היתרונות של הבעלות על הנכס ללא הטרחה
נדל"ן השקעות נדל"ן, או REITs, יכול להיות דרך נוחה עבור המשקיע הממוצע רווח ללא הטרחה של רכישת רכוש ישיר. זו הסיבה שבגללה כללנו מאמר מקיף זה במדריך למתחילים שלנו בנושא השקעות נדל"ן .
לפני 1960, רק אנשים עשירים ותאגידים היו משאבים כספיים הדרושים להשקיע בפרויקטים נדל"ן משמעותי כגון קניונים, פארקים עסקיים, ובתי חולים. בתגובה, הקונגרס העביר את חוק השקעות נדל"ן משנת 1960. החקיקה פוטרה את החברות המיוחדות הללו ממס הכנסה של חברות, אם קריטריון מסוים התקיים. קיוו כי התמריץ הפיננסי יגרום למשקיעים לאגד את המשאבים שלהם יחד כדי ליצור חברות עם נכסי נדל"ן משמעותיים, שיספקו את אותן ההזדמנויות לאמריקאית הממוצעת כפי שהיו זמינות לאליטה. שלוש שנים לאחר מכן, הוקמה לראשונה REIT.
החקיקה המקורית היו כמה חסרונות משמעותיים, עם זאת, כי זה נדרש המנהלים הממונה על העסק לשכור צדדים שלישיים לספק ניהול שירותי ליסינג רכוש. הגבלות אלה הוסרו בחוק הרפורמה במס של 1986. שלוש עשרה שנים מאוחר יותר, בשנת 1999, חוק ה - REIT Modernization עבר.
החוק מאפשר REITs להקים חברות בנות במס על מנת לספק שירותים מיוחדים לדיירים כי בדרך כלל נופלים מחוץ לתחום של השקעות נדל"ן. למרות שהחוק עדיין מגביל מספר סוגי השירותים שניתן להציע, צפוי כי איכות השירות בנכסים המנוהלים על ידי REIT תשתפר באופן משמעותי כתוצאה מהמעבר.
דרישות למצב REIT
לפי ראלף בלוק בהשקעות ב- REITs: Real Estate Investment Trusts, כל REIT חייב לעבור את ארבעת הבדיקות האלה בשנה כדי לשמור על מעמד המס המיוחד שלו:
- "על ה - REIT לחלק לפחות 90% מההכנסה החייבת השנתית, למעט רווחי הון , כדיבידנד לבעלי מניותיה.
- ה- REIT חייבת להיות לפחות 75% מנכסיה המושקעים בתחום הנדל"ן, הלוואות משכנתא , מניות בקרנות ריט אחרות, במזומן או בניירות ערך ממשלתיים.
- על ה - REIT לגזור לפחות 75% מההכנסות ברוטו משכר דירה, משכנתא או רווחים ממכירת מקרקעין. ולפחות 95% חייבים לבוא ממקורות אלו, יחד עם דיבידנדים, ריבית ורווחים ממכירת ניירות ערך.
- ל- REIT יהיו לפחות 100 בעלי מניות, וחייבים להיות פחות מ -50% מהמניות המונפקות בידיים של חמישה בעלי מניות או פחות ".
בנוסף למניעת כפל מס, הרייטים מציעים יתרונות רבים נוספים הכוללים:
ניהול מקצועי
ברוב המקרים, המשקיע שקונה נכס שכור נותר למכשירים שלה. REITs מאפשרים למשקיע את האפשרות לנהל את הנכסים המנוהלים על ידי צוות נדל"ן מקצועי שמכיר את הענף, מבין את העסק ויכול לנצל הזדמנויות הודות ליכולתו לגייס כספים משוקי ההון. ההטבות אינן מוגבלות לעוצמה הפיננסית של צוות הניהול. בעלי ריט לא יקבלו שיחות טלפון בשלוש לפנות בוקר כדי לתקן את השירותים.
הגבלת הסיכון האישי
REITs יכול להגביל באופן משמעותי את הסיכון האישי. אֵיך? אם משקיע רצה לרכוש נדל"ן, סביר להניח שהוא ייקח על חוב על ידי גיוס כספים מחברים, משפחה, או בנק.
