והכי חשוב עבור קונים הביתה, הלוואות ענק מאפשרים לקנות בתים יקרים יותר.
אתה אולי לא אכפת משכנתא השווקים, אבל אם אתה קונה הביתה במחיר גבוה ואתה לא עושה את סכום גדול למטה, הלוואה ענק עשוי להיות האפשרות הטובה ביותר שלך. אתה יכול אפילו לקבל ריבית טובה יותר עם הלוואה שאינם conforming.
משכנתא בגודל ג 'מבו
הלוואות Jumbo לקבל את שמם מן יתרות ההלוואה הגדולות הזמינות. הלוואות ההלוואות, המהוות את החלק הגדול ביותר של הלוואות בארה"ב, הם הלוואות העומדות בקווים המנחים שנקבעו על ידי GSEs. אלה סכומי ההלוואה עבור 2017 הם capped על 424,100 $ ברוב חלקי הארץ ויש להם כללים נוספים על ההסמכה לווה. בכמה אזורים בעלות גבוהה, מגבלות הלוואה ללכת הרבה יותר גבוה עבור שוק הדיור המקומי. לדוגמה, בלוס אנג 'לס קאונטי, את מגבלת 2017 הוא $ 636,150.
אם אתה רוצה ללוות יותר ממגבלת ההלוואה באזור שלך, תצטרך להשתמש הלוואה ענק או שיטה יצירתית אחרת כדי לאבטח את המימון.
ג 'מבו המלווים
בנקים ומשקיעים פרטיים אחרים להנפיק הלוואות ענק.
המלווים האלה אין שום כוונה למכור את ההלוואות GSEs, כך המלווים יכולים לעצב קריטריונים לאישור שלהם. לכל משאיל יש מטרות וחששות ייחודיים, ולכן כל תוכנית הלוואה ג'מבו הוא שונה. כלומר, זה חיוני כדי לקנות בין המלווים השונים, כמו קריטריונים תמחור ואישור יכול להשתנות במידה רבה.
מצא משאיל שמתאים המצב הכלכלי שלך ואת הנכס שאתה קונה. לדוגמה, חלק המלווים לעשות את זה יותר קל או קשה יותר לקבל הלוואות לבתים השני, וכן שונים המלווים שונים יש דרישות התשלום למטה.
זכאות למשכנתאות ג'מבו
כמו כל הלוואה, תצטרך לעמוד בקריטריונים לאישור, וכן הלוואות ג 'מבו קשה יותר מאשר הלוואות קונבנציונאלי כדי להעפיל. סכומי ההלוואה גבוהים יותר, כך המלווים הם סלקטיביים יותר בשל הסיכון המוגבר של הנפקת ג'מבו.
היסטוריית אשראי: תצטרך אשראי טוב כדי לקבל אישור עבור הלוואה ענק. ציון FICO מעל 700 הוא מינימום עבור רוב הקונים, אבל גורמים אחרים יכולים להצדיק ניקוד נמוך במקצת.
מקדמה: משכנתאות Jumbo בדרך כלל דורשים למטה תשלומים של 20 אחוזים או יותר. עם זאת, כמה המלווים המרכזי ג'מבו יעבוד עם תשלומים בסביבות 10 אחוזים, ואחרים לפרסם תוכניות עם דרישות אפילו נמוך יותר. כדי להעפיל הלוואה ענק עם מקדמה קטנה, תצטרך אשראי טוב, הכנסה חזקה, או נכסי מילואים משמעותי. עם רוב המלווים, למטה דרישות התשלום להגדיל כמו להגדיל את גודל ההלוואה.
הכנסות ונכסים: עבור אלה הלוואות גדולות, המלווים דורשים תיעוד כדי להוכיח שיש לך מספיק הכנסות ונכסים כדי להרשות לעצמך את הנכס שאתה קונה.
הכנסה עקבית היא הטובה ביותר. אנשים עצמאיים זקוקים למס הכנסה וכן מידע נוסף על העסק שלהם, ואת שכר המפרנסים צריך W2 טפסים. המלווים גם רוצה לראות נכסים רזרבה זמין לכיסוי תשלומים עבור 6 עד 12 חודשים.
החוב להכנסה: חוב נמוך יחס הכנסה תמיד מועיל כאשר פונים לקבלת הלוואות. המלווים בדרך כלל להשתמש 43 אחוזים כיעד, אך מספר זה אינו מוגדר באבן. במיוחד אם יש לך נכסים משמעותיים זמינים, המלווים עשויים לשקול אותם נכסים (או את הרווחים מאותם נכסים) כחלק מחישוב ההכנסות.
הלוואות ג'מבו לא נועדו לסייע ללווים "למתוח" ולקנות בית יותר ממה שהם יכולים להרשות לעצמם. במקום זאת, הם עבור לווים מאובטחת כלכלית לקנות בתים כי הם יקרים יותר מהממוצע.
מה אתה משלם
ריבית חיובי: מבחינה היסטורית, הלוואות ג 'מבו מובלט ריבית גבוהה יותר מאשר הלוואות קונפורמינג.
