לדעת את סימני אזהרה ומה אתה צריך לעשות עכשיו
סימני אזהרה
יש שפע של סימנים כי שוק הדיור הוא הכותרת לתוך שטח הבועה. רוב הקריסות מתרחשות רק בגלל בועת הנכס popped.
סימן אחד לבועת נכסים הוא שמחירי הבתים הסלימו. מחירי הבתים החציוניים הלאומיים גבוהים ב -32% מהאינפלציה . זה דומה לשנת 2005, כאשר הם היו 35 אחוז overvalued.
השיכון Bellwether ברומטר הוא מדד של homebuilders וחברות משכנתא. בשנת 2017, זה skyrocketed כפי שהוא עשה בשנת 2004 ו 2005. זה לפי היוצר שלה, סטאק פיננסי ניהול, אשר השתמשו בו כדי לחזות את המשבר הפיננסי 2 008 . כמו כן, מדד ה- SPDR P & HF עלה ב -400% מאז מרץ 2009. הביצועים עלו על ה- S & P 500 של 270%.
המדד הלאומי של קייס שילר רשם שיא בחודש דצמבר 2016. עליות המחירים מתרכזות בשבעה אזורים עירוניים. מחירי הבתים בדנבר ובדאלאס גבוהים ב -40% מהשיא שלהם. מחירי פורטלנד וסיאטל גבוהים ב -20%, ובוסטון, סן פרנסיסקו ושרלוט 10% מעל הפסגה.
מחירי הבתים בדנוור, יוסטון, מיאמי וושינגטון הבירה הם לפחות 10% יותר מאשר בר קיימא רמות, על פי CoreLogic.
במקביל, דיור בר השגה צנח. בשנת 2010, 11 אחוזים של יחידות השכירות ברחבי הארץ היו סבירים עבור משקי הבית בעלי הכנסה נמוכה. ב -2016, זה ירד ל -4% בלבד.
המחסור הוא הגרוע ביותר בערים שבהן מחירי הבתים זינקו. לדוגמה, המניה של קולורדו של שכירות סבירים ירד מ 32.4 אחוזים רק 7.5 אחוזים מאז 2010.
במארס 2017 הזהיר ויליאם פול, עמית בכיר במכון קאטו, מפני משבר סאב-פריים נוסף. הוא הזהיר כי 35% מהלוואות של פאני מיי דורשות ביטוח משכנתא. זה בערך הרמה בשנת 2006. במובנים מסוימים, הלוואות אלה גרועים יותר. פאני ופרדי הורידו את הגדרת הסאב-פריים מ -660 ל -620. המשמעות היא שהבנקים כבר לא מתקשרים ללווים עם ציונים בין 620 ל -660 סאב-פריים. פול היה ראש הבנק הפדרלי של קנזס, שהזהיר מפני משבר הסאב-פריים ב -2005.
בשנת 2016, 5.7 אחוזים מכלל מכירות הבתים נרכשו עבור resale מהירה. אלה "להעיף" בתים משופצים ונמכרים פחות משנה. Atom Data Solutions דיווחה כי זהו השיעור הגבוה ביותר מאז 2006, במהלך הגאות האחרונה.
2008 שוק הדיור לקרוס
אנשים שנתפסו בשנת 2008 לקרוס הם מפוחדים כי בועת 2017 תוביל לקריסה נוספת. אבל זה נגרם על ידי כוחות שאינם קיימים עוד. חוזי החלפת אשראי מבוצעים בנגזרים כגון ניירות ערך מגובי משכנתאות . מנהלי קרנות גידור יצרו ביקוש עצום לאותם ניירות ערך נטולי סיכון כביכול.
זה יצר ביקוש למשכנתאות שתמכו בהם.
כדי לענות על הביקוש הזה למשכנתאות , בנקים וברוקרים למשכנתאות הציע הלוואות הביתה כמעט לכל אחד. הם יצרו משבר משכנתא subprime בשנת 2006.
כמו קונים רבים ללא קריטריונים נכנסו לשוק, הביקוש זינק. אנשים רבים קנו בתים כהשקעות כדי למכור את המחירים כמו עליית. הם הציגו התלהבות לא רציונלית , סימן ההיכר של כל בועה נכס.
בשנת 2006, homebuilders סוף סוף תפסו עם הביקוש. כאשר הביקוש outpaced הביקוש, מחירי הדיור החלו ליפול. זה פרץ את בועת הנכסים.
