הדיירים המשותפים מאפשר גיוון
מאת ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 קבוצת חלופות
האם אתה עייף מאותם שיחות טלפון תחזוקה חצות ו שחוקים מתוך הטרחה עם הדיירים שלך? אולי אתה מתוסכל כי אתה רודף המחאות שכר הדירה ותיקונים? אולי אתה באמת רוצה למכור את השכירות או בניין דירה קטנה, אבל אתה חושש את ההשלכות המס. למעשה, אתה יכול לחשוב על קניית פיסת קניון חדש, אבל אתה בהחלט לא יכול להניף את הרכישה על ידי תשלום במזומן ומעולם לא, למעשה, אפילו שילם במזומן עבור בית .
אם זה נשמע לך, הנה החדשות הטובות. על ידי ניצול של 1031 הדיירים בבורסה משותפת, אתה יכול למכור את זה להשכרה או בניין דירה, להימנע מס רווחי הון ועדיין לשמור על הכסף שלך עובד בשבילך. הדיירים המשותף, המכונה TIC, היא אחת הדרכים הטובות ביותר למשקיע יכול להשתתף בעלות על אחד או יותר נכסים באיכות גבוהה, תוך שמירה על עושר הימנעות כאבי ראש של ניהול רכוש.
הדיירים המשותפים 1031 Exchange מאפשר גיוון
לדוגמה, נניח שאתה מוכר fourplex כי אתה כבר בבעלות במשך 15 שנים, ויש לך הון עצמי של $ 400,000. בהתאם לכמות החוב אתה עדיין לשאת על זה, את מחיר הרכישה של ההשקעה החדשה שלך יכול להיות סביב מיליון דולר. אמנם זה הרבה כסף, אתה עדיין לא זכאי לרכוש נכס ברמה הגבוהה ביותר לבד. עם זאת, אם תחליט במקום להשקיע TIC, כי 400,000 $ של הון עצמי יכול לרכוש ריבית מיליון דולר ב 30,000,000 $ כיתה מוסדיים בכיתה.
דיירים משותפים 1031 Exchange מאפשר גיוון בין מספר מאפיינים שונים במקומות גיאוגרפיים שונים. אתה יכול להשקיע במחסן, או יחידות אחסון, מלון יוקרה, או קומפלקס משרדים, בית חולים או מתקן דיור מוגן, או בניין דירות בשווי מיליוני.
גיוון זה עשוי להפחית את הסיכון של תיק ההשקעות שלך עשוי להגדיל את ערכו.
שאל יועץ השקעות מהימן ולא אדם מוכר לך את ההשקעה.
טיפ: לפני שתשקיע כל 1031 הדיירים בבורסה משותפת, אנא ודא עורך דין מהימן ביקורות הניירת ולעשות בדיקת נאותות שלך. זה כולל חקירה אפשרית של הישות הממכרת את נייר הערך, לרבות לוודא כי ישות מורשית כראוי. יש הרבה נוכלים, להתעשר מהר scammers סמינר , עובד בסוף זה של העסק.
IRS כללים עבור הדיירים בבורסה משותפת 1031
את כללי ה- IRS עבור 1031 Exchange חייב להיות בקפידה בעקבות לדחות רווחי הון מסים פחת להחזיר . הנכס הנשלע חייב להיות מוחזק להשקעה או בשימוש בסחר של הבעלים או העסק.
חמש דרישות כלליות עבור TIC 1031 מוצלח פוטנציאלי הם:
- 100% מההכנסות מהמכירה חייבות להיבחר מחדש וערכן של הרכוש החלופי חייב להיות שווה או גדול מהנכס המוכר.
- מתווך מוסמך הופך למוכר המיועד ומחזיק בכל ההכנסות ממכירת הנכס המבוטל.
- יש תקופת זיהוי של 45 יום, שבמהלכם יש לזהות לפחות שלושה " חלופי " מסוג " חלופי " .
- כלל 200% מציין כי כל מספר של תכונות החלפה ניתן לזהות אך הערך המצרפי שלהם לא יעלה על 200% של הערך של נכס שנמחק.