לעתים קרובות, הוא יהיה חייב להבטיח באופן אישי את הכספים. זה יכול להשאיר אותו חשוף אחריות פוטנציאלית הרסנית במקרה הפרויקט נכשל. האלטרנטיבה היא לבוא עם כמויות משמעותיות של הון על ידי הקצאה מחדש הנכסים האחרים שלו כגון מניות, אג"ח, קרנות נאמנות , פוליסות ביטוח חיים. אף חלופה לא צפויה להיות אידיאלית.
רכישת ריט, לעומת זאת, ניתן לעשות רק עם כמה מאות דולרים כמו מחירי המניות הם לעתים קרובות נמוך, אם לא נמוך, מאשר מניות. משקיע שרוצה להשקיע ב -3,000 דולר בנדל"ן יקצור את אותה תגמולים על בסיס פרו-מדורג כמו אלה שרוצים להשקיע 100,000 דולר; בעבר, זה פשוט לא היה אפשרי לקבל סוג זה של גיוון בכיתה הנכס הנדל"ן מבלי לקחת על שותפים או באמצעות מינוף.
נְזִילוּת
בניגוד לבעלות על רכוש ישיר, ריט מציעה נזילות וציטוטים יומיים. משקיעים רבים טועים זה סיכון מוגבר. לאחר משקיע הנדל"ן הממוצע רכש בית, בניין דירה או יחידת אחסון, הוא הופך להיות מעוניין בעיקר את העתיד הכנסות השכירות לקוחות פוטנציאליים, לא פוטנציאל ערך המכירה של הנכס אם הוא החזיר אותו בחזרה על השוק. ואכן, אם המשקיע מחזיק את הנכס במשך עשרים שנה, הוא צפוי היה חי בום משמעותי וחזה במחזור הנדל"ן. ברוב המקרים, זה בטוח להניח כי בשל חוסר ערך חוזרת יומי חוזרת, המשקיע מעולם לא עצר לחשוב כי הנדל"ן שלו נע בדיוק כמו כל מלאי משותף (אם כי במידה הרבה יותר קטנה) במקרה זה , היעדר מחיר מצוטט טועה ליציבות. כמו בנימין גרהם אמר במהדורה שלו 1970 של המשקיע אינטליגנטי :
"היה אז [במהלך השפל הגדול ] יתרון פסיכולוגי בעלות על אינטרסים עסקיים שלא היה להם שוק מצוטט. לדוגמה, אנשים שהיו בעלי משכנתאות ראשוניות על נדל"ן שהמשיכו לשלם ריבית יכלו לומר לעצמם שההשקעות שלהם שמרו על מלוא ערכם, אין ציטוטים בשוק שיציינו אחרת. מאידך גיסא, איגרות חוב רבות של חברות בעלות איכות טובה עוד יותר ועוצמתן הגבוהה יותר סבלו מהצטמצמות חדה בציטטות השוק שלהן, ובכך הפכו את בעליהן להאמין שהן צומחות יותר. במציאות הבעלים היו טובים יותר עם ניירות ערך הרשומים, למרות המחירים הנמוכים של אלה. כי אם הם רצו, או נאלצו, הם יכלו לפחות למכור את הבעיות - אולי כדי להחליף אותם על מציאות טובות עוד יותר. או שהם יכלו להתעלם באופן הגיוני מהפעולה של השוק כאל זמני וחסר משמעות. אבל זה עצמית הונאה לומר לעצמך כי אתה לא סבלה שום התכווצות ערך רק בגלל ניירות הערך שלך אין שוק מצוטט בכלל.
במילים אחרות, למרות העובדה כי המחיר הנקוב של ה- REIT עשוי להשתנות מדי יום, המציאות הכלכלית של השקעות נדל"ן ישיר אינה שונה. למעשה, נראה כאילו הבעלים של רייט פשוט לא הרים את העיתון ובדק את המחיר שהוצע לו על ידי מר שוק. לוקח את זה צעד אחד קדימה, זה החסרון נתפס הוא למעשה אחד ההטבות של בעלות REITs. שלא כמו אחזקות נדל"ן ישיר, הם נכס נזיל שניתן למכור די מהר כדי לגייס מזומנים או לנצל הזדמנויות השקעה אחרות.
