כיצד להשקיע בנדל"ן
השקעות בתחום הנדל"ן הוא אחד הצורות העתיקות ביותר של השקעה, לאחר שהיה סביב מאז ימי בראשית של הציוויליזציה האנושית. חיזוי שוקי המניות המודרניים, הנדל"ן הוא אחד מחמשת סוגי הנכסים הבסיסיים שכל משקיע צריך לשקול ברצינות להוסיף לתיק ההשקעות שלו על תזרים המזומנים, הנזילות, הרווחיות, המס והפיזור שהוא מציע. במדריך היכרות זה, נלווה אותך ביסודות ההשקעה בנדל"ן, ונדון בדרכים השונות שבהן תוכל לרכוש או לקחת בעלות בהשקעות בנדל"ן.
ראשית, נתחיל עם היסודות: מה זה השקעה בנדל"ן?
מה זה נדל"ן השקעות?
השקעות נדל"ן היא קטגוריה רחבה של הפעלה, השקעות, פעילויות פיננסיות מרוכז סביב להרוויח כסף מ רכוש מוחשי או תזרים מזומנים איכשהו קשור רכוש מוחשי.
ישנן ארבע דרכים עיקריות להרוויח כסף בתחום הנדל"ן:
- נדל"ן הערכה : זה כאשר הנכס עולה ערך. זה יכול להיות בגלל שינוי בשוק הנדל"ן מגדילה הביקוש רכוש באזור שלך. זה יכול להיות בגלל שדרוגים אתה מכניס להשקעה הנדל"ן שלך לעשות את זה יותר אטרקטיבי קונים פוטנציאליים או שוכרים. נדל"ן הערכה היא משחק מסובך, אם כי.
- תזרים מזומנים הכנסה (השכרה) : סוג זה של השקעות נדל"ן מתמקדת רכישת נכס נדל"ן, כגון בניין דירה, ולהפעיל אותו, כך שאתה לאסוף זרם של מזומנים משכר דירה. הכנסות תזרים מזומנים יכולות להיווצר מבנייני דירות, מבני משרדים, בתים להשכרה ועוד.
- נדל"ן קשורים הכנסה : זוהי הכנסה שנוצר על ידי ברוקרים ומומחים בתעשייה אחרים אשר להרוויח כסף באמצעות עמלות מ קנייה ומכירה של רכוש. זה כולל גם חברות ניהול הנדל"ן שמקבלים לשמור על אחוז דמי השכירות בתמורה להפעלת פעולות היומיום של הנכס.
- השקעה נלוות השקעות נדל"ן : עבור כמה השקעות נדל"ן, זה יכול להיות מקור עצום של רווח. הכנסה נוספת השקעות נדל"ן כולל דברים כמו מכונות אוטומטיות בבנייני משרדים או מתקני כביסה בדירות להשכרה נמוכה. למעשה, הם משמשים מיני עסקים בתוך השקעה גדולה יותר הנדל"ן, ומאפשרות לך להרוויח כסף מאוסף חצי שבוי של לקוחות.
הצורה הטהורה והפשוטה ביותר של השקעות נדל"ן היא על תזרים מזומנים משכר דירה ולא על ידי הערכה . השקעה בנדל"ן מתרחשת כאשר המשקיע, הידוע גם כבעל הבית, רוכש נכס מוחשי, בין אם זה שטח חקלאי גולמי, אדמה עם בית עליו, קרקע עם בניין משרדים עליה, קרקע עם מחסן תעשייתי על זה, או דירה.
לאחר מכן הוא מוצא מישהו שרוצה להשתמש בנכס זה, המכונה דייר , והם נכנסים להסכם. השוכר מקבל גישה למקרקעין, להשתמש בו בתנאים מסוימים, למשך זמן מסוים, ועם הגבלות מסוימות - שחלקן מפורטות בחוק הפדרלי, הממלכתי והמקומי, וחלקן שהוסכם בחוזה השכירות או בהסכם השכירות . בתמורה, השוכר משלם על היכולת להשתמש במקרקעין. התשלום שהוא שולח לבעל הבית ידוע בשם "שכר דירה".
