איך PACE הלוואות עבודה

היתרונות והחסרונות של PACE מימון

חיסכון במים ואנרגיה הוא טוב לסביבה, ואתה גם ליהנות בצורה של עלויות השירות נמוך. אבל שדרוגים גדולים כמו הבצורת עמיד גינון פאנלים סולאריים יכול להיות יקר. אם אתם מחפשים לבצע שיפורים ירוקים, הלוואה PACE עשוי להיות אופציה למימון. מימון PACE עושה את זה קל להעפיל הלוואות לטווח ארוך יחסית סבירים, אבל יש יתרונות וחסרונות להשתמש בתוכניות אלה.

מה זה PACE?

נכס ניחן אנרגיה נקייה (PACE) היא דרך ללוות כסף עבור פרויקטים של אנרגיה נקייה. בעלי הנכס, כולל בעלי בתים ועסקים, לקבל מימון עבור שדרוגים לפרוע באמצעות ארנונה. אישור המימון של PACE מבוסס בעיקר על ההון ברכוש המשודרג, אשר ישמש כבטוחה להבטחת ההלוואה, וניתן בדרך כלל ללוות עד 15% משווי הנכס.

שימושים נפוצים של PACE כוללים מתקנים סולאריים, חימום וחימום באנרגיה, גינון לחיסכון במים ופרויקטים רבים נוספים למגורים ולמסחר.

PACE זמין רק במקומות שבהם חוקי המדינה והמקומיות מאפשרים סוג זה של מימון, ובמקום שבו פותחו תוכניות מקומיות. תוכניות אלה ללכת על ידי כמה שמות שונים, כולל פופולרי פופולרי אנרגיה שיפוץ הזדמנות (HERO) תוכנית Ygrene.

נקודות עיקריות של הלוואות PACE

תוכניות אלה יש כמה תכונות שהופכות אותם appealing ללווים.

קל להעפיל: זכאות PACE היא קלה יחסית. לעומת הלוואות להון הביתה , אשר חלופות פופולרי שיפורים הביתה יקר, הקריטריונים לאישור נראה רגוע. ניקוד האשראי שלך FICO הוא פחות חשוב עם PACE, אבל הנוכחי או בעיות האחרונות בדוחות האשראי שלך יכול לגרום לבעיות.

אתה חייב להיות גם הנוכחי על כל ארנונה.

100 אחוז מימון: PACE מאפשר לך לממן את כל העלות של הפרויקט ללא צורך מקדמה . כתוצאה מכך, אתה יכול להתחיל במהירות מבלי לשמור על פרויקטים או להעביר כסף מסביב. כמובן, הלוואות גדולות יותר מתכוון עלויות ריבית גבוהה ותשלומים גבוהים יותר.

ניתן להעביר את הבעלים הבא: אם אתה מוכר נכס לאחר ביצוע שיפורים, אתה לא בהכרח צריך לשלם את ההלוואה. ההלוואה מצורף הנכס, אז זה יכול להיות מועבר ושילם על ידי הבעלים הבא. בין אם זה דבר טוב כנראה תלוי אם אתה או הקונה.

זמן לפרוע: שיפורים משמעותיים יכולים להיות יקרים. הלוואות PACE ניתן לשלם על פני תקופות ממושכות של זמן (5-20 שנים, למשל). כתוצאה מכך, תשלומים ניתן לשמור קטן יחסית. עם זאת, כמו כל הלוואה, ככל שאתה לוקח כדי להחזיר את הריבית, אתה תשלם יותר על החיים של ההלוואה.

זיכויי מס פוטנציאליים: מימון PACE עשוי להקל על זכאות לאירועי מס סביבתיים - בדוק עם יועץ המס שלך לפני קבלת החלטות כלשהן. כאשר העיתוי הוא חשש, PACE מאפשרת להשלים את הפרויקט לפני זיכוי מס לפרוע, וקבלת הלוואה גדולה מאפשרת לך להתקין הכל תוך שנה אחת (בניגוד stringing דברים על פני כמה שנים כדי לנהל תזרים מזומנים).

זיכויים מסוימים זמינים רק עבור השנה ההתקנה הושלמה למעשה, אז אתה רוצה לשלם את כל ההוצאות האלה במהלך אותה שנה.

בעיות עם מימון PACE

לפני השימוש במימון PACE עבור הפרויקט שלך, להכיר את חלק מהמכשולים.

