סגירת FSBO ללא עזרתו של סוכן
ייתכן שאתה נוהג סביב שכונה שאתה אוהב ואתה במקום סימן בחצר: "למכירה על ידי הבעלים!" אתה עלול להיתקל באחד העיתון המקומי שלך מסווג סעיף הנדל"ן. אם אתה עובד עם סוכן והיא חרוץ במיוחד, היא אולי אפילו נתקל אחד בזמן מחפש משהו בטווח המחירים שלך העונה על הפרטים שלך.
בכל מקרה, הנה זה. במבט ראשון, אתה אוהב את הנכס. האם זה משהו שאתה צריך מעקב על או שאתה צריך להבהיר? אתה יכול לבצע מעקב ללא שמירה אם אתה זוכר כמה דברים. קניית FSBO הוא בדיוק כמו לקנות כל נכס אחר ... סוג של. אבל מישהו הולך לקחת על עצמו את האחריות של סוכן הרישום חסר.
אתה צריך סוכן?
המוכר כמובן לא רוצה לשכור סוכן הרישום; הוא נכנס לתוכה בכוחות עצמו. אבל בעלי רבים מוכנים לשלם סוכן של הקונה. אם כבר יש לך סוכן, היא יכולה לפנות לרוכש בשמך. אם אין לך עדיין, שקול למצוא אחד שמוכן לקחת על עצמו את העבודה.
סוכני הקונה לא תמיד מתרגש לעבוד על FSBOs ללא סוכן הרישום כי הם לא רוצים את החבות, או כי זה אומר יותר עבודה לא בהכרח יותר כסף. כאשר רק סוכן אחד מעורב, אדם זה בסופו של דבר עושה את העבודה של שני הצדדים.
לגבי הצרכים שלך, בעל סוכן יכול להיות מאוד מועיל לאורך כל התהליך, ואת המוכר בדרך כלל משלם עמלה של סוכן, אז אין שום סיבה לא לנסות לעבוד משהו עם מישהו. למה אתה צריך ללכת לבד אם אתה לא צריך?
כתיבת חוזה הרכישה
מכירת בית מתחיל עם חוזה הרכישה .
אם אתה לא נוח לכתוב אחד בעצמך ואתה לא רוצה לגייס את עזרתו של סוכן, אתה יכול להתקשר עורך דין הנדל"ן להתמודד עם היבט זה של העסקה בשבילך. למעשה, אתה צריך להיות עורך דין מחכה באגפים בכל מקרה כדי לוודא את כל העסקה הושלמה באופן חוקי וכל הזכויות שלך מוגנים.
עורכי דין רבים יהיה להכין הצעת רכש ומסמכים אחרים תמורת תשלום סביר, וזה בדרך כלל כסף השקיע היטב. אתה יכול גם למצוא חוזים לרכוש נדל"ן באינטרנט, אבל אתה יכול להיות טוב יותר שכירת מקצועי אם אין לך את המומחיות כדי להשלים את הטפסים כראוי. זה כנראה לא הזמן להיות פרוטה חכם פאונד טיפשי.
אם תחליט לטפל בעצמך במסמכים, זכור כמה דברים:
- הצעה פחות ממחיר רשימה. בדרך זו, משא ומתן יכול רק לעלות. אם אתה מתחיל גבוה מדי, אתה לא יכול לחזור למטה.
- כתוב בכתב. ודא שיש לך דרך לצאת מהעסקה אם אתה מוצא פגמים פיזיים ברכוש כי המוכר לא לתקן, אם CC & Rs אינם מספקים, או אם ההלוואה שלך לא אושרה, בין היתר. כמה מצבים נפוצים כוללים הערכה משביעת רצון על הבית, אישור ההלוואה, בדיקה ביתית משביעת רצון ובדיקת מזיקים, כותרת ברורה מהמוכר, אישור הגילוי של המוכר, וחוסר ביטחון. אם כל אחד מהגורמים האלה לא יכול להיות נפגשו, החוזה הופך ריק בטל ... אם כלל את סעיפי חירום נאותים.
- אל תתן את הפיקדון הכסף רציני למוכר. תן אותו לצד שלישי להחזיק לך, כגון כותרת או חברת נאמנות . בדרך כלל, סוכן הרישום היה שם אותו בחשבון הנאמנות שלה למשמרת. אתה לא רוצה שזה ייכנס לחשבון המוכר של המוכר. מה אם הוא המוכר מבלה את זה ואת העסקה נופל דרך אחד מאותם סעיפים חירום? או מה אם הוא פשוט יסרב להחזיר לך את זה? אתה תצא מהכסף, לפחות עד שתוכלי לקחת אותו לבית המשפט ולכפות עליו. אבל אתה מנסה לקנות בית, נכון? האם אתה באמת רוצה לקשור את הכסף שלך ככה עכשיו?