עבור משקיעים רבים, הכנסות השכירות מהשקעות בנדל"ן יש יתרון פסיכולוגי עצום על פני דיבידנדים ריבית להשקיע במניות ובאג"ח . הם יכולים לנסוע על ידי הנכס, לראות אותו, ולגעת בו עם הידיים. הם יכולים לצייר את הצבע האהוב עליהם או לשכור אדריכל חברת בנייה כדי לשנות את זה. הם יכולים להשתמש במיומנויות המשא ומתן שלהם כדי לקבוע את שיעור השכירות, המאפשר למפעיל טוב לייצר שיעורי היוון גבוהים יותר, או "שיעורי הכובע".
מעת לעת, משקיעים הנדל"ן הופכים misguided כמו מניות המניות במהלך בועות שוק המניות, התעקשות כי שיעורי היוון לא משנה. אל תיפול על זה. אם אתה יכול מחיר מחירי השכירות שלך כראוי, אתה צריך ליהנות שיעור תשואה משביע רצון על ההון שלך לאחר חשבונאות העלות של הנכס, כולל עתודות פחת סבירים, רכוש מס הכנסה, תחזוקה, ביטוח, והוצאות אחרות הקשורות. בנוסף, אתה צריך למדוד את כמות הזמן הדרוש כדי להתמודד עם ההשקעה, כמו הזמן שלך הוא הנכס היקר ביותר שיש לך - זה הסיבה הכנסה פסיבית הוא כל כך יקר על ידי המשקיעים. (ברגע האחזקות שלך הם גדולים מספיק, אתה יכול להקים או לשכור חברה לניהול נכסי נדל"ן כדי להתמודד עם פעולות היומיום של תיק הנדל"ן שלך תמורת אחוז מההכנסות השכירות, מה שהופך השקעות נדל"ן שהיה פעיל לתוך השקעות פסיביות.)
מה הן הדרכים הפופולריות ביותר לאדם להתחיל להשקיע בנדל"ן?
יש מספר עצום של סוגים שונים של השקעות נדל"ן אדם עשוי לשקול עבור תיק שלו או שלה.
קל יותר לחשוב במונחים של הקטגוריות העיקריות שבהן השקעות נדל"ן נופלים על בסיס היתרונות והחסרונות הייחודיים, המאפיינים הכלכליים ומחזורי השכירות, תנאי החכירה הרגילים ותהליכי הברוקראז 'של סוג הנכס. נכסי מקרקעין מסווגים בדרך כלל לאחת מהקבוצות הבאות:
- השקעות נדל"ן למגורים - מדובר בנכסים הכוללים השקעה בנדל"ן הקשור לבתים או דירות שבהן מתגוררים יחידים או משפחות. לפעמים, השקעות נדל"ן מסוג זה יש רכיב עסקי שירות, כגון דיור מוגן מתקני לקשישים או שירות מלא בניינים עבור הדיירים שרוצים חוויית יוקרה. חכירות בדרך כלל לרוץ במשך 12 חודשים, לתת או לקחת שישה חודשים משני הצדדים, מה שמוביל להתאמה מהירה הרבה יותר בתנאי השוק מאשר סוגים מסוימים אחרים של השקעות נדל"ן.
- השקעות נדל"ן מסחרי - השקעות נדל"ן מסחרי מורכב בעיקר מבני משרדים. חוזי שכירות אלה ניתן לנעול במשך שנים רבות, וכתוצאה מכך חרב פיפיות. כאשר השקעות נדל"ן מסחרי מושכר במלואו עם הדיירים לטווח ארוך שהסכימו מחירי החכירה במחיר עשיר, תזרים המזומנים נמשך גם אם מחירי החכירה על נכסים דומים ליפול (בתנאי השוכר לא לפשוט את הרגל). מצד שני, ההפך הוא הנכון - אתה יכול למצוא את עצמך מרוויח משמעותית מתחת לשוק מחירי השכירות על בניין משרדים, כי אתה חתם לטווח ארוך חכירה לפני שיעורי חכירה גדל.