הסיכון גדול ככל הגדלת גודל ההלוואה. בנוסף, אישור חד פעמי לווים שאינם מתאימים לקטגוריות מסודר הוא עתיר עבודה. עם זאת, מאז משבר המשכנתאות , המלווים הפרטיים מצאו כי לווים ענק יכול להיות למעשה לווים בסיכון נמוך יותר, והם יכולים להיות לקוחות רווחיים במגוון דרכים. כתוצאה מכך, שיעורי על משכנתאות ג 'מבו עשוי להיות נמוך יותר מאשר שיעורי ההלוואות קונפורמינג. ובכל זאת, עם יתרות בגודל jumbo בגודל, אתה יכול בקלות לשלם יותר בעלויות ריבית מאשר מישהו עם הלוואה קטנה יותר בשיעור גבוה יותר.
Jumbo הלוואות זמינים עם קבוע או משתנה שיעורי .
סגירת עלויות: הלוואות גמבו תכונה סגירת עלויות , בדיוק כמו כל הלוואה הביתה אחרים. דמי הערכה בפרט עשוי להיות גבוה יותר בשל נכסים מיוחדים או רכישות דולר גבוהה. במקרים מסוימים, תצטרך שתי הערכות עבור אישור הלוואה ג 'מבו.
ביטוח משכנתא: ביטוח משכנתאות מגן המלווים כאשר הלווים ברירת המחדל על הלוואה. ההלוואות הלוואות ותוכניות הממשלה בדרך כלל דורשים לווים לקנות ביטוח זה בעת ביצוע מקדמה קטנה כי היכולת לשחזר את הכספים טרפה מוטלת בספק. אבל הלוואות ג 'מבו הם שונים. בין אם תצטרך לשלם ביטוח משכנתא פרטית (PMI) על הלוואה שאינם תואמים הוא עד המלווה כמה לאפשר פחות מ 20 אחוז למטה עם לא PMI.
חלופות הלוואות Jumbo
הלוואות Jumbo הם לא רק שדרה לקנות בתים יוקרה או נכסים בשווקים חם הנדל"ן. אם אתה לא להוט לשאול את זה הרבה, או אם אתה מתקשה לקבל אישור עבור הלוואה ענק, גישה אחרת עשויה להיות טובה יותר.
הלוואות Piggyback: במקום הלוואה אחת גדולה, אתה יכול להשתמש בשילוב של הלוואות קטנות יותר. אסטרטגיות אלה עשו קאמבק מאז משבר המשכנתאות. אבל שלא כמו לפני 2008 piggyback הלוואות, עכשיו אתה צריך להוכיח שיש לך את היכולת להחזיר כל הלוואה.
- הלוואה 80/20: עם הלוואה 80/20 piggyback, תקבל משכנתא "הראשון" עבור 80 אחוז ממחיר הרכישה של הנכס. כי יש לך 80 אחוז הלוואה ערך (LTV) יחס , אתה להימנע משלם PMI. המשכנתא השנייה תכסה את 20 האחוזים הנותרים ממחיר הרכישה.
- 80/10/10: עם גישה 80/10/10, אתה גם מקבל הלוואה ראשונה ב LTV 80 אחוז. עם זאת, תוכל גם לבצע תשלום 10 אחוזים למטה, עוזב רק 10 אחוזים ללוות על משכנתא שנייה.
הלוואות Piggyback לפתור את הבעיה של תשלום PMI, אבל אתה עדיין לווה סכומים גדולים של כסף. כדי לקבל אישור, אתה צריך ציונים אשראי גבוהה, אבל אתה יכול להעפיל עם ציונים אצבע משולשת של 600s גבוה. שיעורי הריבית על משכנתאות השני נוטים להיות גבוהים יותר מאשר שיעורי על משכנתאות הראשון, כך עלויות האשראי שלך עשוי להיות גבוה יותר עם אסטרטגיה זו. השווה את העלויות האלה עם אופציות אחרות באמצעות מחשבון הלוואה או טבלת הפחתה .
להיות מודעים לכך כמה הסדרים piggyback להשתמש בלון הלוואות . לדוגמה, ייתכן שיהיה עליך לשלם אחד או שני הלוואות או refinance בתוך 15 שנים.
אמת את המגבלות: לפני שתפטור את עצמך באמצעות משכנתא ג 'מבו, ודא כי אתה באמת צריך אחד. הלוואות Jumbo הם לא בהכרח רע שוב, אתה יכול אפילו לקבל ריבית טובה יותר. אבל conforming הלוואות או תוכניות הממשלה עשוי להיות מתאים יותר עבורך. אם אתה באזור בעלות גבוהה, אתה יכול לעתים קרובות ללוות הרבה יותר מאשר את "סטנדרטי" להגביל. יש אנשים שמשתמשים במונח "ג'מבו" כדי להתייחס להלוואות קונפורמיות באותם תחומים בעלי עלות גבוהה, לכן בקשו מהם הבהרה כאשר דנים באפשרויות שלכם.
תשלום גדול למטה: דרך פשוטה להימנע משימוש המשכנתא הוא לבצע תשלום גדול יותר. אתה רק צריך לבוא עם מספיק כדי להביא את סכום ההלוואה שלך מתחת להגביל את ההלוואה המקומית שלך. עם זאת, יהיה לך יותר אפשרויות זמינות, ואתה תשלם פחות ריבית עם יתרת ההלוואה קטן יותר. לגייס כמות משמעותית של מזומנים קל לומר מאשר לעשות, במיוחד כמו סכומי דולר לגדול. אבל אם יש לך קרנות זמין, זה עשוי להיות אופציה אטרקטיבית.