הזכות שלך לבטל PMI
למרבה הצער, בעלי בתים מתמודדים עם אתגרים ביטול חיובי ה- PMI, גם כאשר PMI כבר לא נדרש.
בחלק מהמקרים, לווים ו servicers היו מבולבלים לגבי איך לבטל PMI, וכמה servicers הלוואה חסרי מצפון גררו את רגליהם על ביטול חיובי PMI.
מהו חוק הגנת Homeowner?
חוק הגנת הבית (HPA), הידוע גם בשם חוק ביטול חוק מנהלי הרכש, הוא חוק שמגן על צרכנים מפני תשלום יתר עבור מדד מנהלי הרכש. הכללים קובעים:
- כאשר בעלי בתים יכולים לבטל PMI ולהפסיק לשלם פרמיות
- כאשר המלווים חייבים להפסיק באופן אוטומטי לחייב לווים עבור PMI
- גילוי כי המלווים חייבים לספק כאשר הלוואה דורש PMI
- כיצד להתמודד עם פרמיות unearned כי הבית לשלם
מי זכאי? HPA חל על הלוואות משכנתא למגורים, כולל הלוואות עבור בתים חד משפחתיים, דירות, ועוד יחידות דיור למגורים רבים. החוק אינו מכסה הלוואות מגובות הממשלה כמו הלוואות FHA או הלוואות VA. יתר על כן, HPA מטפלת הלוואות תואמות הלוואות "בסיכון גבוה" אחרת. כדי לנצל את HPA, הצרכנים צריכים לשמור על היסטוריית תשלומים טובה.
תאריך אפקטיבי: HPA נכנס לתוקף ב -29 ביולי 1999. עם זאת, המלווים עדיין צריך לספק גילויים ללווים אשר לקחו הלוואות לפני תאריך זה.
למה PMI? PMI הוא בדרך כלל נדרש רק כאשר בעלי הבתים לבצע מקדמה של פחות מ -20 אחוזים. עם הלוואה גבוהה ל-ערך (LTV) יחס, המלווים סיכון לאבד כסף אם הם צריכים foreclose על בית ולמכור אותו במהירות.
אבל ברגע שה- LTV יורדת מתחת ל -80%, המלווים עומדים בפני סיכון הרבה פחות, ובעלי הבתים - בתיאוריה - צריכים להפסיק לשלם את הוצאות ה- PMI החודשיות.
איך בעלי בתים לבטל PMI
HPA מונע מצבים שבהם בעלי בתים לשלם חיובים חודשיים PMI עבור החיים של ההלוואה שלהם.
בקשה ללווה: לווים יכולים לבטל את ה- PMI על ידי הגשת בקשה בכתב למלווה ההלוואה שלהם פעם ההלוואה אמורה להגיע 80% LTV (על פי לוח הזמנים של ההלוואה ההלוואה). בעלי בתים יכולים גם לבצע את הבקשה אם הם מביאים את LTV עד 80 אחוזים על ידי ביצוע תשלומים נוספים ההלוואה. כדי להעפיל, בעלי בתים עשויים צריך לספק הוכחה כי הנכס לא איבד ערך.
סיום אוטומטי: המלווים נדרשים לבטל את כיסוי ה- PMI באופן אוטומטי לאחר שההלוואה אמורה להגיע ל -78% מה- LTV המקורי.
סיום סופי: כאשר PMI אינו מתבטל עקב בקשת לווה או סיום אוטומטי, ספקי הלוואה חייבים לבטל את חיובי PMI החודשי לאחר ההלוואה מגיע לנקודת הביניים של לוח הזמנים שלה הפחתה .
תכונות אחרות: HPA הוא מסובך, ואת הפרטים של ההלוואה שלך להשפיע על הזכויות שלך על פי חוק. לדוגמה, כל שעבוד על הנכס שלך עשוי למנוע ממך לבטל בהצלחה את הכיסוי.
הלוואות nonconforming ( כגון הלוואות ענק ) עשוי לדרוש ממך לחכות עד שתגיע ל 77% LTV.
גילוי: זכויותיך כלווה
בנוסף לקביעת כללים לביטול PMI, ה- HPA דורש ממלווים ליידע את הלווים לגבי זכויותיהם. הגילויים כוללים הודעות מוקדמות ומודעות שנתיות לגבי מועד וכיצד לווים יכולים לבטל את מדד מנהלי הרכש. המידע כולל פרטים על לוח הזמנים של הפחתות, מתי לבקש ביטול, וכן כל התכונות המגבילות את היכולת לקבל PMI בוטל.
עבור הלוואות קיימות שהונפקו לפני יולי 1999, לווים לקבל הודעה שנתית המזכירה להם כי הם יכולים לבקש ביטול ומספקת פרטי הקשר של המלווה שלהם הלוואה.
המלווה ביטוח משכנתא בתשלום
הלוואות מסוימות להשתמש משאיל שילם ביטוח משכנתא (LPMI) במקום להוסיף פרמיות כדי תשלום חודשי של homeowner.
הלווים עדיין משלמים עבור LPMI - השם אינו מדויק לחלוטין - אבל הם לא משלמים על זה חודש אחר חודש. במקום זאת, לווים יכולים לשלם גם:
- תשלום חד פעמי בתחילת ההלוואה.
- ריבית גבוהה יותר על יתרת ההלוואה, אשר מוביל משכנתא חודשית גבוהה יותר (קרן וריבית) תשלומים .
רוב הלווים עם LPMI לבחור את הריבית הגבוהה. אבל זה הריבית נמשכת החיים של ההלוואה, ואין דרך "לבטל" LPMI ולשמור על ההלוואה הקיימת שלך. במקום זאת, בעלי בתים צריכים לשלם את ההלוואה LPMI שלהם, בדרך כלל על ידי מימון מחדש עם הלוואה חדשה .
עם זאת, HPA חל על הלוואות עם LPMI. המלווים נדרשים לתת גילוי ללווים אשר:
- הסבר כיצד פועל LPMI
- הדגש את הריבית הגבוהה יותר בדרך כלל נמצא עם LPMI
- לדון היתרונות והחסרונות של אפשרויות שונות