הגדרתם של מאפיינים מסוג זה השתנתה עם השנים
הזן את 1031 מסים נדחים. כדי משלמי המסים רבים, זה כמו כסף יורד מן השמים.
1031 חילופי מסים נדחים
ה- 1031 Exchange צוטט ככלי החזק ביותר לבניית עושר שעדיין זמין למשלם המסים. זה כבר חלק מרכזי של אסטרטגיית ההצלחה של אינספור פיננסיים קוסמים הנדל"ן gurus. לוקח את שמו מסעיף 1031 של קוד הכנסה פנימית, חילופי מס נדחים מאפשר למשלם המסים למכור הכנסות, השקעות או רכוש עסקי ולהחליף אותו עם סוג כזה סוג .
רווחי הון ממכירת נכס זה נדחים או נדחים כל עוד כללי ה- IRS עוקבים בקפדנות. זהו מס חכם אסטרטגיית השקעה, כמו גם כלי תכנון הנדל"ן. בתיאוריה, משקיע יכול להמשיך לדחות את רווחי ההון על נדל "ן להשקעה עד למוות , ובכך למנוע את כולם יחד.
1984 חקיקה השתנתה כמה היבטים
בימים הראשונים של "חילופי מין", המונח נלקח ממש ממש ולעתים קרובות הציב קשיים.
לדוגמה, אם אתה הבעלים של שלוש קומות לבנים בניין דירה שאתה רוצה למכור באמצעות חילופי 1031, היית צריך למצוא עוד שלוש קומות לבנים בניין בעל אשר רצה להחליף. אחר כך נפגשו שניכם, והחילופי יתקיים.
בעבר, לא היו מגבלות זמן על חילופי.
מס הכנסה דרשה פקדים מחמירים על התהליך, אשר הביא הקונגרס עובר בשנת 1984 סעיף 1031 (א). חקיקה זו הגבילה את חילופי הדברים הנדחים, עוד נכס מוגדר מסוג "מעין" והקימה לוח זמנים להשלמת חילופי הדברים.
זכאי
נכסי מקרקעין המוחזקים לשימוש עסקי או להשקעה כשירים ל - 1031 Exchange. מגורים אישי אינו זכאי, בדרך כלל, רכוש לתקן- and- להעיף גם אינו זכאי כי זה מתאים לקטגוריה של הנכס המוחזק למכירה. נופש או בתים שני, שאינם מוחזקים כמו השכרות אינם זכאים ל 1031 טיפול; עם זאת, קיים מבחן שימוש לפי סעיף 280 של קוד המס החלים על מאפיינים אלה. במקרה זה יש להתייעץ עם מומחה מס.
קרקע, אשר נמצאת בפיתוח, ורכוש שנרכשו למכירה חוזרת אינם זכאים לטיפול נדחה מס. מניות, אגרות חוב, שטרות, רכוש מלאי, וכן עניין מועיל בשותפות לא נחשבים "כמו סוג" רכוש למטרות החליפין.
כדי להעפיל כמו חילופי 1031 היום, העסקה חייבת לקחת בצורה של "חילופי" ולא רק מכירה של נכס אחד עם הרכישה הבאה של אחר. ראשית, הנכס הנמכר והרכוש החלופי החדש חייבים להיות מוחזקים למטרות השקעה או לשימוש פרודוקטיבי במסחר או בעסק.
הם חייבים להיות "כמו סוג" נכסים.
הסוגים הבאים של חילופי נדל"ן מתאימים את הדרישה חילופי מוסמך של "כמו סוג" רכוש:
- משרד בתמורה למרכז קניות
- מרכז קניות תמורת קרקעות
- קרקע תמורת בניין תעשייתי
- בניין דירות תמורת בניין תעשייתי
- דירה אחת להשכרה בתמורה לדיירים משותפים (TIC) רכוש
היום, אתה יכול להחליף את הבניין לבנים לבנים עבור הקרקע גלם, מחסן, או בניין משרדים קטן. עם זאת, יש מגבלות זמן קפדנית אשר חייב להיות נפגשו, או את 1031 Exchange לא יהיה מותר, ואת ההשלכות המס יוטלו.
לפני 1984, כמעט כל חילופי נעשו בו זמנית עם סגירת והעברה של הנכס שנמכר, (רכוש שנמחק), ורכישת הנדל"ן החדש, (החלפת רכוש).
בנוסף לבעיות שנתקל בהן כאשר מנסים למצוא נכס מתאים, היו קשיים עם העברת בו זמנית של כותרות, כמו גם קרנות. לא כך היום.
השהייה 1031 Exchange נמנע אלה מראש 1984 בעיות, אבל מועדים מחמירים יותר מוטלות עכשיו. משלם המסים שרוצה להשלים חילופי, רשימות ושווקים רכוש בדרך הרגילה. כאשר הקונה נע קדימה, וחוזה הרכישה מתבצע, המוכר נכנס להסכם חליפין עם מתווך מוסמך, אשר בתורו, להפוך את המוכר חלופי. הסכם החליפין בדרך כלל קורא הקצאה של החוזה המוכר של מתווך. הסגירה מתרחשת, כי המוכר לא יכול לגעת בכסף, מתווך מקבל את התמורה עקב המוכר.