- אם כלל שלושת הקרקעות וחוק 200% לא יחולו, שווי השוק המצטבר של הנכסים המסחריים שיירכשו בבורסה יכלול לפחות 95% מסך שווי השוק ההוגן של כל הנכסים המזוהים.
בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.
מאת ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 קבוצת חלופות
לאחר בחירת הנכס החלופי, יש למשקיע 180 יום מהמועד בו הועבר הנכס שהוסגר לרוכש כדי לסגור את הנכס החדש. אם מועד הפירעון על תשואת המס של המשקיע, עם כל ההרחבות, לגבי שנת המס שבה נמכר הנכס שנמכר, הוא מוקדם מ - 180 הימים, אזי יש להשלים את חילופי ה - 1031 עד אותו מועד.
המשקיעים צריכים גם לזכור כי חלק של תקופה זו 180 יום ייתכן כבר בשימוש במהלך תקופת הזיהוי של 45 יום. אין תוספים ואין חריגים לכלל 45 הימים, הכולל סופי שבוע וחגים. אם מגבלת הזמן היא חריגה, חילופי כולו יכול להיות פסול, ועונשים ומסים יעברו.
אם משקיע רוכש עניין חלקי ביותר מרכוש אחד, רצוי לוודא שתאריכי הסגירה המתוזמנים יהיו לפני המועד האחרון.
הדיירים שערי החליפין המשותף ביטוח כותרת
כבעלים ב TIC, תקבל מעשה נפרד כמו דייר משותף מדיניות הכותרת לבטח את אחוז הריבית שלך על הנכס. יש לך את אותן הזכויות כמו כל בעל יחיד אחר.
תזרים מזומנים פוטנציאל הערכה מ הדיירים בבורסה משותפת 1031
יש פוטנציאל הכנסה ביחס פרופורציונלי הבעלות שלך, אשר עשוי להיות גדול יותר מאשר תזרים מזומנים שקיבלת מהשקעות העבר שלך.
תזרים המזומנים עשוי להתקזז על ידי פחת הבסיס שלך ברכישה החדשה.
כמו כן, אתה משתף בהערכה היחסית, אם בכלל, של הנכס אם הוא נמכר בסופו של דבר. A TIC נחשב כלי תכנון נדל"ן יקר כמו היורשים שלך צריך לקבל בסיס מוגבר עם פטירתך.
בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.
מאת ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 קבוצת חלופות
באמצע שנות התשעים ועד סוף שנות התשעים, פנו המשקיעים למספר רב של בקשות למס הכנסה ודרשו פסקי דין מוקדמים, האם שוכנים משותפים בנכס מקרקעין הם ישות הזכאית לדחיית מס לפי סעיף 1031.
בתגובה, באוקטובר 2000, ה- IRS הנפיקה הכנסות נוהל 2000-46. נוהל זה הביע חששות כי חלק הדיירים ביחסים המשותפים עשוי להיחשב שותפויות למטרות מס פדרלי ולכן אינו כשיר עבור שיקול 1031.
מס הכנסה הבהירו כי לא תוציא עוד פסקי דין. החלטה זו בוטלה במארס 2002, ולאחר מכן נוהל הכנסות 2002-22.
פרוצדורת ההכנסות 2002-22 קבעה 15 נקודות, אשר תיבדק על ידי מס הכנסה כאשר "בהתחשב בבקשת פסק דין, כי חלק בלתי נפרד מהשיעור בשכירות מקרקעין אינו עניין ב ישות עסקית " - כלומר, שותפות שלא תהיה זכאית יכולה לשים את החליפין בסיכון של ביקורת והשלכות מס.
עם זאת, קבלת החלטה מראש עדיין יהיה כמעט בלתי אפשרי. רוב המידע הנדרש עבור ביקורת IRS אינו זמין אפילו עד החסות מוכנה לרכוש את הנכס, לסגור את ההלוואה, ולמכור את האינטרסים הדיירים במשותף. לכן הסיבה רוב מועצת החסות להנפיק "צריך" או "יהיה" דעת המס ממוקם במזכר ההנפקה הפרטית.