בספטמבר 2006, האגודה הלאומית של מתווכים דיווחו כי מחירי הבתים נפלו בפעם הראשונה ב -11 שנים. מלאי היה גבוה, מתן אספקת 7.5 חודש. בחודש נובמבר, משרד המסחר חשף כי היתרי הבית החדשים היו נמוכים ב -28% מאשר ב -2005.
אבל הפדרל ריזרב התעלם אזהרות אלה. הוא חשב שהכלכלה חזקה מספיק כדי למשוך את הדיור מהשקעה. היא הצביעה על תעסוקה חזקה, על אינפלציה נמוכה ועל גידול בהוצאות הצרכנים. זה גם הבטיח להוריד את הריבית . זה ייתן את הכלכלה מספיק נזילות כדי דלק הצמיחה.
הפד העריך את גודלו ואת השפעתו של שוק ניירות הערך מגובי המשכנתאות . הבנקים שכרו "משוגעים כמותיים" כדי ליצור את ניירות הערך החדשים האלה. הם כתבו תוכניות מחשב שמיינו חבילות משכנתאות לחבילות בסיכון גבוה ובסיכון נמוך. החבילות בסיכון גבוה שילמו יותר, אבל היו יותר סביר מחדל. חבילות הסיכון הנמוכות היו בטוחות יותר, אך שילמו פחות.
חבילות אלה החזיקו סכומים לא ידועים של משכנתאות הסאב - פריים . הבנקים לא היה אכפת האשראי של הלווים של הלווים כי הם resold המשכנתאות בשוק המשני .
פצצת הזמן המתקתקת היתה מיליוני הלוואות של ריבית בלבד . אלה מותרים לווים לקבל תשלומים חודשיים נמוכים. אבל אלה שיעורי משכנתא לאפס ברמה גבוהה יותר לאחר שלוש שנים. רבים מבעלי הבתים האלה לא יכלו לשלם את המשכנתא. אז מחירי הדירות נפלו והם לא יכלו למכור את בתיהם לרווח. כתוצאה מכך, הם ברירת המחדל.
כשהזמנים היו טובים, זה לא היה חשוב. כולם קנו את החבילות בסיכון גבוה כי הם נתנו תשואה גבוהה יותר. כמו שוק הדיור ירד, כולם ידעו כי המוצרים מאבדים ערך. מאחר שאף אחד לא הבין אותם, ערך המכירה של נגזרים אלה לא היה ברור.
אחרון חביב, רבים מרוכשי MBS אלה לא היו רק בנקים אחרים. הם היו משקיעים פרטיים , קרנות פנסיה וקרנות גידור . זה הפיץ את הסיכון בכלכלה. קרנות גידור השתמשו בנגזרים אלה כבטוחה ללוות כספים. זה יצר תשואות גבוהות יותר בשוק שורי, אך הגדיל את ההשפעה של כל downturn. רשות ניירות ערך לא הסדירה את קרנות הגידור, כך שאף אחד לא ידע כמה זה קורה.
הפד לא הבין התמוטטות מתבשל עד מרס 2007. הוא הבין כי קרן גידור הפסדי דיור עלול לאיים על הכלכלה. במהלך הקיץ, הבנקים לא מוכנים להלוות זה לזה. הם פחדו שהם יקבלו בתמורה פרנסה גרועה. הבנקאים לא ידעו כמה חובות רעים היו להם על הספרים שלהם. איש לא רצה להודות בכך. אם הם עשו, אז האשראי שלהם יקטן. ואז, מחיר המניה שלהם ייפול, והם לא יוכלו לגייס כספים נוספים כדי להישאר בעסקים. שוק המניות ניסר לאורך כל הקיץ, כשצופים בשוק ניסו להבין כמה דברים רעים.
עד אוגוסט, האשראי הפך להיות כל כך חזק, כי הבנק הפדרלי הלוואות 75 מיליארד דולר. הוא רצה להחזיר את הנזילות מספיק זמן כדי הבנקים לרשום את ההפסדים שלהם לחזור לעסקי ההלוואות כסף. במקום זאת, הבנקים הפסיקו להלוות כמעט לכולם.
הספירלה כלפי מטה היתה בעיצומה. כאשר הבנקים לקצץ במשכנתאות, מחירי הדיור ירדו עוד יותר. זה עשה יותר לווים להיכנס ברירת המחדל, אשר הגדילה את ההלוואות הרעות על הבנקים הבנקים. זה גרם לבנקים להלוות אפילו פחות.
