בדרך כלל, אתה (הלווה) לשלם פרמיה חודשית עבור ביטוח משכנתא פרטית (PMI).
זוהי עלות נוספת בכל חודש, וזה לוקח ביס מחוץ לתקציב שלך. עם זאת, כמה המלווים מציעים משאיל שילם ביטוח משכנתא (LPMI), אשר מאפשר לך להפחית או למנוע את התשלום החודשי הנוסף.
בין אם זה רעיון טוב לקנות עם פחות מ 20 אחוז למטה הוא שנוי במחלוקת, והוא נושא למאמר אחר.
איך LPMI עובד
LPMI הוא ביטוח משכנתא כי המלווה שלך מארגן. אתה משלם עבור כיסוי באחת משתי דרכים:
- תשלום חד פעמי בתחילת ההלוואה שלך ("סכום חד פעמי" תשלום)
- ריבית גבוהה יותר על ההלוואה שלך, וכתוצאה מכך תשלומים חודשיים משכנתא גבוהה מדי חודש, על החיים של ההלוואה שלך.
גישה סכום חד פעמי פחות נפוץ מאשר התאמה לשיעור המשכנתא שלך.
למרבה הצער, המונח LPMI אינו מדויק, כי המלווה לא ממש משלם עבור הביטוח, אתה עושה. תמיד לזכור (במיוחד עם עסקאות פיננסיות) שאף אחד לא משלם עלויות בשבילך אלא אם כן הם מקבלים משהו בתמורה.
כדי להשתמש LPMI, אתה פשוט לשנות את המבנה של תשלומי ביטוח פרמיה, כך שאתה לא משלם תשלום נפרד מדי חודש.
אם אתה משלם סכום חד פעמי , המלווה שלך יקבע את הסכום שהם חושבים יכסה את העלויות שלהם. ואז, הם קונים ביטוח משכנתא עם הכסף הזה. במקרה זה, אתה בעצם תשלום מראש עבור כיסוי.
אם אתה משלם לאורך זמן , משאיל מתאים את שיעור המשכנתא כדי לכסות את עלויות הביטוח. בגלל שיעור משכנתא גבוה יותר פירושו תשלומים חודשיים גבוהים יותר (ראה כיצד לחשב הלוואות ) אתה בסופו של דבר לשלם יותר בכל חודש אם אתה הולך על LPMI. כי תשלום גבוה יותר צריך להיות פחות ממה שאתה משלם אם השתמשת תשלום PMI נפרד מדי חודש, אבל אין שום דרך "לבטל" את העלות הנוספת כפי שאתה משלם את ההלוואה .
היתרונות והחסרונות של LPMI
LPMI לא לכולם. למעשה, לא כולם יהיו זכאים הלוואה עם LPMI. בדרך כלל אתה צריך אשראי טוב עבור LPMI להיות אופציה, וזה רק הגיוני במצבים מסוימים.
הלוואות לטווח קצר: LPMI הוא אטרקטיבי ביותר עבור הלוואות לטווח קצר. אם אתם מתכננים לקבל הלוואה של 30 שנה ולבצע תשלומים במשך עשרות שנים, אתה יכול להיות טוב יותר עם מדיניות PMI נפרד. למה? שוב, רוב הלוואות LPMI להשתמש ריבית משכנתא מותאם (גבוה), לעומת תשלום חד פעמי מראש. זה שיעור המשכנתא לעולם לא ישתנה, כך תצטרך לשלם את ההלוואה לחלוטין להיפטר LPMI "פרמיה". אתה יכול לעשות את זה גם על ידי משלם את ההלוואה מחוץ לחיסכון שלך (קל לומר מאשר לעשות), refinancing את ההלוואה , או למכור את הבית ולשלם את החוב.
לשם השוואה, להסתכל על מדיניות עצמאית PMI, אשר תוכל לבטל ברגע שאתה לבנות הון עצמי מספיק בבית שלך. לאחר ביטול, אתה מרוויח ריבית נמוכה יותר - ולא עוד תשלומים PMI - עבור יתרת ההלוואה של החיים שלך.