נוהל הכנסות הנחיות עבור הדיירים בחלוקה משותפת 1031
הכומר Rev. הקים הנחיות ברורות עבור המבנה, מימון וניהול של הדיירים בבעלות משותפת. זה מאפשר 2 עד 35 שיתוף הבעלים, אם כי נותני החסות והמלווים עשוי להגדיר גבולות נמוכים יותר עבור נכסים מסוימים, אשר בדרך כלל בין 10 ל 25 משקיעים.
בעל ואישה מטופלים לעתים כישות אחת (בהתאם לחוק המדינה) ואף אחד מבעלי המניות אינו רשאי להגיש החזרי מס כשותפות. לכל אחד מבעלי המניות יש זכות למכור או לחלק את בעלותו החלקית, אלא רק לאחר שמציע אותה למכירה לאחרים. יש שיתוף יחסי של רווחים וגם חוב (משכנתא).
עם ההנחיות ברורות יותר, תעשיית TIC החלה ברצינות משך מספר גדול יותר של נותני חסות חדשים, ברוקר / סוחרים ונציגים רשומים לשוק. מאז 1990, יש עניין עצום הדיירים המשותפים 1031 חילופי. למעשה, הצמיחה בהון זינקה ב-% 550 ב- TICs בשנים 2002-2004. הערך הכולל של השקעות TIC שנסגרו בשנת 2007 מוערך ביותר מ -8.5 מיליארד דולר. יש אומרים כי מספר זה הוא אפילו גבוה יותר - להגיע $ 10 מיליארד דולר (כאשר כולל מינוף).
דיירים הנפקות משותפות למשקיעים מוסמכים
הרוב המכריע של הנפקות TIC נעשים "המשקיעים המוסמכים" בלבד, כלומר, קריטריונים פיננסיים מסוימים חייב להיות נפגשו.
- למשקיעים בודדים (או בשילוב עם בן זוג) יש שווי נקי של יותר ממיליון דולר.
- הכנסה שנתית של 200 אלף דולר בשנתיים האחרונות, בציפייה לכך.
- הכנסה משותפת עם בן זוג של 300,000 $ במהלך 2 השנים האחרונות עם ציפייה של שינוי.
- ישות כגון LLC, שותפות או תאגיד חייבת להיות בעלת נכסים בהיקף של 5 מיליון דולר לפחות, או אם הנכסים נמוכים מ -5 מיליון דולר, כל משקיע חייב להיות מוכר כפרט.
בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.
מאת ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 קבוצת חלופות
משקיע יכול לקבל סיוע רב ערך במציאת החלפת רכוש מאחת החברות רבות המתמחות בטיפול 1031 חילופי הדיירים ב 1031 חילופי משותף. למומחים אלה יש גישה למספר רב של נכסי השקעה ולעתים קרובות השלימו רמות שונות של בדיקת נאותות, כולל השוואות מחירים, גילויים, הכנסה נטו, דוחות פנויות ועוד.
בדרך כלל, חברות החסות השקיעו כמויות עצומות של כסף הבניה אלה הצעות הנדל"ן כדי להבטיח שהם עומדים בדרישות ה- IRS עבור TIC 1031 Exchange. לפעמים החונך מקשר נכס עם הסכם רכש ולאחר מכן מכין את מסמכי ההצעה, הנקראים לעתים קרובות מזכר ההנפקה הפרטית (PPM), אשר משווק לאחר מכן באמצעות ברוקרים-סוחרים. כמה נותני חסות לסגור על הנכס לפני שיווק זה אבל זה יכול להיות יקר יותר בשל עלויות הנשיאה.
הערכת נציג השקעות רשום
- בחר נציג השקעות רשום המתמחה בהשקעות TIC. זה צריך להיעשות לפני מכירת נכס ההשקעה שלך.
- להעריך כמה תכונות חלופיות אפשריות. כפי שאתה עושה את זה עם נציג ההשקעות הרשום שלך, אתה צריך לבחון את נותני החסות של כל הצעה. מהו הרקורד שלהם? האם התשתית של הארגון העסקי שלהם מספקת? האם המנהלים, הצוות וההנהלה שלהם מתאימים?
