בית קנייה ומכירה

מה שאתה צריך לדעת על מכירות קצר עיקולים

מכירות קצר foreclosures הם שני סוגים שונים של עסקאות אשר חולקים את המכנה המשותף של להיות מצוקה נכסים, אשר כרוך משכנתא משאיל. (הם אינם ניתנים להחלפה - אף שרוב האנשים אינם מבינים זאת, קיימת הבחנה בין השניים).

קונים רבים הביתה להתחיל לחפש מכירות קצר foreclosures בתקווה שהם יכולים לקנות בית זול, או למטרות השקעה או להעסיק כמו מגורים.

הם מאמינים שהם יכולים לחסוך הרבה כסף או לקנות בית עבור הרבה פחות משווי השוק.

כאשר קונים קוראים לי לומר שהם רוצים לקנות מכירה קצר או עיקול, אני נותן להם את המציאות לבדוק. כי האמת היא שהם כנראה לא יחסוך כסף מאז הבנקים נוטים ערך הן מכירות קצר foreclosures לפי שווי השוק, עם הקצבה על מצב הנכס. עם זאת, ישנם גם יוצאים מן הכלל, ולעתים קרובות המצב יהיה צודק. זה יותר חריג מאשר את הכלל, אם כי.

כדי להתחיל, הבה נבחן את ההבדלים בין מכירות קצר foreclosures.

תכונות בסיסיות של נכס קצר מכירה

• בית למכירה קצר הוא בית שאינו בבעלות הבנק. עם זאת, על מנת המכירה לסגור נאמנות, הבנק חייב לאשר את המכירה.
• הכותרת היא עדיין שם של בעלי הבית, ואת הבעלים לעתים קרובות גרים בנכס כי הם לא יכולים להרשות לעצמם ללכת לשום מקום אחר.
• בעלי הבתים עשויים או לא יכול להיות מאחורי תשלומי המשכנתא שלהם; עבריינות אינה תמיד דרישה.

• חייב להיות מכתב מתועד מתועד. קשיים אלה עשויים לכלול אובדן תעסוקה או פרישה כפוי, זה יכול להיות קשור לבריאות, או המוכרים יכול להיות מתגרשים או מול הכליאה.
• כמה מכירות קצר כרוך משכנתאות לאחור חתמו על ידי המוכרים שמתו, או הלוואות שניתנו שוחררו פשיטת רגל אך מעולם לא שוחרר.
• למרות הבית הוא לא בהכרח מתחת למים, המכירות הקצר ביותר כרוך לשלם פחות מאשר את הסכום המלא של משאיל. המוכר יכול גם להעפיל מכירה קצר אם ההון אינו מספיק כדי לשלם את כל עלויות המכירה כגון עמלות ועלויות הסגירה.

תכונות בסיסיות של נכס עיקול

• Foreclosures הם בתים בבעלות משאיל המשכנתא או - אם המשכנתא היה מבוטח או מובטחת - על ידי ישות ממשלתית כגון פאני מיי, פרדי מאק, או HUD.
• ישנן דרכים שונות המלווה יכול לרכוש את הכותרת נכס עיקול. הדרך הנפוצה ביותר היא על ידי foreclosing על הבית על אי תשלום המשכנתא שלהם. עם זאת, הבנק רשאי לעקל מסיבות אחרות, כגון נהלים המוצעים כאשר homeowner מוכר את הבית לאדם אחר מבלי לשלם את ההלוואה. הנושא-למכירות אינו מותר עוד. הבנקים יכולים גם לקחת את הבעלות על רכוש עיקול באמצעות מעשה in-in-peru של עיקול או פעולה בית המשפט.
• כאשר הבנקים תופסים את הבעלות על רכוש עיקול, הם לפנות את הדיירים ולאבטח את הבית. בדרך כלל חברת ניהול נכסים יהיה לסגור את המים, ואולי לעלות את החלונות והדלתות ולשנות את המנעולים. זו הסיבה foreclosures הם לעתים קרובות aoreore בשכונה.

תנאי עיקולים ועסקאות מכירה בחסר

כמעט כל מכירה קצר עיקול נמכר במצב "כפי שהיא" הנוכחי שלה.

כמה בנקים ישקיעו ב תיקון טרפה בתים כי הבנקים מבינים שהם יכולים להגדיל את הרווח שלהם על ידי rehabbing, אבל בנקים רבים למכור את הבית באותו מצב הקודם הדיירים עזבו אותו, אם כי מצער.

יש לפעמים נסיבות מקלות שבהן הבנק יאפשר הפחתת מחיר עבור פגם גדול, אבל זה בדרך כלל נדיר. אתה יכול לשאול, למשל, עבור הפחתה או אשראי להחליף תנור או גג, אבל אם השוק חם וקונה אחר עשוי לשלם במזומן, הבנק יהיה כנראה לדחות את הבקשה.