כלי מצוין עבור פרישה או הכנסה עבור הוצאות חי
חלק ניכר מהחזר המיוחס להשקעה בקרנות ה - REIT נובע מהדיבידנדים הגדולים במזומן . בגלל חלוקת דיבידנד מסוג זה במס על שיעורי מס הכנסה אישי, אשר בעבר היה 39.8% (הודות הקיצוצים המס בוש, שיעור זה כבר הוריד ל 35%), הדוד סם יכול לקחת ביס משמעותי מתוך הרווחים שלך. אחת הדרכים נגד זה היא להחזיק את השקעות הנדל"ן שלך IRA או חשבונות פרישה אחרים. עשרות שנים של תרכובת ללא מס יכול לגרום מאות אלפי דולרים יותר חיסכון פרישה.
REITs גם מתאים במיוחד תיקי פרישה כי דיבידנד במזומן לא רק מספק הכנסה שעליו לחיות, אבל קובע רצפת פנטום למחיר המניה. במקרה של נפילה חופשית בשוק, למשל, תשואת הדיבידנד תהפוך בסופו של דבר אטרקטיבית דיה כדי למנוע מכירת יתר (בהנחה שהעסק הבסיסי אינו בסכנה). הדבר עלול להביא ליציבות רבה יותר בעתות משבר.
המונח REIT מתייחס ליישות תאגידית העוסקת ברכישה, ניהול, בניה, שיפוץ ומכירה של נכסי מקרקעין. סוג זה של השקעות נדל"ן אמון מציע את הפוטנציאל הגדול ביותר של פרס וככזה נוטה להיות מועדף על ידי מנהלי כספים מקצועיים . קרנות הון סיכון פועלות לעיתים קרובות בתחום מומחיות מסוים. כמה דוגמאות כוללות:
- ריטים למגורים
- קמעונאות REITs
- משרד וריבית תעשייתית
- בריאות REITs
- אחסון עצמי REITs
- בתי מלון ו REITs נופש
ריטים למגורים
סוג זה של REIT מתמחה בבנייני דירות ו / או בנכסים למגורים אחרים המוחכרים ליחידים. הסכנה הגדולה ביותר עבור REITs מגורים הוא מעל הבנייה בתוך אזור גיאוגרפי מסוים במהלך הסביבה הכלכלית יורדת . במקרים כאלה שבהם היצע הולך וגדל ככל הביקוש יורד, צוות הניהול נאלץ להפחית דמי השכירות לשמור על שיעורי תפוסה יציבה.
דוגמה של ריט מגורים: קהילות מפרץ אבאלון
לדברי רויטרס, קהילות מפרץ אוואלון (AVB), הידועות בקהילות היוקרה שלה, "היא קרן להשקעה בנדל"ן המתמקדת בפיתוח, שיפוץ, רכישה, בעלות ותפעול של קהילות דירות בשווקים גבוהים למחסום הכניסה ארצות הברית. נכון ליום 27 בפברואר 2004, החברה החזיקה או החזיקה בעלות בעלות ישירה או עקיפה ב 131 - קהילות תפעוליות הכוללות 38,504 דירות מגורים ב 10 - מדינות ובמחוז קולומביה, מתוכם שתי קהילות המכילות 1,089 דירות מגורים נמצאות בשיקום. בנוסף, במועד זה, בבעלות אוואלונבי בעלות בעלות ישירה או עקיפה ב 11 - ישובים בהקמה, אשר צפויים להכיל סך של 3,493 דירות כאשר תושלם. כמו כן היתה לבעלות בעלות ישירה או עקיפה בזכויות לפיתוח 40 יישובים נוספים, שאם יפותחו באופן הצפוי, יכילו כ - 10,070 דירות.
קמעונאות REITs
ישנם מספר התמחויות בתחום הקמעונאי REITs, כולל קניונים ומרכזי קניות. היתרון המסוים של הקודם הוא כי עלויות הבנייה הן משמעותיות; נמדד בעשרות או במאות מיליוני דולרים. זה גבוה המכשול של עלות הכניסה מסייעת לשמור על הרחבת תחת שליטה, מה שהופך עודף דאגה פחות.
