אתה יכול להעביר משכנתא?

כיצד לשנות שמות על הלוואה

כאשר אתה מוכר בית או אחד הבעלים נע החוצה, זה יכול להיות הגיוני להעביר את המשכנתא לבעלים החדש. במקום לבקש הלוואה חדשה, לשלם עלויות הסגירה, החל מחדש עם חיובי ריבית גבוהה יותר, הבעלים היה פשוט להשתלט על התשלומים השוטפים.

אפשר להעביר משכנתא, אבל זה לא תמיד קל. נסקור את הפרטים הבאים, אך סיכום קצר של האפשרויות שלך כולל:

1. העברת משכנתא הנחה על ידי שואל המלווה שלך לעשות את השינוי.
2. מחזר את ההלוואה בשם הבעלים החדש בלבד.
3. העברה כאשר המצב אינו מפעיל הלוואה של "למכירה על פי סעיף".

משכנתאות ניתנות להמרה

אם ההלוואה היא " בהנחה ", אתה מזל: זה אומר שאתה יכול להעביר את המשכנתא למישהו אחר. אין שפה בהסכם ההלוואה המונעת ממך להשלים את ההעברה. עם זאת, אפילו משכנתאות בהנחה יכול להיות קשה להעביר.

ברוב המקרים, לווה "חדש" צריך להעפיל ההלוואה. המלווה יסתכל על האשראי של הלווה ציונים וחובות יחסי הכנסה כדי להעריך את היכולת של הלווה להחזיר את ההלוואה. התהליך הוא בעצם זהה אם הלווה היה לבקש הלוואה חדשה (אבל כמובן הלווה יכול להשתלט על ההלוואה חלק הדרך). המלווים אישר את הבקשה ההלוואה המקורית על בסיס האשראי וההכנסה של המבקש המקורי (ים), והם לא רוצים לתת לאף אחד את הקרס, אלא אם כן יש להם הלווה תחליף אשר בדיוק כמו להחזיר.

כדי להשלים העברת הלוואה בהנחה, לבקש את השינוי עם המלווה שלך. יהיה עליך להשלים יישומים, לאמת הכנסה ונכסים , ולשלם אגרה צנועה במהלך התהליך.

העברת הבעלות: החלפת שמות על הלוואה משפיעה רק על ההלוואה. ייתכן שעדיין תצטרך לשנות את הבעלות על הנכס על ידי העברת כותרת, שימוש במעשה quitclaim, או לנקוט בכל הצעדים האחרים הנדרשים במצבך.

קשה למצוא?

למרבה הצער, משכנתאות הנחה אינם זמינים באופן נרחב. ההימור הטוב ביותר שלך עשוי להיות אם יש לך הלוואה FHA או הלוואה VA . משכנתאות קונבנציונאלי אחרות הם לעתים נדירות. במקום זאת, המלווים להשתמש בשל סעיף מכירה , כלומר ההלוואה חייב להיות משולם כאשר אתה מעביר את הבעלות על הבית.

מימון מחדש

אם ההלוואה אינה בהנחה ואתה לא יכול למצוא חריגה לסעיף על מכירת, refinancing ההלוואה עשויה להיות האפשרות הטובה ביותר שלך. בדומה להנחה, הלווה החדש יזדקק הכנסה מספיק אשראי כדי להעפיל ההלוואה.

"חדש" homeowner פשוט לבקש הלוואה חדשה בנפרד ולהשתמש כי ההלוואה לשלם את החוב הקיים משכנתא. ייתכן שיהיה עליך לתאם עם המלווים שלך כדי לקבל שעבוד הוסר (אלא אם כן הלווה החדש המלווה החדש מסכים להם), כך שתוכל להשתמש בבית כבטוחה , אבל זה טוב, דרך נקייה כדי לעשות את העבודה. כמה שעבודים מעבירים באופן שגרתי מבעלים אחד למשנהו (לדוגמה, אם נעשו שיפורים עם מימון PACE ).

בשל למכירה

המלווים לא נהנים בדרך כלל נותנים לך להעביר משכנתא. קונים היו יוצאים קדימה על ידי מקבל הלוואה "בוגרת" יותר, עם תשלומי הריבית המוקדמת מהדרך (והם עשויים להיות מסוגלים לקבל ריבית נמוכה יותר).