- לקבוע מי משלם עבור מה. אין כאן כללים קבועים. מי משלם עבור אילו עמלות סחיר. להבין מי ישלם עבור מסים העברה, נאמנות, ואת דמי הכותרת. אם אתה משא ומתן מעולה, כל טוב יותר. אתה בטח יכול לטפל בזה בעצמך.
- השתמש prorations לטובתך. להבין אם כל proration נתון יהיה לטובתך. לדוגמה, החלק שאינו בשימוש של מס רכוש הוא בדרך כלל אשראי בחזרה למוכר אם הם משלמים מראש את המכירה. במקרה זה, ייתכן שתרצה לבקש prorations. אבל אם המסים משולמים בפיגור, המוכר יזכה אותך, אז אתה רוצה prorations.
- מתי אתה לוקח את החזקה? ציין כאשר המוכר ימסור לך את המפתחות ואתה תופס את הנכס. זה מקובל בחלקים מסוימים של המדינה לצפות החזקה ביום הסגירה. באזורים אחרים, החזקה ניתנת יום לאחר סגירת לתת זמן המוכר לזוז.
על זה בית פיקוח
תמיד לקבל בדיקה בבית על ידי מפקח הבית מכובד. יותר מדי עסקאות ללכת דרומה כאשר מפקח רע הביתה מעורב. לבקש אישורים ולשאול את המפקח אם היא שייכת לאגודה, ולאחר מכן מעקב על שניהם כדי לאשר.
יש לך כמה אפשרויות אם הבעיות העיקריות נמצאות עם הבדיקה. תוכל לבקש מהמוכר:
- תקן את הבעיה , אבל יש לזכור כי הוא אינו נדרש לשכור את הקבלן הטוב ביותר זמין או להבטיח כי עבודה איכותית נעשה. חוזים רבים מציינים כי הנכס נמכר להיות "כפי שהוא", כדי לבדוק את שלך. במקרה זה, המוכר אינו נדרש לתקן דבר.
- אשראי לך את הכסף כדי לשכור הקבלן שלך לאחר הסגירה. סכום זה יחול על עלויות הסגירה שלך. אבל מה שאתה עושה, לא המדינה בנספח כי האשראי הוא עבור תיקונים.
- הפחת את מחיר המכירה , בדרך כלל בסכום התואם את העלות הצפויה של התיקונים.
קבל מדיניות כותרת
קונים מסוימים חושבים שזה לא שווה את הכסף הנוסף לקנות ביטוח הכותרת , אבל הקונה חכם תמיד עושה זאת. עלות לתקן עננים על הכותרת או מחלוקת הקלות יכול להיות עצום כאשר לעומת פרוטות זה עולה לקנות ביטוח.
כמה מיתוסים על עסקאות FSBO
- FSBOs אינם מוכרים רציני. לא נכון. מיעוט קטן יכול להיות רק בדיקות המים, אבל הרוב בהחלט רוצה למכור את בתיהם.
- FSBOs אינם גמישים על המחיר. קונים מסוימים חושבים FSBOs אינם עובדים סוכנים כי הם לא יכולים להרשות לעצמנו, כי הם צריכים לקחת כל שקל מתוך העסקה כך שהם לא לכופף על המחיר. אבל על פי מחקרים של האיגוד הלאומי של מתווכים, רוב למכירה על ידי הבעלים למעשה לקבל פחות עבור בתיהם מאשר אלה ברשימה עם סוכן נדל"ן . FSBOs הם בדרך כלל מוכנים לנהל משא ומתן , אבל הם לא יכולים להיות טובים מאוד על זה אם הם לא עושים את זה למחייתו.
- למכירה על ידי הבעלים מסתירים עובדות חומר. FSBOs כפופים על ידי אותם חוקים השולטים מי מיוצג על ידי סוכן נדל"ן . מוכרים אלה חייבים לתת קונים פדרליים- and-mandated גילויים, אם בכלל, כולל לחשוף את כל העובדות חומר רלוונטי.
- אתה לא צריך לקבל מראש לאישור משכנתא. זה תמיד מועיל אם אתה קונה FSBO או הולך המסלול המסורתי יותר. ייתכן שהוא אינו נדרש, אך הוא עוזר להגדיר את טווח המחירים שלך, וכל המוכרים יעריכו את הידיעה שאתה כבר אושר להמשיך.
בשורה התחתונה
זכור, לבקש ייעוץ משפטי מס אם יש לך שאלות. זה בדרך כלל קצת מסוכן לקנות FSBO כאשר אנשים אלה אין ניסיון למכור בתים. הם גם מאמינים כי הם "לחסוך" כסף על ידי לא שכירת סוכן כאשר, למעשה, הם בדרך כלל להפסיד כסף, על פי האיגוד הלאומי של מתווכים.
בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, קאל BRE # 00697006, היה ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.