דוגמה של קמעונאות REIT: ריג 'נסי Realty קורפ
"ריג'נסי סנטרס קורפוריישן היא קרן להשקעות בנדל"ן שבבעלותה ומפעילה מרכזי קניות מעוגנים בארצות הברית. נכון ליום 31 בדצמבר 2003 כלל תיק ההשקעות של החברה 265 מרכזים מסחריים ב - 22 מדינות עם שטח של כ - 30.3 מיליון רגל רבוע להשכרה (GLA) ו - 92.2% מושכרים. מבחינה גיאוגרפית, 19.6% מה- GLA שלה ממוקמים בפלורידה, 19.5% בקליפורניה, 16.8% בטקסס, 6.6% בגאורגיה, 6.3% באוהיו ו -31.2% משתרעים על פני 17 מדינות אחרות. ריג 'יסי מחזיקה ומפעילה את מרכזי הקניות שלה באמצעות שותפותה התפעולית, Regency Centers, LP (RCLP,) בה מחזיקה החברה בכ 98% - מהיחידות השותפות. הפעילות התפעולית, ההשקעה והמימון של ריג'נסי מתבצעת בדרך כלל על ידי RCLP ". - סיכום עסקי רויטר
משרד וריבית תעשייתית
סקטור המשרדים של שוק הנדל"ן להשקעות בנאמנות היה בעבר הגדול ביותר. החיסרון העיקרי הוא העובדה כי דמי השכירות במשרד בדרך כלל יש הרבה יותר תנאי החכירה כלומר בעיתות של ירידה שכר הדירה ותפוסה נמוכה יותר, הדיירים כי לעשות חכירה חתימות יהיה נמוך, פחות רווחית שיעורי נעול במשך שנים רבות. זה יכול להיות גם ברכה, עם זאת, אם הנכס הוא מילא במהלך זמן קצר של היצע וביקוש גבוה. רייט המשרד, כפי שניתן לדמיין, מחזורי מאוד. ריטס תעשייתיים, לעומת זאת, נוטים לייצר תזרים מזומנים יציב, צפוי הודות לשיעורי חידוש החכירה הגבוהים והוצאות הון נמוכות ודרישות תחזוקה.
דוגמה של Office ו- RIT תעשייתי: TrustPoint נכסים אמון
"EnterprisePoint נכסים אמון הוא אמון השקעות נדל"ן המחזיקה ומפעילה בעיקר מחסן נכסים תעשייתיים אחרים באזור שיקגו המטרופוליני, אילינוי. CenterPoint שואפת ליצור ערך המניות באמצעות ניהול מונחה על ידי הלקוח, השקעות, פיתוח, ופיתוח מחדש של המחסן, הפצה, ייצור אור, Airfreight ומתקנים הקשורים ברכבת. כמו כן מפתחת החברה פארקים תעשייתיים רב תכליתיים הממוקמים אסטרטגית בסמוך לכבישים מהירים, שדות תעופה ורכבות. נכון ליום 31 בדצמבר 2003, תיק ההשקעות של החברה במחסני תפעול ובנכסים תעשייתיים אחרים כלל 187 נכסים בהיקף של כ 34.4 - מיליון מ "ר עם בסיס מגוון של כ 284 - דיירים העוסקים במגוון עסקים. נכון ליום 31 בדצמבר 2003, רכשה CentPoint שליטה בתיק קרקעות גדול העולה על 3000 דונם, אשר על פיהם ניתן לפתח 50.1 מיליון רגל רבוע של מחסן ונכסים תעשייתיים נוספים ". - סיכום עסקי רויטר
בריאות REITs
בריאות REITs לבנות, לרכוש לחכור מבנים מיוחדים כגון בתי חולים, בתי אבות, בניינים רפואיים ומתקני עזר בסיוע. זה מגזר REIT הוא מחוסן למדי המיתון , אם כי הם תלויים במידה רבה על הבריאות הפיננסית של החוכר אשר, בתורו, להסתמך על החזרים רפואיים שסופקו על ידי ממשלת ארה"ב. השינוי הפדרלי במדיניות הבריאות היה ללא ספק בעל השפעה משמעותית על ריטס הבריאות.