המוכרים יגיעו למכור את ביתם ביתר קלות - אולי במחיר גבוה יותר - בגלל אותן הטבות. אבל המלווים עומדים להפסיד, ולכן הם לא להוטים לאשר העברות.

פרעון על סעיף המכירה הוא סעיף של הלוואה הסכם אומר כי ההלוואה חייבת להיות משולם הנחה כאשר הנכס מוכר (ההלוואה היא "מואצת").

חריגים לכלל: במקרים מסוימים, אתה עדיין יכול להעביר הלוואה - גם עם סעיף על פי סעיף המכירה. העברות בין בני משפחה מותר לעתים קרובות, המלווה שלך יכול תמיד להיות נדיב יותר ממה הסכם ההלוואה שלך אומר (זה אפשרות שהם יכולים לממש, והם לא נדרשים לעשות זאת - אבל לא מקבלים את התקוות שלך) . הדרך היחידה לדעת בוודאות היא לשאול את המלווה ולסקור את ההסכם עם עורך דין מקומי. גם אם המלווים אומרים שזה בלתי אפשרי, עורך דין יכול לעזור לך להבין אם הבנק שלך מספק מידע מדויק.

Garn-St. חוק Germain מונע המלווים מלהפעיל את אופציית ההאצה שלהם בנסיבות מסוימות. כמה מן המצבים הנפוצים ביותר כוללים:

1. כאשר דייר משותף מת והעברות הבעלות לדייר משותף שורד
2. העברת ההלוואה לקרוב משפחה לאחר מותו של לווה
3. העברה של בעלות על רכוש לבן הזוג או לילד של לווה
4. העברות כתוצאה מהסכמי גירושין והפרדה
5. העברות לתוך אמון vivos אינטר (או אמון חי) שבו הלווה הוא מוטב

ראה רשימה מלאה של חריגים, ולסקור רשימה זו עם עורך הדין שלך.

העברות בלתי רשמיות

אם אתה לא יכול לקבל את הבקשה שלך אושרה, אתה עלול להתפתות להגדיר סידור "פורמלי". לדוגמה, אתה יכול למכור את הבית שלך, לעזוב את ההלוואה הקיימת במקום, ויש לי את הקונה לפצות אותך על תשלומי המשכנתא.

זה רעיון רע. הסכם המשכנתא שלך כנראה לא מאפשר את זה, ואתה עלול אפילו למצוא את עצמך בבעיה משפטית, תלוי איך הדברים הולכים. מה עוד, אתה עדיין אחראי על ההלוואה - למרות שאתה כבר לא גר בבית.

מה יכול להשתבש? כמה אפשרויות כוללות:

• אם הקונה מפסיק לשלם, ההלוואה היא בשמך, אז זה עדיין הבעיה שלך (תשלומים מאוחר יופיע על דוחות האשראי שלך, המלווים יבואו אחרי ).
• אם הבית נמכר טרפה פחות ממה שהוא שווה, אתה יכול להיות אחראי על כל מחסור .

ישנן דרכים טובות יותר להציע מימון המוכר לקונה פוטנציאלי.

האפשרויות שלך

אם אתה לא יכול לקבל משכנתא שהועברה, יש לך עדיין אפשרויות, בהתאם למצב שלך. שוב, מוות, גירושין, והעברות המשפחה עשוי לתת לך את הזכות לבצע העברות, גם אם המלווה שלך אומר אחרת.

אם אתה מתמודד עם עיקולים , תוכניות מסוימות הממשלה להקל על להתמודד עם המשכנתא - גם אם אתה מתחת למים או מובטל.

אם אתה מתגרש , לשאול את עורך הדין שלך איך להתמודד עם כל החובות שלך וכיצד להגן על עצמך במקרה בן הזוג לשעבר שלך לא לבצע תשלומים.

אם homeowner מת , עורך דין מקומי יכול לעזור לך לקבוע מה לעשות הלאה.

אם אתה מעביר נכסים לנאמנות , בדוק שוב עם עורך הדין שלך בתכנון הנדל"ן כדי להבטיח שלא תפעיל סעיף האצה.

Refinancing עשוי להיות האפשרות הסופית שלך כאשר אף אחת הגישות האחרות אינן זמינות.