת MLS היא שונה, כך קצר רישומים למכירה לא תמיד ניכרת. נראה כי יש תנועה לכיוון זיהוי רישומים למכירה קצר עקב מחלוקות עמלה .
כאשר סוכנים נלחמים על כסף, מערכות הן לעתים קרובות מיד לשים במקום כדי לשמור על סכסוכים מן המתרחש. סוכנים לעתים קרובות להילחם עם סוכנים אחרים על כסף. זה קרב משותף.
מה זה מכירה קצר?
מכירות קצרות נוטות להתרחש כאשר ערכי רכוש ירידה או הערכות מנופח הושגו לרכוש, מה שהופך את הנכס שווה פחות מאשר סכום המשכנתא שלה. משמעות הדבר היא כי כאשר המוכר נכנס לתוך חוזה הרכישה למכור סכום זה פחות מאשר את יתרת המשכנתא הנוכחית של הבית, אם המוכר אינו מביא כסף לסגור , המלווה חייב לאשר את המכירה בחסר . זה בגלל המלווה לוקח הפסד כדי לאפשר תמורה עבור פחות מהסכום חייב.
מכירה קצר יכול להתרחש גם אם יש פשוט לא מספיק כסף כדי לשלם את כל העלויות של המכירה ואת המשכנתא. אפשר למכור בית עבור יותר מאשר המשכנתא, אך המכירה תהיה קצרה כי אין מספיק כסף מן התמורה לשלם את כל העלויות המוכר חייב לשאת למכור.
בדרך כלל, מכירות קצר הם לא מציאות עבור קונה. זה לא תמיד אומר הקונה הוא רכישת הנכס תחת השוק, וזה יכול לקחת הרבה זמן לסגור, אם זה נסגר בכלל, בין שורה של סיבות אחרות. לא כל המלווים יאשר כל מכירה בחסר, ומחירי מכירה קצרים רבים המפורסמים הם לא מחיר אמיתי .
הם ניחושים משכילים על מה שנדרש כדי למכור את הבית.
ניסיון יותר סוכן להחזיק עבור מכירות קצר, כך סביר יותר את המחיר סביר ומקובל על המלווה. כמה סוכנים רק להמציא מחירים ולאחר מכן מאוכזבים כאשר המכירה הקצר שלהם נדחתה.
מחלוקות מכירה בחסר
הבעיה מתעוררת כאשר סוכן לוקח רישום על הבית כי הוא עדיין לא ברירת המחדל, כלומר המוכר עדיין עושה תשלומים למלווה. במהלך תקופת הסכם הרישום , אם הוגשה הודעת ברירת מחדל , הדבר עשוי לשנות את תנאי הרישום. זה עכשיו הופך קצר מכירה הרישום , בכפוף למשא ומתן עמלה על ידי משאיל.
ב MLS סקרמנטו, הכללים שלנו המדינה כי הערות הסוכן - אלה שהציבור לא יכול לראות - חייב להכיל את המלים כי ספציפי spells את המכירה כפופה לאישור המלווה וכיצד שונות, אם בכלל, יהיה מחולק. הסיבה לכך היא כי הרישום יכול לציין סכום אחד המלווה יכול לאשר סכום שונה.
כמה המלווים הנחה את הוועדה, לשלם פחות מאשר המוכר ישלם. סוכן רישום אחד לא כלל פרטים על עמלות מופחתות. בעוד בנאמנות , הסוכן של הקונה התעקש כי התיווך שלו היה זכאי את דמי רשום במקור MLS.
סוכן הרישום בסופו של דבר נותן נתח גדול של הוועדה שלו לסוכן של הקונה.
מציאת רישומים למכירה קצר
רוב המכירות קצרות מופיעים על ידי סוכני נדל"ן . תוכלו למצוא רישומים אלה באתרי אינטרנט מקומיים ב MLS הזנות לאתרים שונים. כמה המלווים התלוננו על פרסום שמזהה את הבית כמו מכירה בחסר, כי המלווים להרגיש שזה מעמיד אותם על חסרון כשמדובר תמחור הביתה . הם צודקים. קונה בדרך כלל מציע פחות כאשר הוא המפורסם כמו מכירה בחסר.
אם יש לך גישה למונחי חיפוש, בדוק תחילה היכן מופיע המונח 'מכירה בחסר'. זה יכול להיות תחת "משנה סטטוס" או שהוא עשוי להיות כלול את הערות השיווק. בחר בשדה זה בתור מונח החיפוש שלך.
קרא את הרשימה בקפידה. ייתכן שאתה מסתכל על מכירת קצר מותנה , מה שאומר הבית הוא לא למכירה או רק הצעה גיבוי ייחשב.
אם אתה רואה את המילה "מותנה", זה יהיה הרמז שלך. כמו כן, להיות מודעים לכך אתרי אינטרנט פופולריים מסוימים עשויים להכיל רישומים המזוהים כמו preforeclosure. אלה אינם מכירות קצר והם אינם למכירה.
סוכנים בדרך כלל להחליק במילים לזהות את הרישום כמו מכירה בחסר. חפש את המונחים הבאים:
- בכפוף לאישור הבנק .
- פרפורציה
- הודעה על ברירת מחדל
- תן לבנק זמן להגיב.
- מאושר מראש על ידי הבנק.
- ראש למכירה פומבית
מעל הכל, לשכור סוכן שהוא בקי היטב בטיפול מכירות קצר יכול לייעץ לך על נהלים, כולל המכס המקומי באזור שלך. אם יש לך שאלות משפטיות , פנה לעורך דין לקבלת ייעוץ והדרכה.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.