תשע הסיבות מדוע התרסקות הדיור לא קרובה
- ישנם הבדלים רבים בין שוק הדיור בשנת 2005 לבין השוק הנוכחי. ב -2005 הסתכמו הלוואות הסאב-פריים ביותר מ -620 מיליארד דולר והיוו 20% משוק המשכנתאות. בשנת 2015 הם הסתכמו ב -56 מיליארד דולר והיוו 5% מהשוק.
- הבנקים העלו סטנדרטים ההלוואות. על פי מדד האשראי לדיור של CoreLogic, הלוואות שמקורן ב -2016 היו מהאיכות הגבוהה ביותר שמקורה ב -15 השנים האחרונות. בחודש אוקטובר 2009, הציון הממוצע של אצבע משולשת היה 686, על פי Fair Isaac. בשנת 2001, הציון הממוצע היה 490-510.
- תקני ההלוואות הדוק יותר עשה את ההבדל בשוק "להעיף". המלווים רק לממן 55 אחוזים מערכו של הבית. "סנפיר" צריך לבוא עם שאר. במהלך משבר הסאב-פריים, הבנקים הלווהו 80% או יותר.
- מספר הבתים שנמכרו היום הוא 20 אחוזים מתחת לשיא מראש לקרוס. זה אומר שיש רק ארבעה חודשי היצע של בתים זמינים למכירה. כתוצאה מכך, כ -64% מהאמריקאים מחזיקים בבתיהם, לעומת 68% ב -2007.
- מכירות הבתים נמוכות יותר בגלל המיתון clobbered אנשים צעירים היכולת להתחיל קריירה לקנות בתים. מול שוק העבודה המסכן, רבים חיזקו את השכלתם. כתוצאה מכך, הם עכשיו עמוס הלוואות הספר. זה עושה את זה פחות סביר שהם יכולים לחסוך מספיק כדי לקנות בית. זה ימשיך לדרוש למטה.
- מחירי הבתים יש outpaced הכנסה. יחס ההכנסה הממוצע לדיור הוא 30%. באזורים מסוימים במטרו, זה skyrocketed ל 40 או 50 אחוזים. למרבה הצער, אזורים מטרו הם גם שם את העבודות. זה מאלץ אנשים צעירים לשלם יותר עבור שכר דירה כדי להיות קרוב לעבודה שלא משלמת מספיק כדי לקנות בית. שלושים ושניים אחוזים ממכירת הבתים היום הולכים לראשונה homebuyers, לעומת 40 אחוז היסטורית, אומר NAR. בדרך כלל, הקונה הזה הוא 32, מרוויח 72,000 $ ומשלם $ 182,500 עבור בית. זוג בעל הכנסה כפולה משלם 208,500 דולר בממוצע.
- בעלי בתים לא לוקחים הון עצמי הרבה מחוץ לבתיהם. ההון העצמי של הבית עלה ל -85 מיליארד דולר ב -2006. הוא התמוטט עד ל -10 מיליארד דולר ב -2010, ונשאר שם עד 2015. עד 2017 הוא עלה ל -14 מיליארד דולר בלבד. Obamacare היא אחת הסיבות לכך. פשיטת רגל הגשת נפלו 50 אחוזים מאז ACA עבר. בשנת 2010, 1.5 מיליון אנשים הגישו. בשנת 2016, רק 770,846 עשה.
- יש אנשים מצביעים על כך מחירי הדיור הלאומי חרגו שיא 2006 שלהם. אבל ברגע שהם מותאמים במשך 11 שנים של אינפלציה, הם רק ברמה של 2004. בין השנים 2012 ל 2017, מחירי הבתים עלו ב -6.5% בממוצע לשנה. בין 2002 ל -2006 הם עלו ב -7.5% בשנה. ב -2005 הם זינקו ב -16%.
- Homebuilders להתמקד בבתים סוף גבוה. בתים חדשים הם גדולים יותר יקר. הגודל הממוצע של בית בודד חדש הוא כמעט 2,700 רגל מרובע. זה לעומת 2,500 רגל מרובע בשנת 2006.
מה יכול לגרום להתמוטטות?
ריבית גבוהה יותר גרמה לקריסה בעבר. זה בגלל שהם עושים הלוואות יקר יותר. זה מאט את הבנייה הביתה, הפחתת ההיצע. אבל זה גם מאט ההלוואות, אשר חותך בחזרה על פי דרישה. בסך הכל, גידול איטי וירידת הריבית לא תיצור קטסטרופה.
