יסודות המהווים 1031 מסים נדחים
משקיעים רבים שאלו מה בדיוק הוא חילופי 1031 , מה הם קווים מנחים וצירי זמן, ואתה יכול באופן חוקי לדחות את מס רווחי הון? חשבתי שזה יהיה מועיל לענות על כמה השאלות הנפוצות ביותר שלך במאמר זה.
מהו חילופי §1031?
A §l031 Exchange היא עסקה שבה משלם המסים מותר להחליף נכס להשקעה אחד עבור אחר על ידי דחיית תוצאות המס של מכירה.
העסקה מאושרת על ידי § 1031 של קוד ה- IRS.
קוד ה- IRS למעשה קורא: "שום רווח או הפסד לא יוכרו בחילופי רכוש המוחזקים לשימוש פרודוקטיבי במסחר או בעסק או להשקעה, אם נכס זה מוחלף אך ורק עבור רכוש מסוג דומה, אשר יתקיים גם לשימוש פרודוקטיבי במסחר או בעסק או להשקעה ".
דרישות עבור Exchange 1031
- צירי זמן עבור חילופי 1031
המשקיע (או מחליף) חייב לעקוב אחר הנחיות קפדניות 45- / 180 יום עבור חילופי. לאחר מחליף מוכר שלו / שלה רכוש (רכוש לוותר) הוא / יש לה 45 ימים כדי לזהות רכוש (ים) בשווי שווה או גדול יותר. לאחר מזוהה, מחליף יש 180 ימים מיום שהוא מכר את רכושם לרכוש את הנכס (ים) מזוהה (או 135 ימים מסוף 45 ימים תקופה).
- כמו סוג נכס ב 1031 Exchange
המשקיע חייב לרכוש נכס "כמו סוג" . משמעות הדבר היא כי זה חייב להיות צורות מתאימות אחרים של הנדל"ן. לדוגמה, המחליף יכול למכור דופלקס ולקנות נכס מסחרי, או שהוא יכול למכור חלקת אדמה ולקנות בניין דירות. הנכס רק צריך להיות "כמו סוג".
- רכוש מוחזק להשקעה
הנכס שנמכר (רכוש שנמחק) לבין הנכס שנרכש לאחרונה (רכוש חלופי) חייב להיות מוחזק למטרות השקעה או למטרות עסקיות. לכן, אתה לא יכול למכור את המגורים העיקרי לקנות נכס להשקעה, ולא תוכל למכור נכס להשקעה לרכוש בית ראשי.
- שווה או גדול החוב והון בבורסה 1031
אם מחליף מוכר נכס עבור 1 מיליון דולר, שבו $ 500k היה הון ו $ 500k היה חוב, אז מחליף צריך לרכוש 1 מיליון דולר או יותר של רכוש. כמו כן, המחליף צריך להשתמש בכל ההון העצמי ולהחליף את כל החוב לדחות 100% ממסים על רווחי הון.
מחליף עשוי להוסיף תמורה נוספת לרכישה החדשה אם הוא / היא רוצה ואת מחליף יכול לקחת על עצמו חוב נוסף אם תרצה גם כן. אם המחליף אינו מעוניין להשתמש בכל הכנסות המכירה הוא רשאי לעשות חילופי חלקי ולשלם את מס רווחי ההון הרלוונטיים על ההפרש. זה נקרא "אתחול".
- קבלת קונסטרוקטיבי מתווך מוסמך עבור 1031 Exchange
המחליף לא יקבל מזומנים מהמכירה. זה נקרא "קבלה קונסטרוקטיבית" ו יפעילו אירוע במס על הכספים שהתקבלו. בהתאם להוראות ה- IRS של ה- IRS, המחליף חייב להשתמש במתווך מוסמך או ב- QI כדי להקל על עסקת 1031.
ה- QI הוא צד שלישי בלתי תלוי (לא עורך דין, סוכן, ברוקר או רו"ח) שמחזיק בתמורת המכירות ורכש את הנכס החלופי בשמך. זה חשוב מאוד בסביבה של היום כדי לקשר רק עם מתווכים מוסמך, מבוטחים מלוכדות מוסמך.
- סיכון סיכון
כמו עם כל השקעה בתחום הנדל"ן, ישנם סיכונים הקשורים דלוור סטטוטורי Trusts ו / או הדיירים בבעלות משותפת . לא ניתן להתייחס לכל גורמי הסיכון הרלוונטיים בפורום זה. גורמי הסיכון מתוארים במזכר ההנפקה הפרטית לכל הצעה. המשקיעים צריכים להבין היטב את כל גורמי הסיכון ולדון בהם עם נציגיהם הפיננסיים לפני השקעתם באמנת דלאוור סטטוטורית או בדיירים בבורסה משותפת.
אחת הבעיות נתקלתי כאשר מייצגים המוכרים שמקבלים הצעות משקיע 1031 החליפין היא שאנחנו לא יודעים אם הם מתכננים לסגור את השלשה. הם עשויים להיות מתן שמות 3 מאפיינים שונים או כתיבת הצעות על חבורה של בתים שונים רק כדי לראות מה מקובל. ואז, אחרי שיש להם חבורה של הצעות מקובלות, הם בוחרים את אחד שהם רוצים לקנות, כלומר ביטול אחרים.
עורכי דין אומרים שמין פרקטיקה זו מפרה אמות-מידה של תום לב הטבוע בחוזים, אך היא אינה מונעת זאת מלעשות זאת. שאל את הסוכן אם זו ההצעה היחידה.
חומר זה אינו הצעה למכור או שידול לרכוש כל אבטחה. המידע נועד לדיון ולמטרות מידע בלבד. הוא אינו מיועד להחליף ייעוץ משפטי, מס או פיננסי מוסמך. חוקי המס החלים חלים על החוק הפדראלי בלבד. מדינות בודדות עשויות להיות קודי מס נוספים משלהם. צור קשר עם המס המתאים ועם מקצוען משפטי במדינה שלך. מידע זה מסופק ממקורות האמינים כי הם אמינים אבל צריך לשמש בשילוב עם ייעוץ מקצועי כי הוא עולה בקנה אחד עם המצב האישי שלך.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא מתווך- Associate ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.