- השקעה בנדל"ן תעשייתי - נכסים הנמצאים תחת מטריית הנדל"ן התעשייתי יכולים לכלול מחסנים ומרכזי הפצה, מחסנים, מתקני ייצור ומפעלי הרכבה.
- קמעונאות נדל"ן להשקעה - חלק מהמשקיעים רוצים להיות הבעלים של נכסים כגון מרכזי קניות, קניונים או קניונים מסורתיים. הדיירים יכולים לכלול חנויות קמעונאיות, מספרות, מסעדות, ומפעלים דומים. בחלק מהמקרים, מחירי השכירות כוללים אחוז מהמכירות הקמעונאיות של החנות כדי ליצור תמריץ לבעלים לעשות ככל שהוא, היא, או שהיא יכולה להפוך את הנכס הקמעונאי לאטרקטיבי לקונים.
- השקעה בנדל"ן מעורב - מדובר בקטגוריית "תופס" עבור כאשר משקיע מפתח או רוכש נכס הכולל סוגים רבים של השקעות נדל"ן כאמור. לדוגמה, אתה יכול לבנות בניין רב קומות עם קמעונאות ומסעדות בקומת הקרקע, משרדים בקומות הבאות, ודירות מגורים על שאר הקומות.
אתה יכול גם להסתבך בצד ההלוואות של השקעות נדל"ן על ידי:
- בעלות על בנק המממן משכנתאות והלוואות נדל"ן מסחריות. זה יכול לכלול בעלות ציבורית על מניות . כאשר משקיע מוסדי או בודד מנתח מניות הבנק, הוא משלם לשים לב החשיפה הנדל"ן של ההלוואות הבנקאיות.
- חיתום משכנתאות פרטיות ליחידים, לעתים קרובות בריבית גבוהה יותר כדי לפצות אותך על הסיכון הנוסף, אולי כולל חכירה אל עצמו אשראי הפרשה.
- השקעה בניירות ערך הביניים, אשר מאפשר לך להלוות כסף לפרויקט הנדל"ן, כי אז אתה יכול להמיר לבעלות על ההון אם זה לא נפרעו. אלה משמשים לעתים לפיתוח זיכיונות מלון.
ישנם תת התמחויות של השקעות נדל"ן כולל:
- ליסינג שטח אז יש לך הון קטן קשור בו, שיפור זה, אז משנה חכירה באותו שטח לאחרים עבור שיעורי הרבה יותר גבוה, יצירת תשואות מדהימה על ההון. דוגמה לכך היא עסק המשרד גמיש היטב בעיר גדולה שבה עובדים קטנים או ניידים יכולים לקנות משרדים או לשכור משרדים ספציפיים.
- רכישת תעודות שעבודים. אלה הם אזור אזוטרי של השקעות בנדל"ן ולא מתאים למשקיעים לא מנוסים או לא מנוסים, אבל - בנסיבות המתאימות, בזמן הנכון, ועם הזכות סוג של אדם - לייצר תשואות גבוהות כדי לפצות על כאבי ראש ואת הסיכונים המעורבים.
השקעות נדל"ן השקעות (REITs)
נוסף על כל זה, אתה יכול למעשה להשקיע בתחום הנדל"ן באמצעות משהו המכונה אמון השקעות נדל"ן, או REIT. משקיע יכול לקנות REITs באמצעות חשבון תיווך , רוט IRA , או חשבון משמורת אחרת כלשהי. קרנות ה - REIT הן ייחודיות משום שמבנה המס שבו הן מופעלות נוצר במהלך ממשל אייזנהאואר כדי לעודד משקיעים קטנים להשקיע בפרויקטים בתחום הנדל"ן שהם לא היו יכולים להרשות לעצמם, כגון בניית מרכזי קניות או בתי מלון. תאגידים שבחרו בטיפול ב- REIT לא משלמים מס הכנסה פדרלי על רווחי החברות שלהם, כל עוד הם עוקבים אחר כמה כללים, כולל דרישה לחלק 90% או יותר מהרווחים לבעלי המניות כדיבידנדים .