דוגמה של שירותי בריאות REIT: בריאות REIT, Inc
"בריאות REIT, Inc היא הון סיכון השקעות נדל"ן (RIET) המשקיעה במתקני הבריאות, בעיקר סיעוד מיומן וסיוע מתקני דיור בארצות הברית. כמו כן, משקיעה החברה במתקני טיפול ייחודיים. בשנה שנסתיימה ביום 31 בדצמבר 2003 היו לחברה השקעות ב - 328 מתקנים הממוקמים ב 33- מדינות ומנוהלים על ידי 47 מפעילים שונים. התיק כלל 219 מתקני דיור מוגן, 101 מתקני סיעוד מיומנים, ושמונה מתקני טיפול מיוחדים. באוקטובר 2003 מכרה החברה את השקעתה באטלנטיק הילת'קרה Finance LP "- סיכום עסקי רויטר
אחסון עצמי REITs
מגזר ה- REIT העצמי הוא עמיד במיתון. מפתיע יותר הוא העובדה כי לקוחות עסקיים מהווים חלק ניכר של השכרות אחסון. חסמי הכניסה נמוכים באופן משמעותי מאשר סוגים אחרים של REITs בשל כמות קטנה יותר של הון הדרוש כדי לבנות מתקן אחסון.
דוגמה של אחסון עצמי REIT: אחסון עצמי Sovran, Inc
"Sovran אחסון עצמי, Inc היא עצמית מנוהל עצמי בניהול השקעות נדל"ן אמון כי רוכש, מחזיקה ומנהלת עצמית נכסים אחסון. החל מיום 1 במרס 2004 היו לה 265 נכסים בבעלות ו / או ניהול נכסים עצמית בהיקף של כ - 15.5 מיליון מ"ר רבועים להשכרה, הממוקמים ב - 21 מדינות במזרח ובמערב התיכון ארה ב ", אריזונה וטקסס. סוברן אחסון עצמי 11 נכסים אלה עבור לוק סוברן אני, LLC, מיזם משותף לא מאוחד כי הוא 45% בבעלות החברה. החל מ -1 במארס 2004, כל הנכסים, למעט שניים, ניהלו עסקים תחת השם המסחרי של הדוד בוב. מתקני האחסון העצמיים של החברה מציעים שטח אחסון זול וזמין נגיש למשתמשים ביתיים ומסחריים על בסיס חודשי. לכל הנכסים יש מנהל הנכס באתר במהלך שעות העבודה. ללקוחות יש גישה לשטחי האחסון שלהם בשעות העבודה, וחלק מהלקוחות המסחריים מקבלים גישה לכל שעות היממה "- סיכום עסקי רויטר
מלון ו Resort REITs
בעולם של השקעות נדל"ן, מגזר המלונות והנופש הוא אחד הקשור ביותר לכלל המשק. כאשר הזמנים הם רעים, אנשים נוסעים פחות עבור עסקים הנאה, חיתוך הזכות אל הלב של שורות התחתונה של החברה. כתוצאה מכך, המשקיעים ב REITs המלון צריך לדאוג לא רק עם Overbuilding אבל התחזית הכלכלית של האזור הגיאוגרפי שבו המלון או הנופש ממוקם, כמו גם של המדינה כולה.
דוגמה של מלון ומלון REIT: מלון LaSalle נכסים
"LaSalle מלון נכסים היא עצמית מנוהלת עצמית מנוהל השקעות נדל"ן אמון כי קונה, מחזיקה שוכרת בעיקר יוקרתית יוקרה מלא שירות בתי מלון הממוקם במועצה, נופש, ואת השווקים העסקיים העירוניים הגדולים. נכון ליום 31 בדצמבר 2003, החברה החזיקה ב - 17 בתי מלון כ - 5,600 חדרים / סוויטות הממוקמים ב 10 - מדינות ובמחוז קולומביה. מפעילי מלונות עצמאיים מנהלים את המלונות. באופן מהותי, כל נכסי החברה מוחזקים על ידי וכל פעילותה מתבצעת באמצעות חברת לאסאל שותפות תפעולית, LP החברה הינה השותף הבלעדי היחיד של השותפות התפעולית עם כ 98.3% בעלות של שנת הכספים שהסתיימה 31 אוקטובר , 2003 - 1.7% הנותרים מוחזקים על ידי שותפים מוגבלים אחרים. "- סיכום עסקי רויטר
למה REITs למכור נכסים
אם מטרתה של REIT היא לרכוש ולהרוויח מהשקעות בנדל"ן, מדוע נבחרו כמה מאנשי ההנהלה למכור נכסים? כמו רוב העסקים הטובים, רצוי ש- REITs תסקור מעת לעת את תיק הנכסים שלה ותחליט אילו נכסים צפויים לייצר תזרימי מזומנים נמוכים מהממוצע בשנים הבאות. התמורה ממכירת נכסים אלה יכולה להיות מושקעת בהזדמנויות עם לקוחות פוטנציאליים גבוהים יותר או להשתמש כדי לחזק את המאזן (כלומר הפחתת החוב ) או להגדיל את עושר בעלי המניות באמצעות תוכנית רכישה חוזרת של מניות . המשקיעים חייבים להבין את המטרה העיקרית של כל תאגיד מוצלח צריך להיות להגדיל את עושר בעלי המניות, לא רק לשמור על mindlessly לעשות עסקים.