ההבדל העיקרי בין נכס עיקול תנאי קצר למכירה בבית המצב הוא טרפה של מצב יכול להיות לא ידוע. הבית טרפה יכול להיות ריק במשך חודשים, אפילו שנים, שבמהלכם עובש או חדירה מים יכול להתרחש. לפעמים הבעלים האשפה בבית או להיכשל לשמור על זה כמו שצריך כאשר הבית הוא טרפה. לשם השוואה, מוכרים מוכרים קצרים נוטים לטפל טוב יותר בבתיהם, והם יכולים לספק גילוי לקונה.

הבדל נוסף הוא נכס עיקול יכול לסגור בדרך כלל בתוך 30 ימים. מכירה קצרה, אשר דורש אישור הבנק, יכול לקחת 30 ימים עד 3 חודשים, בממוצע, רק כדי לקבל את אישור קצר מכירה מכתב , ולאחר מכן עוד 30 ימים כדי לסגור, אז פעמיים כל עוד המינימום.

איפה ואיך לקנות עיקולים

אלא אם כן הבנק הוא קטן ומקומי, אין זה סביר להציע טרפה הביתה למכירה לציבור. הבנקים בדרך כלל להיפטר העיקולים שלהם ב 5 דרכים. למעט שיטת המכירה בתפזורת, רוב הדרכים למכור את הבנקים העיקולים שלהם כרוכים רווח לבנק.

• במכירה פומבית של נאמן או במכירה פומבית של שריף. הליך זה הוא תהליך הגשת הצעות המתבצע על המדרגות של בית המשפט או בניין ציבורי אחר. בדרך כלל ההצעות חייב להיות במזומן, והבנק קובע מחיר מילואים מינימלי. אם קיימים שעבודים גבוהים יותר, הרוכש נוטל על עצמו את האחריות לשעבודים אלה. קונים במכירה פומבית לעתים קרובות לא עובדים עם סוכן נדל"ן.
• במכירה בכמות גדולה למשקיעים פרטיים. אלה יכולים להיות בתים שלא נמכרו במכירה פומבית או בתים הבנק מעולם לא לשים למכירה פומבית. הבנק יארז את הבתים הללו בקבוצות וימכור את כל החבילה לרוכש השקעות או לחברה בהנחה חדה.

• באמצעות חברת מכירות פומביות באינטרנט. רבים של מכירות פומביות באינטרנט הביתה מקום הצעה שמורות שבו הבית לא תמכור אם השמורה לא נפגשו. לעתים קרובות הם דורשים מהקונה לשלם בונוס פרמיה כגון 5 אחוזים מעל המחיר המוצע כתשלום לחברה המכרז. מחירי המכירה המקוריים הם לעתים קרובות מתחת למחיר ההצעה השמורה ויכולים להיראות מטעים. רוב האתרים האלה מאפשרים לסוכן שלך לייצג אותך.
• על ידי רישום הבית עם סוכן REO ומציע את הבית למכירה MLS. סוכן REO עובד עם מנהל הנכס של הבנק ומכין BPO. הסוכן מעריך את המצב, ומאפשר ניכוי עבור המצב שלה AS, כך הבית הוא בעצם רשום לפי שווי השוק. הסוכן שלך יכול לייצג אותך.
• על ידי הצבת הבית למכירה באתר הפורטל שלה ומאפשר הגשת הצעה אלקטרונית. זה נפוץ יותר עם גופים ממשלתיים. הבנקים ישלמו גם לסוכן שלך לייצג אותך.

איפה ואיך לקנות מכירות קצר

קונה או משקיע אינו רשאי לקנות מכירה בחסר ישירות מן homeowner. למעשה, מכירות קצרים רבים דורשים מהקונה לחתום על תצהיר אורך הזרוע כי מדינות אין קיים מראש היחסים בין המוכרים והקונים. היו לי בנקים לדחות מכירה קצר כי הקונה היה שכן שגר בקרבת מקום.

(יתר על כן, חלק מהצדדים עשויים להתנגד לפרקטיקה זו והם מונעים מידע זה מהבנק, אך הם עשויים לחתום על זרוע אך בסתר לא לגלות קשר עם המוכר.במדינות כמו קליפורניה, פעולה זו יכולה להוות מכירה קצר משכנתא הונאה, אשר מאפשר לבנק לבטל את שחרור האחריות המוצעת למוכר.)

אתה צריך לשכור סוכן הנדל"ן שלך לייצג אותך כאשר קונים מכירה בחסר. זה סוכן לא צריך להיות סוכן הרישום. מגיע לך ייצוג משלך. חוץ מזה, הבנק נוטים להפחית את עמלה לרשום סוכנים אשר בפועל סוכנות כפולה מכירה קצר.

הסוכן שלך צריך לקבוע לך כמה בנקים ושעבודים מעורבים על מנת שתוכל להיערך כראוי לחכות לאישור מכירה קצר. ייתכן שגם הסוכן שלך ירצה לוודא שהמוכר זכאי למכירה קצרה. אמנם לא כל מכירות קצרות דורשים קנייה המוכר, רוב לעשות.

לבסוף, טיפ: הבנקים עשויים להציג בפניך הצעה נגדית ולבקש מחיר גבוה יותר. אם הנכס דורש תיקונים, ייתכן שתצליח עם סגירת מחיר המכירה המקובל שלך אם תציג בפני הבנק כמה הערכות ותצלומים מתועדים.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.