ניגודי אינטרסים: מימון PACE מסודר לעתים קרובות באמצעות קבלנים שאולי יש להם תמריץ לקדם שדרוגים יקרים. זה יכול להיות צורה נוחה של one-stop-shopping, אבל הקבלנים לא יודעים על הכספים שלך ומה אתה יכול "להרשות לעצמך" - ואתה יכול להרשות לעצמך כמעט כל דבר עם הלוואה PACE. רוב ספקי השירות הם כנים, וזה בסופו של דבר עד קונים לקבל החלטות חכמות, אבל אחוז קטן של קבלנים יכולים לעשות הצהרות מטעות רק כדי לקבל משרות בתשלום גבוה. בנוסף מקבל תשלום עבור העבודה שהם יבצעו, הקבלנים עשויים לקבל דמי הפניה נוספים מן המלווה אם הם מארגנים מימון, ולכן פוטנציאל ניגודי העניינים הוא אמיתי.

הלם תשלום: גם אם אתה לפרוע על פני תקופה ארוכה, ביצוע תשלומים יכול להיות נטל. רוב האנשים חושבים במונחים של תשלומים חודשיים, אבל הערכות רכוש משולמים לעתים קרובות רק פעם או פעמיים בשנה. אתה עלול להיות מתמודד עם חשבון הפתעה כאשר הגיע הזמן לעשות את התשלומים מנופח. במקרים מסוימים (אם את ההלוואה הביתה servicer משלם מס רכוש דרך חשבון נאמנות), את התשלום PACE יתווספו תשלום המשכנתא החודשי שלך נתחים קטנים יותר.

עלויות ריבית: מימון PACE קל יחסית להעפיל. עם זאת, שיעורי הריבית הם לפעמים גבוה יותר מאשר היית משלם אם אתה פשוט להשתמש בהון הלוואה הביתה או קו אשראי - במיוחד אם יש לך אשראי טוב. בין אם אתה יכול לקבל עסקה טובה יותר את עצמך תלוי בגורמים רבים, אבל הלוואות PACE הם לא בהכרח זול.

עלויות והטבות: קל לקבל אישור לתוכניות PACE, אבל האם זה שווה את זה? תוכניות אלה הגיוני ביותר עבור אנשים שאינם יכולים להרשות לעצמם הלוואות פחות יקר (לעתים קרובות בשל בעיות אשראי או הכנסה מוגבלת). פרויקטים כמו החלפת החלונות שלך יכול להוסיף את הערך של הבית שלך, אז אתה צריך לקבל קצת כסף בחזרה כאשר אתה מוכר. עם זאת, לא בהכרח תראה שינוי משמעותי בעלויות השירות - ועדיין תצטרך לבצע תשלומי מס גבוהים יותר.

הסיכון של טרפה: הלוואות PACE מובטחות על ידי הבית שלך, אז זה אפשרי לאבד את הבית שלך טרפה אם אתה לא עושה את התשלומים. במקרים רבים, הלוואה PACE נע לתוך "העמדה הראשונה" (מול משאיל המשכנתא שלך) כלומר אתה טרפה הסיכון גם אם אתה עושה את תשלומי המשכנתא הרגילים כפי שהוסכם. סוגים אחרים של הלוואות (אלא אם כן הם גם הביתה הלוואות הון ) לא צריך לשים אותך במצב זה.

מראה יכול להטעות

הסיכונים לעיל לא אומר שתוכניות PACE גרועות. עם זאת, כדאי לדעת את היתרונות והחסרונות של הסדרים אלה לפני ההרשמה. למרבה הצער, הסיכונים מתעלמים לעתים קרובות כי תוכניות PACE נתפשים להיות "בטוח".

קשורים לממשלה? ממשלות מקומיות מאפשרות מימון PACE, ותוכניות PACE מתבלבלות לעיתים עם תוכניות המוצעות על ידי הממשלה. בסופו של דבר, הם רק הלוואות כמו כל הלוואה אחרת - הם צריכים להיות repaid, ויש השלכות על כישלון להחזיר .

למטרה טובה? זה מרגיש טוב לעשות דברים טובים, ומימון PACE מסייע לך לשלם עבור פרויקטים ירוקים. עם זאת, ישנם גם כמה ישויות המעורבות מי יכול להיות מעוניין יותר להרוויח מאשר לעשות את ההבדל. המבקרים טוענים כי הלוואות אלו יש דמיון הלוואות subprime .

ניכוי מס? ניתן יהיה לנכות עלויות ריבית הקשורות לפרויקט שלך. עם זאת, חוקי המס הם מורכבים - אתה צריך לדבר עם מכין מס מקומי כדי לאמת את היכולת לקחת ניכויים. למרבה הצער, כמה בעלי הנכס מאמינים כי העלות הכוללת של הפרויקט הוא deductible כי התשלום הוא חלק מס רכוש המס, וזה לא מדויק בדרך כלל.

כיצד להשתמש הלוואה PACE

במקרים מסוימים, הגיוני להשתמש במימון PACE לפרויקט. הנה כמה טיפים שיעזרו לך לקבל את הכסף שלך שווה.

