ממתין לסגירה על דף הבית
מה שאומר המלווה משחק תפקיד חשוב שלא ניתן להתעלם.
קונה ומוכר יכולים להסכים על תאריך סגירה מוקדם יותר בחוזה הרכישה , אבל אם המלווה לא יכול לבצע במהלך חלון זמן זה, זה לא ממש משנה איזה תאריך נבחר, כי זה לא הולך להיסגר בתאריך הקונה ואת המוכר לציין. זה ייסגר כאשר המלווה מוכן לסגור. יתר על כן, לא כל אוצר המלווה תועלת.
תהליך סגירה
בהתאם למקום המגורים, כל מספר ישויות יכול לטפל בתהליך הסגירה. בואו נדבר על כמה. סוכן הסגירה יכול להיות קצין השלשה , קרוב יותר, החברה כותרת או עורך דין הנדל"ן .
סגירה של תהליכים יכולה להשתנות במידה רבה גם בתוך אותה מדינה. בקליפורניה, למשל, תהליך הנאמנות שונה בצפון קליפורניה לעומת דרום קליפורניה. ההבדל העיקרי בין השניים הוא הוראות השלשה נמשכים ונחתמים על הקצה הקדמי (זמן קצר לאחר קבלת אישור) בדרום קאל על הקצה האחורי (ממש לפני הסגירה) בצפון קאל.
לפני כל נאמנות יכול לסגור, עם זאת, כל התנאים של חוזה הרכישה חייב להיות נפגשו; אז המוכר פיקדונות המעשה ואת הקונה הפקדות הכספים. להלן סוגי דוגמאות של תנאים הנדרשים בקליפורניה. תהליך סגירת המדינה עשוי להשתנות.
- בוצע במלואו הסכם רכישה ותוספות.
- הפקדה של הפקדת כסף רצינית .
- בדיקה ביתית או ויתור.
- מילוי חובות המוכר כגון הגשת דוח בדיקה הדברה ו / או השלמת, אישור גג , אחריות הביתה , מדיניות כותרת מוקדמת, קבלת דרישה מוטב , תיקונים, אם בכלל, על פי בקשה לתיקון .
- השלמת בדיקות הקונה, כולל שחרור של תלויות, אם דרש.
- קונה הסופי של דרך הבדיקה או ויתור.
- הערכת רכוש על ידי שמאי המלווה.
- ההלוואה של ההלוואה ואת שביעות רצון של תנאי ההלוואה על ידי הקונה כגון הפקדת ראיות של homeowner פוליסת ביטוח .
- המוכר ואת הקונה של החתום הוראות.
- המוכר חתום ו נוטריוני מעביר העברת כותרת.
- שטר נאמנות חתום ונאמן של הקונה ושטר חוב מבוצע.
- חתימות של הקונה על כל מסמכי ההלוואה.
- הפקדת הכספים של הרוכש מן המלווה.
- הפיקדון של יתרת הקונה תשלום למטה ואת עלויות הסגירה של הקונה .
כמה זמן לוקח סגירת בית?
קונים אשר קיבלו הלוואה preapproval לעומת ההלוואה מראש ההסמכה הם לעתים קרובות במצב לסגור מוקדם יותר. תהליך preapproval כוללת אימות של פריטים מסוימים מראש, לפני חתימת חוזה הרכישה, להזיז את הלווה כמה צעדים קרוב יותר לסגירה.
אם המלווה אימת את העסקתו של הלווה, חשבונות בנק ודוח אשראי , סגירה יכולה להתרחש במהירות כמו חתמים יכולים לעבד את הניירת ולסקור את ההערכה, בדרך כלל בתוך שבוע או שבועיים. עם זאת, אם חסר מסמך מהקובץ, כגון דוח כותרת ראשוני או מצב מכירה של המוכר, הסגירה עשויה להתעכב.
רוב המשכנתאות הקשורות הפדרלי יכול לסגור בתוך 30 ימים. מיוחד לראשונה תוכניות קונה הביתה , במיוחד אלה המעורבים עזרה עם מקדמה למטה , עשוי להימשך 35 עד 45 ימים כדי לסגור. הלוואות מיוחדות אלה בדרך כלל דורשות אישור משני תהליכי חיתום.
מצד שני, ציות להנחיות TRID יכול לפעמים להאט את התהליך כי ישויות שעובדות יחד אין מערכת יחסים קיימת מראש.
סגירת עיכובים
הבעיות הגדולות ביותר מתרחשות לעתים קרובות לאחר הגשת הקובץ לחתם. קציני ההלוואה מכירים בדרך כלל את הנחיות החיתום; עם זאת, הם לא תמיד יכולים לחזות תגובה של חתם. כל חתם הוא ייחודי.
מעט יותר גרוע עבור קונים מאשר יושב על גבי תיבות המכילות כל ערך הם הבעלים, מחכה movers ולא לדעת אם ההלוואה שלהם יאושר על ידי חתם. בימים האחרונים של הסגירה יכול להיות מאוד מתוח.
המלווים המוסדיים נראה לגרום עיכובים יותר מאשר מתווכים למשכנתאות. אני לא בטוח אם זה בגלל בנקים גדולים בצע את ההליכים שלהם או כי העובדים שלהם אגרוף שעון ולא ממש אכפת לי את הקובץ כמו חלקים נגדי שהוזמן, אבל רוב העיכובים הנשלטים שלי הם מן הבנקים הגדולים.
הנה בעיות שכיחות שעשויות לעכב או למנוע את הסגירה, שרבים מהם, כואב לי לומר, היו צריכים לטפל לפני הגשת לחתם, אבל לפעמים הכדור יורד:
- הערכה נמוכה או חתם מזמין הערכה הערכה שאינה תואמת את ההערכה הראשונה.
- חוב נוסף נמצא על דוח האשראי המעודכן של הרוכש.
- טעויות ציינו בדוח האשראי של הרוכש.
- שעבודים חדשים או פסקי דין שהוגשו נגד הקונה או המוכר בעת עדכון הכותרת.
- עננים על הכותרת.
- שינוי מצב משפחתי עבור הקונה או המוכר.
- דרושים דוחות בנק מעודכנים או מסמכים פיננסיים.
- מידע ביטוח חסר.
- פג תוקף הלוואה או התחייבות לתוכנית.
- שינויים מהותיים לעמלות בהערכת ההלוואה.
אם חוזה הרכישה אינו מכיל הוראה שעושה סגירה מותנית באישור ההלוואה, הפקדת הכסף הרצינית של הרוכש עלולה להיות בסיכון אם ההלוואה לא תאושר והעיסקה לא תיסגר.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.