אחד downside של השקעה ב REITs היא, שלא כמו מניות רגילות, הדיבידנדים ששולמו עליהם הם לא "דיבידנדים מוסמך", כלומר הבעלים לא יכול לנצל את שיעורי המס הנמוך זמין עבור רוב הדיבידנדים. במקום זאת, דיבידנדים מהשקעות בנדל"ן מסים לפי שיעור האישי של המשקיעים. על הפוך, IRS יש מאוחר יותר קבע כי דיבידנדים ריט שנוצר בתוך מקלט מס כגון Rollover IRA הם במידה רבה לא כפוף למס הכנסה עסקית לא קשור אז ייתכן שתוכל להחזיק אותם בחשבון פרישה ללא דאגה רבה של מס המורכבות , שלא כמו שותפות מוגבלת מאסטר .
(אם אתה מעוניין ללמוד עוד על ניירות ערך ייחודיים אלה, התחל על ידי בדיקת השקעות נדל"ן באמצעות REITs , אשר מכסה נזילות REIT, הון עצמי, כיצד להשתמש REITs לנדל"ן שלך להשקיע יתרון, ועוד.)
השקעות בנדל"ן באמצעות בעלות הבית
עבור כל האפשרויות להשקעה בנדל"ן זמין למשקיעים, האדם הממוצע הולך לקבל שלו או שלה הנדל"ן הראשון ניסיון בעלות בדרך המסורתית: על ידי רכישת בית.
מעולם לא ראיתי רכישת בית בדיוק כמו רוב החברה עושה. במקום זאת, אני מעדיף לחשוב על מקום מגוריו העיקרי של אדם כשילוב של תועלת אישית והערכת שווי כלכלי, ולא בהכרח השקעה. כדי להיות ישיר יותר, בית הוא לא השקעה באותו אופן בניין דירה. במיטבה, תחת האידיאל של הנסיבות, האסטרטגיה הבטוחה ביותר היא לחשוב על בית כסוג של חשבון חיסכון בכפייה זה נותן לך הרבה שימוש אישי ושמחה בזמן שאתה מתגורר בו.
מצד שני, כאשר אתה מתקרבים פרישה, אם אתה לוקח השקפה הוליסטית של העושר האישי שלך, הבעלות על הבית (ללא כל חוב נגד זה) הוא אחד ההשקעות הטובות ביותר אדם יכול לעשות. לא רק את ההון ניתן tapped באמצעות שימוש בעסקאות מסוימות, כולל משכנתאות הפוכה, אבל תזרים המזומנים נשמר מפני שלא צריך לשכור בדרך כלל תוצאות החיסכון נטו - רכיב הרווח שהיה הולך על בעל הבית נשאר באופן אפקטיבי של בעל הבית כִּיס. השפעה זו היא כל כך חזקה, כי אפילו בשנות ה -20 כלכלנים ניסו למצוא דרך עבור הממשלה הפדרלית למס את החיסכון במזומן על שכירות עבור בעלי בתים ללא תשלום, בהתחשב בכך מקור הכנסה.
זהו סוג אחר של השקעה, אם כי - משהו המכונה "השקעה אסטרטגית". אם הכלכלה היתה מתמוטטת, כל עוד יכולת לשלם את מס הרכוש ואת האחזקה הבסיסית, איש לא היה יכול לפנות אותך מהבית. גם אם היית צריך לגדל את האוכל שלך בגינה, יש שם רמה של ביטחון אישי. ישנם מקרים בהם התשואות הפיננסיות משניות לשיקולים אחרים, מעשיים יותר. לא משנה מה אתה עושה, אם כי, לא להקריב את הנזילות שלך לנסות לבנות הון בהשקעות הנדל"ן שלך מהר מדי, כמו זה יכול להוביל לאסון (כולל פשיטת רגל).
