כיצד לשאול את הסוכן שלך כדי להפחית את הנציבות
כי כמה סוכנים לא צריך.
להבין איך משלמים סוכנים
אחוז הוועדה פיצולים להשתנות בין מתווכים, בהתאם למדיניות החברה וייצור סוכן. סוכן ייצור למעלה שסוגר 100 עסקאות בשנה הוא שילם בדרך כלל יותר, פיצול גבוה יותר, מאשר סוכן אשר סוגר עסקה אחת כל כמה חודשים. רק מתווכים מורשה הנדל"ן יכול לקבל עמלה. ברוקרים כתבו הסכמים העסקת סוכנים, בתורו, לשלם את הסוכנים, בדרך כלל כקבלנים עצמאיים.
עמלות המשולמות על ידי המוכר מחולקים עם כמחצית הולך בצד הרישום והשאר לצד מוכר; זה לא תמיד חלוקה 50/50. מגמה הולכת וגוברת היא סוכני הרישום משלמים יותר מאשר סוכנים המייצגים את הקונה.
למה לא סוכנים כל תשלום על אותה הנציבות?
על פי רוב, הם עושים, על פי המנהג המקומי. אמנם תמצאו סוכני הנחה, סוכני המפיק העליון, מומחים השכונה, סוכנים ותיקים, סוכנים חדשים, סוכנים במשרה חלקית, סוכנים בכל גודל של גודל וצבע.
סוכנים אינם זהים זה לזה. אתה לא צריך לבחור סוכן מבוסס על עמלה. אתה עשוי לגלות את סוכני יקר להציע שירותים מודלים רווח למוכרים שלהם סוכני פחות יקר לא. בסך הכל, סוכנים בדרך כלל משלמים את מה שהם שווים. הם לא כל שווה את אותה עמלה.
רווח נטו אופייני
מעניין כמה סוכנים עושים? נניח שקונה של מרי רוכש בית של 150 אלף דולר. סך עמלה ששולמה היא 7%, עם 4% לברוקר הרישום ו 3% לברוקר מוכר. ברוקר של מרי הוא שילם 4,500 $. מרי זכאית 50% פחות דמי זיכיון 8%. מרי מקבל 2,070 $. מתוך זה, מרי משלם הוצאות תקורה שלה של 22% ומכניס 30% לחיסכון להחזיק בתשלום של ביטוח לאומי, פדרלי מס הכנסה המדינה. מרי עשתה רווח נקי של 993.60 דולר.
אם מרי סוגרת רק עסקה אחת בחודש ועובדת בשבוע טיפוסי של 40 שעות, זה הופך את השכר נטו לשעה שלה ל -5.78 דולר לחודש. אם היא סוגרת שתי עסקאות בחודש, אז מרי עושה בערך כמו פקידים במעבר בבית הום דיפו. לא כל סוכן נדל"ן עושה הרג. רבים בקושי מסתדרים, חלקית בדימוס או עובד עבודה שנייה.
מכירה וקנייה עם אותו סוכן
זה נחשב מותר לשאול את מרי אם היא תהיה הנחה חלק הוועדה שלה אם היא מייצגת אותך למכור את הבית שלך גם מייצג אותך לקנות בית, אבל מרי אולי לא מסכים. התיאוריה פועלת על ההנחה ששתי ציפורים בסבך טובות יותר מאחת ביד. במילים אחרות, אם מרי היא סוכן הרישום שלך, היא תזכה בצד הרישום של הוועדה.
בנוסף, על ידי עוזר לך לקנות בית אחר, היא תרוויח את הצד המכירה של העסקה. אדם אחד. שתי עסקאות. אבל זה יותר ניואנס מזה.
ישנם סוכנים אשר יציע לך הנחה אם אתה מוכר ולקנות הביתה באמצעות הסוכנות שלהם. סוכני נדל"ן אשר מסרבים להנחות עמלות סביר להניח כי שתי עסקאות נפרדות זו מזו, אשר הן. הם כרוכים בכמויות נפרדות של עבודה, אם המוכר והקונה הם אותו אדם או שני אנשים שונים ולא קשורים.
אם מרי הנחות ועדת הרישום שלה בשבילך על מנת לעשות פעמיים את העבודה ולהרוויח פחות מכפליים את הכסף, היא עלולה להתרעם על זה. היא עלולה גם להיות מכה על הצד המכירה של הוועדה שכן אין לה שליטה על עמלות סוכן אחר משא ומתן. כדי לשכנע את מרי "להעניק לך הפסקה, "ייתכן שתצטרך להציע למרי תמריץ נוסף, כגון הפניות, ושליחת עסקים נוספים בהמשך הדרך.