חילופי הגבלות זמן
בשלב זה, ההגבלה העיתוי הראשון, כלל 45 יום זיהוי, מתחיל. משלם המסים חייב לסגור או לזהות בכתב פוטנציאל החלפת נכס בתוך 45 ימים מ הסגירה והעברה של הנכס המקורי. פרק הזמן אינו סחיר, כולל סופי שבוע וחגים, ואת מס הכנסה לא יעשה חריגים. אם אתה חורג ממגבלת הזמן, כל חילופי שלך יכול להיות פסול, ומסים הם בטוח בצע.
סוגי מאפייני החלפה לזיהוי:
- שלושה נכסים ללא התחשבות בשווי השוק ההוגן שלהם.
- כל מספר נכסים, כל עוד שווי השוק ההוגן המצרפי שלהם בתום תקופת הזיהוי, אינו עולה על 200% משווי השוק ההוגן המצרפי של הנכס המבוטל במועד ההעברה.
- אם יחול על כלל שלושת הקרקעות והכלל של 200%, ההחלפה לא תיכשל אם משלמי המסים רוכשים 95% משווי השוק ההוגן המצטבר של כל הנכסים המזוהים.
מהו Boot?
באופן ריאליסטי, רוב המשקיעים עוקבים אחר כלל שלושת הנכסים כדי שיוכלו להשלים את בדיקת נאותות ולבחור את אחד שעובד הכי טוב בשבילם שיסגרו. בדרך כלל, המטרה היא לסחור כדי למנוע את ההעברה של "אתחול" ולשמור על חילופי מס חינם.
"אתחול" הוא כסף או שווי שוק הוגן של כל נכס נוסף שקיבל משלם המסים באמצעות חילופי. הכסף כולל את כל שווי המזומנים, חובות, התחייבויות שהנכס המחליף כפוף להם. זהו נכס "לא-כמוני", והכללים החלים עליו במהלך חילופי הדברים מורכבים. די לומר, ללא ייעוץ מקצועי, קבלת "אתחול" יכול לגרום מסים.
בכפוף לתקנה של 180 יום
לאחר שנבחר רכוש חלופי, למשלם המסים יש 180 יום מהמועד שבו הועבר הנכס שהוסגר לקונה כדי לסגור את הנכס החלופי החדש. עם זאת, אם מועד הפירעון על תשואת המס של המשקיע, עם כל הרחבה, בגין שנת המס שבה נמכר הנכס שנמכר, הוא מוקדם מ - 180 הימים, יש להשלים את החלפה עד למועד מוקדם יותר. זכור, חלק מתקופה זו כבר נעשה שימוש במהלך תקופת הזיהוי. אין תוספים ואין חריגים לכלל זה, לכן רצוי לתזמן את הסגירה לפני המועד האחרון.
מאחר שהחוק דורש שמשלם המסים לא יגע בהכנסות מהעסקה הראשונה, המתווך המוסמך יקנה את הרכוש החלופי מהמוכר במועד הסגירה ולאחר השלמת העסקה, ולאחר מכן יעביר אותו למשלם המסים.
האם לא לעשות זאת בעצמך משקיעים
זהו תיאור בסיסי של איך עובד בהצלחה 1031 Exchange. בהתאם למצב של משלם המסים, סוג של רכוש ויתור, ואת המאפיינים של הנכס החלופי, היבטים אחרים של Exchange עשוי להיות מעורב. השלמתו עשויה להיות מורכבת, ויש תמיד להתייעץ עם מומחים. זה לא משימה עבור "לעשות את זה בעצמך" המשקיע.
באמצעות כוח של 1031 Exchange לבנות ולשמר עושר ונכסים, לייצר תזרים מזומנים מהשקעות, ארגון מחדש, לגוון ולאחד אחזקות הנדל"ן היא זכותו של כל בעל הנדל"ן להשקעה בארצות הברית. משלם המסים האמריקאי לא צריך לשלם מסים הון על מכירת הנדל"ן להשקעה שלהם אם הם מתכוונים reinvest את ההכנסות האלה יותר להשקעה רכוש. ניירות ערך המוצעים באמצעות Pacific West Securities, Inc חבר FINRA / SIPC.
חומר זה אינו הצעה למכור או שידול לרכוש כל אבטחה. המידע נועד לדיון ולמטרות מידע בלבד. הוא אינו מיועד להחליף ייעוץ משפטי, מס או פיננסי מוסמך. חוקי המס החלים חלים על החוק הפדראלי בלבד. מדינות בודדות עשויות להיות קודי מס נוספים משלהם. צור קשר עם המס המתאים ועם מקצוען משפטי במדינה שלך. מידע זה מסופק ממקורות האמינים כי הם אמינים אבל צריך לשמש בשילוב עם ייעוץ מקצועי כי הוא עולה בקנה אחד עם המצב האישי שלך.
מאת ג 'גרנט קונס, נשיא, 1031 קבוצת חלופות
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.