איך משכנתאות עבודה
משכנתא היא הסכם המאפשר ללווה להשתמש רכוש כבטוחה להבטחת הלוואה.
ברוב המקרים, המונח מתייחס הלוואה הביתה: כאשר אתה ללוות לקנות בית, אתה לחתום על הסכם אומר כי המלווה שלך יש את הזכות לנקוט פעולה אם לא תבצע את התשלומים הנדרשים על ההלוואה. והכי חשוב, הבנק יכול לקחת את הנכס טרפה - לאלץ אותך לעזוב את כל כך שהם יכולים למכור את הבית.
ההכנסות ממכירות ישמשו לשלם כל חוב אתה עדיין חייב על הנכס.
משכנתא היא הסכם:
המונחים "משכנתא" ו "הלוואה הביתה" משמשים לעתים קרובות לסירוגין. מבחינה טכנית, משכנתא היא הסכם שעושה את ההלוואה הביתה אפשרי - לא את ההלוואה עצמה. עבור עסקאות נדל"ן, הסכמים צריכים להיות בכתב, משכנתא היא מסמך (בין היתר) נותן המלווה את הזכות לעקל על הבית שלך.
משכנתאות לעשות את זה אפשרי לקנות
נדל"ן יקר. רוב האנשים אין מספיק מזומנים חיסכון לקנות בית, אז הם עושים מקדמה של 20 אחוזים או כך ולשאול את השאר. זה עדיין משאיר את הצורך מאות אלפי דולרים בשווקים רבים. הבנקים מוכנים רק לתת לך הרבה כסף כאשר יש להם דרך להפחית את הסיכון שלהם.
בטוח יותר עבור הבנקים: הבנקים להגן על עצמם על ידי הדורשים ממך להשתמש ברכוש אתה קונה כבטוחה . לשם כך, אתה "מתחייבים" את הנכס כבטוחה, וכי התחייבות היא שלך "משכנתא". ב האותיות הקטנות של ההסכם שלך, הבנק מקבל הרשאה לשים שעבוד על הבית שלך, כך שהם יכולים לעקל אם יש צורך.
הלוואות נוחים יותר:
לווים גם לקבל קצת תועלת מתוך הסדר זה. על ידי סיוע למלווה להפחית את הסיכון, הלווה משלם ריבית נמוכה יותר. משכנתאות משמשים לעתים קרובות על ידי הצרכנים (יחידים ומשפחות), אבל עסקים וארגונים אחרים יכולים גם לרכוש רכוש עם משכנתא.
סוגי משכנתאות
ישנם מספר סוגים שונים של משכנתאות, והבנה את המינוח יכול לעזור לך לבחור את ההלוואה הנכון עבור המצב שלך (וגם להימנע ללכת במורד השביל הלא נכון).
שוב, אם אתה רוצה להיות סטיקלר, אנחנו מדברים על סוגים שונים של הלוואות - לא סוגים שונים של משכנתאות (כי המשכנתא היא פשוט חלק שאומר שהם יכולים לעקל אם אתה מפסיק לבצע תשלומים).
משכנתאות בריבית קבועה הן סוג ההלוואה הפשוטה ביותר. תוכל לבצע את אותו תשלום עבור כל תקופת ההלוואה (אלא אם אתה משלם יותר ממה שנדרש, אשר מסייע לך להיפטר החוב מהר יותר). משכנתאות בריבית קבועה בדרך כלל נמשכות 30 או 15 שנים, אם כי מונחים אחרים אינם בלתי מתקבלים על הדעת. את המתמטיקה על הלוואות אלה הוא די פשוט: בהתחשב סכום ההלוואה, הריבית , וכמה שנים כדי להחזיר את ההלוואה, משאיל את מחשבת תשלום חודשי קבוע.
הלוואות בריבית קבועה כל כך פשוט, כי אתה יכול לחשב את תשלומי המשכנתא ואת תהליך הגמול על ידי עצמך ( גיליונות אלקטרוניים ותבניות מקוונות להקל). חישובים אלה הם תרגיל יקר כדי לעזור לך להשוות המלווים להחליט איזה הלוואה להשתמש. אתה עלול להיות מופתע לראות איך הלוואה לטווח ארוך מוביל לעלויות ריבית גבוהה יותר על החיים של ההלוואה שלך - יעיל עושה בית יקר יותר ממה שהוא צריך להיות.
משכנתאות בריבית משתנה ניתנות להשוואה עם הלוואות רגילות, אך הריבית יכולה להשתנות בשלב כלשהו בעתיד.
כאשר זה קורה, גם התשלום החודשי שלך משתנה - לטוב או לרע (אם הריבית תעלה, התשלום שלך יגדל, אך אם המחירים ירדו, ייתכן שתראה תשלומים חודשיים נמוכים יותר).