- ודא שנציג ההשקעות שלך מחזיק ברישיון סדרה 7 או סדרה 22, יחד עם רישיון סדרה 63 או סדרה 66. הוא / היא צריכה להיות גם מנוסים בתחום הנדל"ן המסחרי, ויש להם רקורד מוכח של חילופי TIC מוצלח.
שאלות לשאול חברות חסות
- האם תוכנית החסות מובנית ומובנת למשקיעים?
- האם ההנפקה מאוחדת בזהירות, מבחינה משפטית ומכניסטית, עם הגילויים הנכונים?
- האם היעדים המתוארים במסמכים נפגשו?
- האם הסיכונים הכרוכים בהשקעה ציינו בבירור?
- האם התוכנית, עם הנכסים שלה, להגדיר עם סיכוי גבוה להשגת המטרות?
- האם היעדים הצפויים סבירים לאור העובדות?
- מה הן אמצעי ההגנה והרזרבות?
דיירים משותפים 1031 Exchange מאפשר למשקיע אפשרויות רבות כאשר מחפשים תכונות חלופיות.
השקעה הון של לפחות 100,000 $ נדרש בדרך כלל, אבל כל הצעה נכס יהיה מינימום שנקבע על ידי חלוקת ההון העצמי הכולל על ידי מספר אפשרי של תחומי עניין TIC.
כל הצעה PPM יש להעריך, לנתח ולהשוות הצעות תחרותיות אחרות. יש לבחון את ההוצאות הצפויות בעבר, בהווה ובעתיד, במידע הכספי של הדייר, במיקום ובסוגיות איכות הסביבה, וכולל מחקר על תחום הנדל"ן של הנכס.
בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.
מאת ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 קבוצת חלופות
חברות מסוימות להתמודד עם TICs השלימו בדיקת נאותות על מגוון רחב של נכסי השקעה אפשריים. לשם כך, נציגי השקעות רשומים להשלים את בדיקת נאותות בתוך החברה שלהם, בדרך כלל באמצעות מחלקת נאותות שלהם; בעוד אחרים מחפשים את השירותים החיצוניים של "יועצי נאותות" ועורכי דין.
סוגי הדיירים המשותפים 1031 חילופי
1031 הדיירים בבורסות משותפות ניתן לבנות במגוון דרכים, הזדמנויות אלה מגיעים לעתים קרובות ארוז עם ניהול ומימון במקום.
לעיתים קיימת הלוואה ללא זכות חזרה , המונעת מהמלווה ללכת אחרי הנכסים האחרים של הלווה במקרה של ברירת מחדל. הביטחון של המלווה בהלוואה מוגבל לערך של הנכס.
עם זאת, חלק המלווים החלו לאחרונה הדורש ישות אחראית לחתום על אחריות במקרה דמי השכירות שהתקבלו מן הנכס אינם משמשים לפרוע את ההלוואה, אבל במקום הם מופנים לתיקונים, וכו 'המלווים אחרים קבעו כי TIC ו, לפעמים כל קונה בודד, חייב להבטיח את המלווה נגד כל סוגיות סביבתיות עתידיות. המשקיעים נדרשים לבחון מקרוב את מסמכי ההלוואה ואת ה - PPM כדי למנוע את האפשרות של חבות הרבה מעבר להשקעה המקורית.
בעת ביצוע בדיקת נאותות על תוכניות TIC, המשקיעים צריכים בזהירות להשוות את המבנה ואת ההתאמה עם 15 Rev. Proc. הנחיות. עסקה החורגת באופן משמעותי עלולה לגרום למס הכנסה להפר את זה, ובכך להכפיף את המשקיעים לתוצאות המס בעתיד.
ההצעות בנויות עם מסמך חתום על ידי כל בעל, מתן חסות עם הרשות לטפל וניהול יומי של הנכס. ייתכן שיש חוזה שכירות ראשי או הסכם ניהול המכיל שוני בדרך דמי השכירות וקרנות שנאספו מפוזרים לבעלי המניות TIC.