כאשר אותו סוכן מייצג אותך ואת הקונה
זה נקרא סוכנות כפולה , וזה אפילו לא חוקי בכמה מדינות. אבל איפה זה חוקי, מרי היה להרוויח את שני הצדדים של הוועדה, את הרישום ואת דמי המכירה. זה נקרא פעמיים סיום העסקה. אותו נכס, אלא שני צדדים נפרדים בעלי אינטרסים נפרדים ויכולות נפרדות לתבוע. מרי קיבלה כעת אחריות מוגברת כסוכן כפול.
במדינות מסוימות, סוכנים כפולים נדרשים לפעול כסוכני עסקאות, לא לקחת צד של אף אחד. הם לא מציעים עצה או סיוע רב מלבד לעיבוד הניירת.
זה לפעמים טקטיקה נפוצה בשימוש על ידי המוכרים בחלקים מסוימים של המדינה לשאול סוכן הרישום אם היא תסכים להוריד את הוועדה שלה אם היא בסופו של דבר מייצג הן את המוכר והן את הקונה. יש לך אפשרות לנהל משא ומתן על זה כאשר אתה חותם על הסכם הרישום או כאשר אתה מקבל הצעה, אבל עדיף אם תדון בתרחיש זה מראש, עם תחילת הרישום.
יש לזכור כי משא ומתן זה עלול להבהיר. זה יכול להפחית את ההרשמה של סוכן או מוטיבציה למכור את הבית שלך לקונה שלה. מלבד האחריות המשפטית שלה נאמנות לשווק את הבית שלך לכל הקונים הזמינים, מה התמריץ שלה כדי לגרום לקונה לרכוש את הבית שלך כאשר דמי שלה יופחת? במיוחד אם היא עומדת למכור את הקונה שלה רישום של מישהו אחר ולקבל תשלום יותר. אבל קדימה לשאול. סוכנים רבים מסכימים "עמלה משתנה" כאשר נשאל כי הם חושדים הסיכויים הם לא מייצגים את שני הצדדים, אז הם לא מוותרים שום דבר.
רישומים מרובים, אותו מוכר
צמצום עמלות תמורת מספר רישומים בלעדיים מאותו מוכר תלוי ב:
- נפח דולר
- קלות מכירה
- ניידות בשוק
אם כל שלושת המשתנים האלה הם לטובת הסוכן, זה לא brainer לשאת ולתת וכנראה את המשא ומתן הקלה ביותר לנצח. אמנם, שוב, לא כל סוכן יסכים לכך. במיוחד המפיקים העליון עם זרם הכנסות חזק. אם הם לא צריכים את הרישום שלך, מציע 5 רישומים לא תמריץ גדול.
סוכנים השולטים בשכונות
סוכנים שעושים טון של עסקים מדי שנה באזורים ספציפיים בדרך כלל הנחה נקודה כאן ושם. אלה הם סוכנים שעשויים לבקש עמלה גבוהה יותר, אבל מהר להסכים על עמלות נמוכות יותר אם יש תחרות מצד סוכן אחר. אם אתה אוהב סוכן אשר ציטט לך עמלה גבוהה יותר אבל ראיינו השני שהסכים לעשות את העבודה פחות, להתקשר בחזרה הסוכן הראשון ולהציע את דמי הסוכן השני. הסבר מדוע. זכור גם, כי האמרה: אתה מקבל מה שאתה משלם עבור לעתים קרובות מאוד נכון. לא מקבל כל כך ניתק על עמלות כי אתה מאבד את השכר של שכירת הסוכן הטוב ביותר שאתה יכול למצוא.
אני נזכר במוכר בעיר אלק גרוב שניסה את הטקטיקה הזאת. אולי הוא קרא את המאמר שלי? הוא ביקש ממני להתאים לעמלה של סוכן אחר. כאשר דחה את הרעיון, הוא התחיל לבכות. אבל אני רוצה אותך, הוא קונן. הוא פשוט לא רצה לשלם את העמלה שלי. אז הוא רצה את השירותים שלי אבל רק בהנחה. הייתי צריך לספר לו בהצלחה. זה לא עובד ככה.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.