שערי בדרך כלל להשתנות לאחר מספר שנים, ויש כמה מגבלות לגבי כמה קצב יכול לזוז. הלוואות אלה יכולים להיות מסוכנים כי אתה לא יודע מה התשלום החודשי שלך יהיה בתוך 10 שנים (או אם תוכל להרשות לעצמך את זה).
משכנתאות השני , הידוע גם בשם הלוואות הון עצמי הביתה, הם לא לקנות בית - הם ללוות נגד רכוש אתה כבר הבעלים. כדי לעשות זאת, תוסיף משכנתא נוספת (אם הבית שלך הוא שילם את, אתה שם חדש, הראשון, משכנתא על הבית). המשכנתא השנייה שלך היא בדרך כלל "במקום השני", כלומר הם מקבלים תשלום רק אם יש כסף נשאר אחרי בעל המשכנתא הראשון מקבל תשלום. משכנתאות השני משמשים לפעמים לשלם עבור שיפורים הביתה השכלה גבוהה. במשבר הפיננסי , הלוואות אלו שימשו לשמצה כדי "לפדות" את ההון העצמי הביתה .
הפוך משכנתאות לספק הכנסה לבעלי בתים (בדרך כלל מעל גיל 62) שיש להם הון משמעותי בבתיהם. גמלאים לפעמים להשתמש משכנתא הפוכה כדי להשלים את ההכנסה או לקבל סכומים עתק של מזומנים מתוך בתים שהם שילמו מזמן. עם משכנתא הפוכה, אתה לא משלם את המלווה - משאיל משלם לך - אבל הלוואות אלה לא תמיד טוב כמו שהם נשמעים .
ריבית רק הלוואות מאפשרים לך לשלם רק את עלויות הריבית על ההלוואה שלך בכל חודש. כתוצאה מכך, יהיה לך תשלום חודשי קטן יותר (כי אתה לא להחזיר את כל יתרת ההלוואה שלך). החיסרון הוא שאתה לא משלם את החוב ואת הבניין העצמי בבית שלך , ואתה תצטרך להחזיר את החוב יום אחד. הלוואות אלה יכולים להיות הגיוניים במצבים מסוימים לטווח קצר, אבל הם לא האפשרות הטובה ביותר עבור רוב בעלי הבתים בתקווה לבנות עושר.
הלוואות בלון דורשים ממך לשלם את ההלוואה לחלוטין עם תשלום גדול "בלון" . במקום לבצע את אותו תשלום מעל 15 או 30 שנים, תצטרך לבצע תשלום גדול כדי לחסל את החוב (לאחר 5 עד 7 שנים, למשל).
הלוואות אלה עובדים עבור מימון זמני, אבל זה מסוכן להניח כי תהיה לך גישה הכספים שאתה צריך כאשר התשלום בלון נובע.
Refinance הלוואות לאפשר לך להחליף את המשכנתא אחת נוספת אם אתה מוצא עסקה טובה יותר. כאשר אתה refinance משכנתא, אתה מקבל משכנתא חדשה שמשלמת את ההלוואה הישנה. תהליך זה יכול להיות יקר בגלל עלויות הסגירה, אבל זה יכול להשתלם לאורך זמן אם אתה מקבל את המספרים בשורה כראוי . ההלוואות לא צריך להיות מאותו סוג. לדוגמה, אתה יכול לקבל הלוואה בריבית קבועה לשלם משכנתא בשיעור מתכוונן.
כיצד לקבל הלוואה הביתה
כדי ללוות כסף, תצטרך לבקש הלוואה. הלוואות הביתה דורשים תיעוד הרבה יותר מאשר סוגים אחרים של הלוואות (כמו הלוואות רכב או הלוואות אישיות), כדי להיות מוכנים לתהליך ארוך.
אשראי והכנסות:
כמו עם רוב ההלוואות, את האשראי ואת ההכנסה הם הגורמים העיקריים לקבוע אם או לא תקבל אישור. לפני שתגיש בקשה להלוואה הביתה, לבדוק את האשראי שלך כדי לראות אם יש בעיות שעלולות לגרום לבעיות (ולתקן אותם אם הם רק שגיאות). מאוחר תשלומים, פסקי דין, ונושאים אחרים יכולים לגרום לקבל את הבקשה נדחתה - או תקבל ריבית גבוהה יותר, כלומר אתה תשלם יותר על החיים של ההלוואה שלך.
