ביצוע קצר מכירה קשה מספיק, די בכנות, אבל זה אפילו יותר קשה כאשר יש לך שתי הלוואות - זה פעמיים את כאב הראש. אני מרגיש את הכאב שלך. כי לא רק אתה צריך את שיתוף הפעולה של המלווה הראשון, בעל המשכנתא השני צריך לשחרר את ההלוואה גם כן.
ראשית, בואו נסתכל על מה שקורה טרפה :
טרפה עמדות בין המלווים
זה לא משנה אם אתה מוציא משכנתא שנייה כדי לעזור לקנות את הבית או אם יש לך מאובטחת הלוואה להון הביתה לאחר מעשה.
המלווה השני יהיה תמיד בעמדה השנייה, אלא אם כן הראשון מוכן כפוף. בדרך כלל, משאיל משכנתא שנמצא בעמדה הראשונה לא כפוף את המיקום.
הראשון בעמדה היא הראשונה הזכות לאסוף מן עיקול ההליכים. משמעות הדבר היא כאשר הודעה על ברירת המחדל מוגשת, אם המלווה השני רוצה להיות הראשון בתור לקבל ההכנסות ממכירה פומבית או מכירה או לקחת את הנכס, המלווה השני חייב ליזום הליכים טרפה משלה.
ברוב חלקי הארץ, זה אומר המלווה השני חייב לפצות את התשלומים בחזרה למלווה הראשון, לשלם את עלות המלווה הראשון להגיש את הודעת ברירת המחדל ואת ההוצאות הנלוות, ולאחר מכן להגיש הודעה משלה של ברירת המחדל. אם המלווה השני לא עושה את זה, המלווה השני יכול לקבל מחקו את העיקול ולקבל שום דבר, במיוחד אם אין מספיק כסף ללכת מסביב.
כאשר המלווה השני מקבל הודעה כי מדינות הראשון יש foreclosed, לאחר בדיקת הערך של הבית, רבים המלווים השני לא ליזום הליכים שלהם טרפה. הם לוקחים את זה בעמדה כי לא יכול להיות הון מספיק כדי להפוך את העלות של טרפה רווחית עבור המלווה השני.
אי-פעולה זו משאירה את המלווה השני במצב פגיע.
איך קצר עלויות סגירת המכירה משולמים
למרות המוכר אולי חתמה על הסכם הרישום עם סוכן נדל"ן, סביר מאוד כי המלווה יהיה מחדש את הוועדה . המלווים לשלם פחות דמי המסורתי ולנסות לחתוך את העלויות של העסקה בכל דרך אפשרית.
כדי לצמצם עוד יותר את עלויות הסגירה, יש גם עמלות כי המלווים בדרך כלל יסרבו לשלם. הם:
- דף הבית תוכניות אחריות
- בדיקות מזיקים ועבודות הקשורות למזיקים
- הסמכות גג
- בדיקות ביוב
- תיקונים מבוקשים על ידי קונים כגון בקשה לתיקון
- זיכויים עבור עלויות הסגירה של הקונה
משא ומתן עם המלווה השני על מכירה קצר
לאחר קביעה כי המצב שלך מתאים כישורים מכירה קצר , יש לך נענה לכל בקשות המלווה - בנוסף, מצא קונה מוכן ומוכשר - אתה עדיין לא מחוץ ליער.
נניח שעלויות הסגירה שלך הן 5% או 4,250 ש"ח. לאחר ניכוי עלויות הסגירה ממחיר המכירה של $ 85,000, יהיו לך כ $ 81,000 שמאל. עכשיו זה הופך משיכה של מלחמה בין שני המלווים.
בדרך כלל, המשא ומתן הראשון הוא להציע את המלווה השני כמות קטנה, אומר 1,000 דולר. עכשיו, זה אולי לא נראה כמו הרבה כאשר לעומת יתרת ההלוואה השנייה של 55,000 $, כי אתה שואל את משאיל להפסיד $ 54,000.
מצד שני, עם זאת, אם המלווה השני מסרב, זה עלול בסופו של דבר לקבל כלום.
יש פעמים, נראה, כי המלווים זוטרים נראה לחתוך את אפם כדי להכעיס את פניהם. אבל זה המקום שבו המלווה הראשון יכול לוותר קצת יותר כדי להפוך את העסקה העסקה. מניסיוני, רוב המלווים בעמדה הראשונה נרגשים לקבל אפילו 90%, כלומר על הלוואה של 85,000 $, המלווה עשוי להסכים לקחת 76,500 $.
אם נטו היא $ 81,000, לאחר סגירת עלויות, כי היה לעזוב $ 4,500 כי המלווה הראשון יכול להציע את המלווה השני. המלווה השני חייב להסכים לשחרר את ההלוואה. אם לא, מכירה בחסר תידחה, ואת המלווה הראשון יהיה כנראה לתפוס את הנכס טרפה, ביטול ההלוואה השנייה.
המשך לנהל משא ומתן עד לקבלת החלטה. זכור, הן את הראשון והשני יש נתח בביצוע מכירה קצר .
הערה: אחת הסיבות בעל רישיון זוטר בקליפורניה עשוי לסרב לשתף פעולה אם ההלוואה היתה הלוואה קשה כסף, מאובטח למגורים של 1 עד 4 יחידות. במקרה זה, אם המלווה השני הוא נמחק במהלך עיקול תחת מכירת הנאמן, כי המלווה השני רשאי לקבל את הזכות לקיים שיפוט לקוי . (רוזליף קורפ נ 'צ'יריגינו, 59 Cal 2d 35 (1963)).