זה נכון כי ריבית גבוהה יותר שקדמה לקריסת דיור בשנת 2006. אבל זה בגלל לווים רבים שהיו הלוואות ריבית בלבד ומשכנתאות מתכווננת שיעור . שלא כמו הלוואה קונבנציונלית , הריבית עולה יחד עם שיעור קרנות הפד . רבים מהם גם היו שיעורי טיזר המבוא כי לאפס לאחר שלוש שנים. כאשר הפדרל ריזרב העלה את הריבית באותו זמן הם התאפסו, לווים מצאו שהם כבר לא יכולים להרשות לעצמם את התשלומים. מחירי הבתים נפלו באותו זמן, אז אלה בעלי המשכנתא לא יכול לעשות את התשלומים או למכור את הבית. לכן שיעורי ברירת המחדל היו כה גבוהים.
ההיסטוריה של שיעור הקרנות הנמוכות מגלה כי הפד העלה את הריבית מהר מדי בין 2004 ל -2006. השיעור היה 1.0% ביוני 2004, והסתכם ב -2.25% בדצמבר. זה הוכפל שוב שיעורי, עד 4.25 אחוזים, על ידי דצמבר 2005. שישה חודשים מאוחר יותר, היה שיעור 5.25 אחוזים.
הפד העלה את הריבית בקצב איטי בהרבה מאז 2015. הוא העלה אותו ל -0.5% בדצמבר 2015. הוא העלה אותו ב -1.4 נקודות עד סוף שנת 2016 ל -1.25% ביוני 2017 .
שוק הנדל"ן עלול להתמוטט אם הבנקים וקרנות הגידור חזרו להשקיע במוצרים פיננסיים מסוכנים. נגזרים אלה היו הגורם העיקרי למשבר הפיננסי . הבנקים חתכו משכנתאות ומכרו אותם בניירות ערך מגובי משכנתאות. ניירות ערך אלה היו עסק גדול יותר מאשר משכנתאות עצמם. לכן הבנקים מכרו משכנתאות כמעט לכל אחד. הם היו זקוקים להם כדי לתמוך בנגזרים. הם חתכו אותם כך שמשכנתאות רעות היו מוסתרות בחבילות טובות. לאחר מכן, כאשר לווים ברירת המחדל, כל הנגזרים היו חשודים להיות רע. זו הסיבה שגרמה למותו של בר סטרנס וללהמן ברדרס.
תוכנית הרפורמה במס הכנסה של טראמפ עלולה לגרום לירידת מחירים שעשויה להוביל לקריסה. הקונגרס הציע להסיר את ניכוי הריבית על המשכנתא. ניכוי זה מסתכם ב -71 מיליארד דולר. זה מתנהג כמו סובסידיה פדרלית לשוק הדיור. הפחתת המס מסייעת לבעלי בתים בשווי ממוצע של $ 195,400. זה הרבה יותר גדול מ $ 5,400 $ הממוצע של השוכרים נטו. גם אם תוכנית המס שומר על הניכוי, תוכנית המס לוקח הרבה של תמריץ. תוכניתו של טראמפ העלתה את הניכוי הסטנדרטי. כתוצאה מכך, האמריקאים לא יפורטו עוד. כאשר זה קורה, הם לא יכלו לנצל את הניכוי ריבית המשכנתא. ענף הנדל"ן מתנגד לתוכנית המס.
השוק עלול להתמוטט אם הפוך את עקומת על שטרות האוצר האמריקאי הפך הפוך . זה כאשר הריבית על לטווח קצר Treasurys להיות גבוה יותר מאשר לטווח ארוך התשואות. תשואות נורמליות לטווח קצר נמוכות יותר, שכן המשקיעים אינם דורשים תשואה גבוהה להשקעה במשך פחות משנה. כאשר זה הופך, זה אומר המשקיעים חושבים לטווח קצר הוא מסוכן יותר לטווח ארוך. זה משחק הרס עם שוק המשכנתאות, ואת האותות המיתון. עקום התשואות הפוך לפני יוני ההפסקה של 2008, 2000, 1991 ו -1981.
האם מחירי הבתים נופלים?