תיעוד ויחסים:
המלווים נדרשים כדי לוודא שיש לך מספיק הכנסה כדי להחזיר את כל ההלוואות שהם מאשרים. כתוצאה מכך, יהיה עליך לספק הוכחת הכנסה (לקבל את טופס W-2, החזר המס האחרון שלך, ומסמכים אחרים נוח, כך שתוכל להגיש אותם למלווה שלך).
יחס חוב להכנסה:
המלווים יסתכלו על החובות הקיימים שלך כדי לוודא שיש לך מספיק הכנסה כדי לשלם את כל ההלוואות שלך - כולל אחד חדש אתה מבקש. לשם כך, הם לחשב את יחס החוב להכנסה , אשר אומר להם כמה ההכנסה החודשית שלך מקבל נאכל על ידי תשלומים חודשיים.
הלוואה ל יחס ערך:
למרות שזה אפשרי לקנות עם מעט מאוד למטה, הסיכוי שלך לקבל אישור הם טובים יותר כאשר אתה מבצע תשלום גדול למטה. המלווים לחשב הלוואה יחס ערך , אשר מראה עד כמה אתה לווה לעומת כמה הנכס שווה. ככל שאתה ללוות, את הסיכון נמוך עבור משאיל (כי הם יכולים במהירות למכור את הנכס ולשחזר את כל הכסף שלהם).
אישור מראש:
עדיף לדעת כמה אתה יכול לשאול הרבה לפני שאתה מתחיל לקנות בתים (או הלוואות). אחת הדרכים לעשות זאת היא לקבל אישור מראש על ידי משאיל. זהו תהליך ראשוני שבו המלווים להעריך את פרטי האשראי שלך ואת ההכנסה. עם מידע זה, הם יכולים לתת לך סכום ההלוואה המקסימלי שהם עשויים לאשר. זה לא בהכרח אומר שאתה מאושר - במיוחד לא עבור נכס מסוים - אבל זה מידע שימושי, מכתב preapproval יכול לעזור לחזק את ההצעה שלך. ברגע שאתה תחת חוזה, המלווים ייקח מבט מקרוב על כל נושא בעיה רשמי אישור (או דחייה).
כמה ללוות:
המלווים תמיד אומר לך כמה אתה יכול לשאול, אבל הם לא דנים כמה אתה "צריך" לשאול. האחריות נופלת עליך להחליט כמה להשקיע על בית, איזה סוג של הלוואה להשתמש, וכמה גדול של מקדמה אתה רוצה לעשות (המשפיעים על יחס ההלוואה שלך ערך ). כל הגורמים האלה לקבוע כמה תשלם כל חודש, וכמה ריבית תשלם על החיים של ההלוואה שלך (הלוואות קטנות יותר להוביל תשלומים חודשיים קטנים יותר חיובי הריבית). זה מסוכן ללוות את הסכום המקסימלי הזמין, במיוחד אם אתה מעדיף לקבל קצת "כרית" בתקציב החודשי שלך.
לאן ללוות
דף הבית הלוואות זמינים ממקורות שונים. קבל ציטוטים של לפחות שלושה המלווים השונים, ובחר את אחד שעובד הכי טוב בשבילך.
ברוקרים למשכנתאות מציעים הלוואות ממלווים רבים. יש להם גישה הלוואות ממספר בנקים ומקורות מימון אחרים, והם יעזרו לך לבחור משאיל על בסיס הריבית ותכונות אחרות. ברוקרים למשכנתא עשוי לגבות דמי מקור שאתה משלם, או שהם עשויים לקבל תשלום על ידי המלווה (או שילוב של שניהם). אם אתה לא יודע שום משכנתא מתווכים, לשאול את סוכן הנדל"ן או אנשים אחרים אתה בוטח עבור המלצה.
בנקים ואיגודי אשראי מציעים הלוואות ללקוחות. הכסף בדיקת חשבונות חיסכון צריך להיות מושקע, ההלוואות כי הכסף החוצה היא אחת הדרכים להשקיע את הכסף הזה . מוסדות אלה גם להרוויח הכנסות דמי מקור, ריבית, ועלויות הסגירה אחרים.
המלווים באינטרנט יכול לממן את ההלוואות עצמם (באמצעות כסף המשקיעים, למשל), או שהם יכולים לתפקד כמו משכנתא מתווכים. שירותים אלה נוח כי אתה יכול להתמודד עם כל דבר כמעט, ואתה יכול לעתים קרובות לקבל ציטוטים פחות או יותר באופן מיידי.
כל משאיל צריך לספק לך הלוואה הערכה , אשר מסייע לך להשוות את עלות ההלוואה מ שונים המלווים. קרא בעיון את המסמכים האלה ושאל שאלות עד שתבין את כל מה שאתה רואה. CFPB מסביר כמה קטעים של הלוואה הערכה כדי לעזור לך להבין את התכונות של ההלוואה שלך.