אם אתה שומר כדי לרכוש בית, אחת הטעויות הגדולות אני רואה משקיעים חדשים לשים את כספם לתוך שוק המניות, או באמצעות מניות בודדות או קרנות אינדקס . אם יש לך סיכוי להזדקק הכסף שלך בתוך חמש שנים או פחות, אין לך עסק להיות בכל מקום ליד שוק המניות. במקום זאת, אתה צריך להיות בעקבות המנדט ההשקעה המכונה שימור ההון . הנה המקומות הטובים ביותר להשקיע כסף אתה שומר עבור מקדמה .
איזו מהן טובה יותר - השקעות נדל"ן או השקעה במניות?
אחת השאלות הנפוצות ביותר שאני נתקל בהן היא האטרקטיביות היחסית של השקעה במניות לעומת השקעה בנדל"ן . הגרסה הקצרה היא שזה דומה במידה מסוימת להשוואת וניל וגלידת שוקולד. הם שונים, וכמו השווי הנקי שלך גדל, אתה יכול אפילו למצוא כי שניהם יש תפקיד לשחק בתיק הכולל שלך. האישיות שלך גם להודיע את ההחלטה שלך, כמו כמה אנשים יותר מתונה מזגן כלפי בעלות המניות או בעלות על הנדל"ן, בהתאמה.
סיכונים של השקעות נדל"ן
אחוז ניכר של תשואות נדל"ן נוצרות עקב שימוש במינוף. נכס מקרקעין נרכש עם אחוז מההון, והיתרה ממומנת בחובות. התוצאה היא תשואה גבוהה יותר על ההון עבור משקיע הנדל"ן; אבל אם הדברים הולכים גרוע, זה יכול לגרום להרוס מהר יותר מאשר תיק של מניות משותפות במלואן. (זה נכון גם אם האחרון ירד ב -90% בתרחיש דיכאון גדול, כפי שאף אחד לא יכול להכריח אותך לחסל).
זו הסיבה שמשקיעי הנדל"ן השמרניים ביותר מתעקשים על יחס של 50% חוב להון , או במקרים קיצוניים 100% הון העצמי מבנים , אשר עדיין יכול לייצר תשואות טובות אם נכסי הנדל"ן נבחרו בתבונה. המיליארדר צ'ארלי מונגר מדבר על חבר שלו לפני קריסת הנדל"ן 2007-2009. הידיד הזה, בעל בית עשיר מאוד בקליפורניה, הביט סביבו בהערכות הגבוהות על נכסיו ואמר לעצמו: "אני עשיר יותר מכפי שהייתי צריך אי-פעם, אין שום סיבה שאני אקח סיכונים יותר . חבר זה מכר רבות של הנכסים שלו והשתמש ההכנסות כדי לשלם את החוב על הנותרים כי הוא חשב הכי אטרקטיבי. כתוצאה מכך, כשהכלכלה התמוטטה, שוקי הנדל"ן היו בסערה, אנשים איבדו את הנכסים שלהם לעיקול, ומניות הבנקים התמוטטו - הוא לא היה צריך לדאוג בקשר לזה. גם כאשר דמי השכירות ירדו עקב הקשיים הכספיים של השוכר, זה היה עדיין עודף מזומנים והוא היה חמוש עם כספים כי המשיכו לחדש את עצמם, ומאפשרות לו לנצל את רכישת הנכסים כולם נאלצו למכור.
תפסיק לנסות להתעשר כל כך מהר, ולהיות מרוצה לעשות את זה בדרך הנכונה. יהיה לך הרבה פחות מתח בחיים שלך, וזה יכול להיות הרבה כיף.
כמה מחשבות אחרונות על השקעות נדל"ן
כמובן, זו רק ההתחלה של המסע שלך להבנת הנושא, כפי שאנחנו בקושי שרוט את פני השטח. השקעות נדל"ן לוקח שנים של תרגול, ניסיון, וחשיפה כדי באמת מעריכים, להבין, הורים.