בבועת הדיור האחרונה, בעלי בתים הגישו היתרים לבנייה חדשה. זה היה פחות מ 1 מיליון בשנת 1990 במהלך המיתון. הוא עלה בהדרגה במהלך שנות התשעים, ועלה על מיליון בשנת 1998. הוא נשאר ברמה זו עד 2002, כאשר הוא עלה על 1.5 מיליון. זה פגע שיא חדש של 2 מיליון בשנת 2004 ו -2005. בשנת 2006, מחירי הדירות החלו לרדת. Homebuilders חיפשו יותר מ -1.5 מיליון היתרים. זה נפל עד פחות מ 1 מיליון בשנת 2007. בשנת 2009, הוא התמוטט ל 500,000.
הם רק התאושש בהדרגה ל -1.3 מיליון בשנת 2017. הם צפויים להיסחף נמוך יותר, ל -1.1 מיליון עד 2020.
מתי שוק הדיור לקרוס שוב?
התרסקות השוק הבאה תתרחש ב 2026, על פי פרופסור הארווארד בית הספר הרחבה טאו ניקולס. הוא מבסס זאת על מחקר של הכלכלן הומר הויט. הנדל"ן booms- and-busts יש אחרי 18 שנה מחזור מאז 1800. למעט יוצאים מן הכלל היו מלחמת העולם השנייה ו stagflation.
ניקולס אומר שוק הנדל"ן 2017 עדיין בשלב ההרחבה. השלב הבא, יתר על המידה, לא יתרחש עד שיעור השכירות פנוי להתחיל להגדיל. אם זה קורה כאשר הפד מעלה את הריבית, זה יכול לגרום לקריסה.
כיצד להגן על עצמך מפני קריסה
אם אתה מבין רוב האמריקנים מודאגים, אז יש שבעה דברים שאתה יכול לעשות כדי להגן על עצמך מפני התרסקות הנדל"ן.
- לקנות בית לחיות בו, לא להעיף. שני שלישים מהבתים שהפסידו במשבר הפיננסי היו הבתים השני והשלישי. כאשר מחיר המכירה ירד מתחת למשכנתא, הבעלים הלכו. הם שמרו על בתיהם, אך איבדו את השקעותיהם.
- קבל משכנתא בריבית קבועה. כמו שיעורי המשכנתא לעלות, התשלום שלך יישאר זהה. אם זה אומר שאתה יכול להרשות לעצמך רק בית קטן יותר, אז שיהיה. זה יותר טוב מאשר לקחת סיכון לאבד את זה מאוחר יותר.
- אם אתה מקבל משכנתא בריבית משתנה, לגלות מה הריבית תהיה כאשר הוא מאפס. חישוב התשלום החודשי ולוודא שאתה יכול להרשות לעצמך לשלם את זה עם ההכנסה הנוכחית שלך. קח את ההבדל בין תשלום עתידי זה מה אתה משלם היום עם ריבית נמוכה יותר ולשמור אותו. בדרך זו יהיה לך את הכסף כדי לשלם את המשכנתא אם ההכנסה שלך נופל.
- קנה את הבית הגרוע ביותר באזור הטוב ביותר שאתה יכול להרשות לעצמך. ודא האזור יש בתי ספר טובים, גם אם אתה לא מתכנן על הילדים עצמך. קונים פוטנציאליים יהיה. אתה תמיד יכול לשפר את הבית במשך השנים אם ההכנסה שלך היתרי. שכונות טובות לא הולכים לסבול כל כך הרבה הבא downturn כמו אזורים עניים. הם גם להקפיץ בחזרה מהר יותר.
- ודא הבית שלך יש לפחות שלושה חדרי שינה. זה ימשוך משפחות אם אתה צריך למכור.
- הדרך הטובה ביותר להגן על עצמך היא עם תיק מגוון רחב של נכסים. גיוון פירושו שילוב מאוזן של מניות , אג"ח, סחורות והון עצמי בביתך. רוב המתכננים הפיננסיים אינם כוללים הון עצמי הביתה כנכס, אבל הם צריכים. זהו הנכס הגדול ביותר של רוב האנשים.
- כדי להגביל את הנזק של קריסה הנדל"ן, לקנות את הבית הקטן ביותר שאתה יכול לחיות באופן סביר לנסות לשלם את המשכנתא מוקדם, אז אתה לא לאבד את הבית שלך downturn. שפר את ההשקעות שלך במניות, אג"ח, סחורות כך שהם שווים או יעלה על ההון העצמי שלך הביתה. אם יש בועה הנכס דיור, לא להיכנע לפיתוי למחזר ולוציא את ההון העצמי. במקום זאת, בדוק שוב את הקצאת הנכסים שלך כדי לוודא שהיא עדיין מאוזנת.