הצעות יכול להכיל גם דיירים בהסכם משותף, המתאר את היחסים בין המשקיע בודדים אחרים TIC שיתוף הבעלים. כמו כן, ניתן לבסס TIC כישות ייעודית (SPE) שבה לא נרשמו פרטים כבעלים. תחת SPE, חברה בעלת אחריות מוגבלת אחת רוכשת ומחזיקה ברישיון TIC. מבנה זה מספק שכבה נוספת של הגנה על אחריות עבור הבעלים והשותף המלווה. בדרך כלל נותני החסות של TIC לא יהיו אחראים לניהול ההשקעות וההנהלה העצמאית.
האם הדיירים בבורסות משותפות ניירות ערך או נדל"ן?
רוב נותני החסות מתייחסים השקעות TIC כמו ניירות ערך, כי הם עומדים בהגדרה של ביטחון או במדינה שבה הנכס הוא או במדינות השונות שבהם היזם מתכוונת להציע את זה למכירה. משמעות הדבר היא כי רק סוחרי ניירות ערך מורשה יכול לשווק השקעות אלה, עם פיקוח של ה- SEC . עם זאת, כל האינטרסים של TIC, כולל אלה שהם ניירות ערך, מועברים על ידי המעשה ומרבית המדינות מסווגות אותם כנדל"ן.
השאלה אם ההשקעה בנדל"ן היא אבטחה יכולה להיות מורכבת והנושא גורם לתדהמה רבה.
בעוד רכישת עניין TIC היא עסקת נדל"ן למטרות 1031, רובם נמכרים כניירות ערך. עם זאת, אין זה מפתיע כי כמה נותני החסות ממשיכים למכור את האינטרסים של TIC כמו הנדל"ן ולא לשווק אותם כמו ניירות ערך.
מאז מתווכי נדל"ן הם בדרך כלל מעורבים במכירת הנכס Retinquished, שיווק TIC הנפקות באמצעות אותם ברוקרים רק נראה הגיוני כפי שהם נמצאים בעמדה לזהות משקיעים פוטנציאליים. הסכסוך טמון בכללי רשות ניירות ערך (FINRA,) הרשות לניירות ערך,) וועדת ניירות ערך, האוסרת על תשלום עמלה או עמלה למי שאינו מחזיק ברישיון ניירות ערך.
זה למעשה שולל את תשלום דמי הפניה או עמלות על מתווכים הנדל"ן. זה מצער כי כללים אלה, שנועדו להגן על המשקיעים, לא לעודד אנשי מקצוע הנדל"ן להציג את היתרונות של עסקת TIC ללקוחות 1031 החליפין שלהם.
הביקוש לדיירים משותפים 1031 חילופי הוא חזק
משקיע צריך לראות TIC כנכס אשר יתקיים כהשקעה מתונה עד לטווח ארוך. אם נזילות חשובה, אז יש לשקול אופציות חלופיות.
הביקוש לדיירים בנכסים משותפים ממשיך לגדול עם כל שנה חולפת. די לומר, את המהירות העצומה של השוק TIC ואת תהליך חילופי 1031 יכול להיות מרתיע למשקיעים לא מוכר עם TIC, אבל את ההזדמנויות עבור רווח וחיסכון המס הם עצומים.
ניירות ערך המוצעים באמצעות כל חברה ניירות ערך צריך להציע לך הצהרה דומה הבא, שבו אתה לא יכול לסמוך:
חומר זה אינו הצעה למכור או שידול לרכוש כל אבטחה. המידע נועד לדיון ולמטרות מידע בלבד. הוא אינו מיועד להחליף ייעוץ משפטי, מס או פיננסי מוסמך. חוקי המס החלים חלים על החוק הפדראלי בלבד. מדינות בודדות עשויות להיות קודי מס נוספים משלהם. צור קשר עם המס המתאים ועם מקצוען משפטי במדינה שלך. מידע זה מסופק ממקורות האמינים כי הם אמינים אבל צריך לשמש בשילוב עם ייעוץ מקצועי כי הוא עולה בקנה אחד עם המצב האישי שלך.
בעריכת אליזבת ויינטראוב. בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.