בעלי הכנסה גבוהה: למי יכול לקבל מאושר עבור LPMI, הוא אטרקטיבי ביותר עבור לווים עם הכנסה גבוהה. אלה אנשים ומשפחות עשויים ליהנות ניכוי מס גדול בגלל הריבית הגבוהה (בהנחה שהם לנכות את המשכנתא הביתה ריבית עלויות ). אנשים עם הכנסה נמוכה יותר, לעומת זאת, עשויים להיות מסוגלים לנכות עצמאי מדד מנהלי הרכש, כך LPMI לא יביא כל הטבות מס נוספות. כמובן, אתה תמיד צריך לדבר עם מכין המס שלך על ניכויים פוטנציאליים, ואפילו איך הכי טוב מבנה משכנתא ההלוואה שלך . כללים אלה משתנים מעת לעת, לכן בדוק עם מומחה לקבלת עדכונים לפני שתחליט על משהו (ולהיות מוכנים לשינויים לאחר קבלת ההחלטה שלך).
LTV גבוהה: אם יחס ההלוואה שלך לערך (LTV) קרוב ל -80%, LPMI היא כנראה לא האפשרות הטובה ביותר שלך, אלא אם אתה מתכוון להיפטר ההלוואה בקרוב (על ידי מימון מחדש או תשלום מראש). קרוב ל -80%, כמעט סיימת את ביטוח המשכנתא. אם אתה משתמש נפרד פוליסת ביטוח משכנתא במקום, אתה יכול לעשות תשלום נפרד בכל חודש. תוכל לבטל את הביטוח יחסית בקרוב, ואתה לא תהיה תקועה עם ריבית גבוהה יותר. זכור כי ישנן מספר דרכים להגיע מעל 80% LTV:
- על ידי ביצוע תשלומים, תוכל להגדיל את ההון העצמי הביתה, ואתה להפחית את LTV.
- אם הערך של הבית שלך עולה בשל שוק הדיור חזק או שיפורים הביתה, LTV שלך משתפר.
קבלת PMI בוטל מוקדם עשוי רק לעלויות של כמה מאות דולרים ( כדי לקבל הערכה ). אבל refinancing מתוך הלוואה LPMI יכול לעלות הרבה יותר.
חלופות ל LPMI
אם LPMI לא נשמע כמו ההתאמה המושלמת בשבילך, אתה יכול לנסות כמה גישות שונות.
ביגר למטה למטה: על ידי הנחת לפחות 20 אחוזים, אתה מבטל את הצורך לשלם PMI. עם זאת, קונים רבים אין אפשרות זו.
קנה את PMI שלך: אתה תמיד יכול לשלם עבור PMI שלך (לפעמים נקרא הלווה משולם ביטוח משכנתא או BPMI) מדי חודש. ראית כבר כמה דוגמאות למצבים שבהם מדד ה- PMI הישן פשוט עדיף על ה- LPMI.
Piggyback: אתה יכול גם לנסות שילוב של הלוואות כדי להימנע PMI, אם כי אתה צריך לבדוק את המספרים בזהירות. אסטרטגיה piggyback, המכונה גם הלוואה 80/20, היא רק אפשרות אחת. הלוואות אלה אינם נפוצים כמו שהיו בעבר, אבל הם זמינים. Piggyback מאפשר לך להימנע ביטוח משכנתא לגמרי, אבל המשכנתא השנייה שלך יגיע עם ריבית גבוהה יותר. אם אתה יכול לשלם את המשכנתא השנייה במהירות, תוכל ליהנות בסופו של דבר שיש שיעור משכנתא נמוכה (אשר לא גדל על ידי LPMI) במשך שנים רבות.
נמוכה למטה הלוואות תשלום: מספר תוכניות הלוואה לאפשר תשלומים קטנים למטה. לדוגמה, הלוואות FHA זמינים עם קצת כמו 3.5 אחוזים למטה. אתה צריך לשלם עבור ביטוח משכנתא, אבל הלוואות אלה עשוי להיות מתאים יותר עבור כמה לווים. הלוואות VA לאפשר אפס למטה , והם אינם דורשים כל ביטוח משכנתא.