שיחה עם המלווה ישירות: לאחר שתלמד על PACE מקבלן, יש דיון נוסף עם המלווה בפועל או ארגון מימון PACE. זה חיוני כדי להבין בדיוק מה אתה נכנס. למד את היתרונות והחסרונות של אפשרויות שונות, ולראות כמה תשלם . אפילו קבלנים ישרים יכול לשכוח לכלול פרטים חשובים, והם לא יודעים על המצב הכלכלי שלך. קבל פרטים ישירות מהמקור, ויש לך את הדיון כאשר הקבלן שלך אינו קיים (כך שאתה יכול לדבר בחופשיות מבלי לדאוג לפגוע ברגשות של מישהו).

השווה סוגים אחרים של הלוואות: שוב, הלוואות PACE הם לא תמיד הדרך הזולה ביותר ללוות. עיין בכל החלופות שבהמשך.

• חנות בין המלווים באינטרנט , בנקים מקומיים, איגודי אשראי באזור שלך
• הלוואות FHA 203K יכול לשמש גם כדי לממן שיפורים הביתה דורשים תשלום נמוך יחסית למטה
• ייתכן אפילו שתוכל לממן את הפרויקט עם הלוואה אישית ולהימנע משכון בטחונות

גלה איזה שיעור אתה יכול לצפות באופן מציאותי, ולגלות מה עלויות הסגירה שתידרש לשלם . כמו כן, לברר אם אתה בסופו של דבר עם שעבוד על הבית שלך (אשר יקרה אם אתה משתמש PACE מימון או משכנתא שנייה המסורתית). אתה עדיין עשוי להעפיל זיכויי המס - ואולי אפילו ניכוי עלות הריבית - אם אתה משתמש הלוואות אחרות.

קבל ציטוטים של קבלנים מרובים: כאשר אתה לא משלם במזומן מראש, כל דבר נראה סבירים. אבל יש עדיין הזדמנות לחסוך כסף (ולהוריד את התשלומים) על ידי הולך עם הקבלן התחרותי ביותר. רק תזכור שלפעמים אתה מקבל מה שאתה משלם, אז בחירת המחיר הנמוך ביותר עשוי לחזור לרדוף אותך.

תקציב לשלם במזומן: זה לא הדרך הקלה ביותר לעשות דברים, אבל אתה תמיד יכול לעכב את הפרויקט שלך, לחסוך כסף, ולשלם במזומן כדי לעשות את זה בשלב כלשהו בעתיד. פעולה זו תחסוך לך כסף על עלויות הריבית, ויהיה לך אפשרויות נוספות כשמדובר בבחירת קבלנים ואת העבודה המדויקת שהם מבצעים.

מכירת (או קניית) נכס עם PACE

הלוואות PACE הם ייחודיים כי הם נשארים עם הנכס - לא הלווה המקורי.

מכירת נכס: אם השתמשת PACE כדי לממן שיפורים, ייתכן שאתה עדיין חייב כסף כאשר אתה מחליט למכור. במקרה זה, אתה יכול למכור את הנכס משופר, והקונה יכול להיות אחראי לפירעון (בעל הנכס החדש יקבלו את הערכות). במובנים מסוימים, זה הגיוני כי הנכס הוא באמת שווה יותר. עם זאת, קונים מסוימים עשויים להיות מסרבים לקחת על אותם תשלומים, והם עשויים אפילו מתקשה לקבל מימון אם הנכס יש הערכות נוספות.

אם אתה מעדיף, אתה תמיד יכול לשלם את החוב PACE עצמך, מה שהופך את הנכס שלך מושך יותר קונים. הכל סחיר בנדל"ן: אתה יכול לגבות מחיר גבוה יותר עבור שיפורים בתשלום, או שאתה יכול לקבל מחיר נמוך יותר עבור נכס שמגיע עם הוצאות גבוהות יותר (לפחות באופן זמני).

רכישת נכס: אם אתה שוקל רכוש עם חוב PACE הקיים, לקחת קצת זמן כדי לגלות איך החוב ישפיע על העסקה שלך. יש להניח, תוכל ליהנות מן השיפורים, אז זה עשוי להיות שווה לקחת את התשלומים (למשל, יהיה לך חשבונות חשמל נמוך אם הבית יש מערכת פוטוולטאית חזקה, ואתה תיהנה אלה שטרות נמוכים הרבה יותר לאחר הערכות PACE בסופו).

לפני שאתה הולך רחוק מדי, לדבר עם משאיל שלך כדי לגלות איך הם להתמודד עם בעיות PACE. במקרים מסוימים, שעבוד PACE צריך להיות בעמדה הראשונה, אבל כמה תוכניות PACE מוכנים לקחת את העמדה השנייה מאחורי ההלוואה רכישת הבית שלך.