באמצעות REITs עבור גיוון ותוכניות הקצאת נכסים
השקעות נדל"ן מציעה אלטרנטיבה אטרקטיבית מניות רגילות, אג"ח, קרנות נאמנות להשקיע. משקיעים אלה עם עין על גיוון , עם זאת, צריך לזכור כי זה לא פשוט מספיק כדי לקנות כמה קרנות הון סיכון ולקרוא תיק שלך מגוונת. במקום זאת, המשקיע חייב לוודא כי REITs הוא רוכש מייצג קבוצה מגוונת גיאוגרפית מגזר של נכסים. עבור משקיע הגנתי , זה הרבה יותר בטוח להיות הבעלים של כמה דירות, משרדים, תעשייה, בריאות REITs מניו יורק לקליפורניה תחת צוותי ניהול שונים מאשר יהיה לקנות רק חברת אחסון עצמית פנסילבניה מבוסס.
משכנתאות REITs
משכנתא REIT היא חברה המתמחה בחיתום, רכישת והחזקת חובות חוב מובטחת על ידי נכסי נדל"ן . משכנתאות REIT הם למעשה תיקי הלוואה בניגוד לבעלות על הנכס, כמו במקרה של עמיתיהם הון.
ריטס היברידי
A REIT מכונה היברידית כאשר יש לה הון והן רכיבי משכנתא. אמנם לא מוערך בכבדות על ידי יועצי השקעות כמו קרנות הון טהור טהור, הם עדיין חלופות השקעה אטרקטיבי.
סיכום: היתרונות של השקעות נדל"ן באמצעות REITs
- מיסוי כפול נמנע, המאפשר יותר הון של המשקיעים להתרכב.
- צוות מקצועי ומקצועי אחראי על הפעילות השוטפת של העסק, ומספק למשקיע מומחיות מעבר לבסיס הידע שלו.
- שלא כמו הנדל"ן המוחזק ישירות על ידי המשקיע, REITs הם נכס נזיל שניתן למכור מהר למדי כדי לגייס מזומנים או לנצל הזדמנויות השקעה אחרות.
- באמצעות REITs, משקיעים עם רק כמה אלפי דולרים זמין יכול לגוון את אחזקותיהם בין אזורים גיאוגרפיים שונים והתמחויות רכוש. במקרה של בעלות על רכוש ישיר, זה לא יהיה ריאלי מבחינה כלכלית, אלא אם המשקיע לקח על מינוף מוגזם או שותפים עסקיים.
- ריטס יכולים לנצל את שוקי המניות וההון ולגייס כספים כדי לנצל הזדמנויות כאשר הם מתעוררים.
- ל - REITs יש מתאם נמוך יותר למניות מאשר סוגים רבים אחרים של נכסים, המספקים יציבות תיק לאלו עם אסטרטגיית הקצאת נכסים פעילה .
- דיבידנדים במזומן גבוה יחסית לשוק נוטים להקים תחתית פנטום כדי מחירי המניות ריט, לעתים קרובות לשמור עליהם ליפול ככל המניות הנפוצות בשוקי דוב .
Caveat סופי על REITs
המשקיע חייב תמיד לזכור כי REITs לא רק מייצגים ערימה של נכסי הנדל"ן. הם כשלעצמם עסק עם דאגה, ויש לבחון אותם ולנתח אותם ככאלה.