תוכניות הלוואה
זה עשוי להיות אפשרי לקבל עזרה עם ההלוואה שלך באמצעות תוכניות הלוואה של הממשלה וארגונים מקומיים. תוכניות אלה מקלים לקבל אישור, וחלקם מציעים תמריצים יצירתיים כדי להפוך את הבעלות הביתה זול יותר אטרקטיבי. בנוסף לרכישת בית, זה עשוי להיות אפשרי ref refance עם תוכניות אלה (גם אם אתה חייב יותר מהבית שלך שווה ).
תוכניות הלוואה הממשלה הם בין נדיב ביותר. ברוב המקרים, המלווה פרטית (כמו בנק) מספק מימון, ואת הממשלה הפדרלית מבטיח להחזיר את ההלוואה אם לא תצליח לעשות זאת. יש מגוון של תוכניות, וכמה מן הפופולריים ביותר המפורטים להלן.
הלוואות FHA:
הלוואות המבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA) פופולריים עבור homebuyers שרוצים לבצע תשלום קטן למטה. זה אפשרי לקנות עם קצת כמו 3.5 אחוזים למטה, והם יחסית קל להעפיל (אם אין לך אשראי מושלם, למשל). למידע נוסף על הלוואות FHA .
VA הלוואות:
ותיקי, Servicemembers, ובני זוג זכאים יכולים לקנות בית עם הלוואה מובטחת על ידי המחלקה לענייני ותיקי (VA). הלוואות אלה מאפשרים לך ללוות ללא דרישה לביטוח משכנתא ולא מקדמה (במקרים מסוימים). אתה יכול לשאול עם פחות מ-מושלמת אשראי, עלויות הסגירה מוגבלות, ואת ההלוואה עשויה להיות affordable (המאפשר למישהו אחר כדי להשתלט על תשלומים אם הם זכאים).
תוכניות Homebuyer בפעם הראשונה להקל על הבעלים של הבית הראשון שלך , אבל הם מגיעים עם מחרוזות המצורפת. לעתים קרובות פותחו על ידי ממשלות מקומיות וארגונים ללא מטרות רווח, תוכניות אלו יכולות לסייע בהורדת תשלומים, אישורים, שיעורי ריבית ועוד. עם זאת, הם קשה למצוא (ולהיות זכאי), והם עשויים להגביל כמה אתה יכול להרוויח כאשר אתה מוכר את הבית שלך.
4 דרכים לחסוך כסף
הלוואות הביתה הם יקרים, כך לחסוך אפילו קצת (באחוזים) יכול להוביל מאות או אלפי דולרים חיסכון.
1. חנות מסביב
שוב, זה חיוני כדי לקבל לפחות שלושה ציטוטים של המלווים השונים - רצוי סוגים שונים של המלווים (ברוקר משכנתא, משאיל מקוון, ואת האשראי המקומי שלך, למשל). לכל אחד יש תמחור שונה, ואתה תלמד הרבה בתהליך.
2. צפה בקצב
גדול (ועוד) ההלוואה שלך, את ענייני הדולר שלך יותר. אתה משלם ריבית על יתרת ההלוואה שלך שנה אחר שנה, אלה עלויות הריבית יכול להיות עשרות אלפי דולרים. לפעמים זה הגיוני לשלם יותר מלפנים - אפילו קונה "נקודות" על ההלוואה שלך - אם אתה יכול לנעול בקצב נמוך לטווח הארוך.
3. שימו לב לביטוח משכנתא
אם אתה שם למטה פחות מ -20 אחוזים, סביר להניח שאתה צריך לשלם משכנתא ביטוח. ביטוח זה לא לטובתך - הוא מגן על המלווה במקרה שאתה מפסיק לבצע תשלומים והם לא יכולים לשחזר את כספם - אז זה הכי טוב כדי למנוע את ההוצאות. להעריך דרכים חלופיות לעלות עם 20 אחוזים, ולגלות כיצד להסיר ביטוח משכנתא בהקדם האפשרי. עם כמה הלוואות, כמו הלוואות FHA, אתה לא יכול באמת להיפטר כי עלות אלא אם כן refinance.
4. ניהול סגירת עלויות
כאשר אתה מקבל הלוואה הביתה, תצטרך לשלם הוצאות רבות. ישנם דמי יישום, דמי בדיקת אשראי, דמי Origination , עלויות הערכה , ועוד. כמה המלווים תשלום גבוה יותר עלויות נמוכות, אבל אתה תמיד בסופו של דבר לשלם בדרך זו או אחרת. היזהר "ללא עלות הסגירה" הלוואות אלא אם אתה בטוח שאתה תהיה רק בבית לתקופה קצרה.