הלקוחות שאלו אותי כל כך הרבה פעמים על הערכות הערך על זילו, כי אני מתאר לעצמי שכולם תהו אם זילו מדויק עם Zestimate. אני חושבת שהדבר הראשון שיש להבין הוא מה שזילוב אינו. זילו לא נמצא בתחום הנדל"ן. אני לא מכיר שום סוכני נדל"ן שעובדים בזילוב (עדיין לא בכל זאת). זה לא שירות ציבורי כמו ספרייה. Zillow הוא אתר עסקי, שהוקם כדי לפתות את גלגלי העיניים שרוצים להביט בבתים, בתורו, למכור את הפרסום מקצוע הנדל"ן.
זילו מבסס מסקנות רבות על דעות הנובעות מתצפית על נתונים שנאספו ממקורות שונים. לכל אחד יש דעה על משהו. אתה יכול להסכים או לא להסכים. הדעות אינן עובדות. אם זילו הניח אצבע על דופק השוק דרך כדור הבדולח המיוחד שלו, זילו היה מנבא את קריסת שוק הדיור , וזה לא קרה. למעשה, זילו רק התחיל כשהשוק החל להתפורר.
זה כמו אנלוגיה שניתנה על ידי רנדולף דיוק ב 1983 אדי מרפי מסחר במקומות מסחר , שבו אופי הדוכס מסביר כי אם השוק עולה או השוק יורד, ברוקרים הסחורה (וכן, גם חברות כמו זילו) ימשיך לעשות כסף.
הבנת זילוטיו של זילו
Zillow רכשה נתונים על ידי מיזוג כל המידע על דיור זה יכול למצוא. מיזוג הוא מילה מהודרת לערבוב ומיזוג נתונים ממקורות שונים למקור אחד.
נעשה כראוי, מיזוג יכול ליצור מונופול. אבל בואו לא נהיה לפני עצמנו. תוכניות ממוחשבות רבות קיימות כי יכול לחזות את הערך של הבית. גם סוכני נדל"ן להשתמש בתוכנות ממוחשבות, אבל ההבדל הוא סוכני נדל"ן לא להסתמך על תוכניות אלה, כמו, למשל, אפשר לראות אינטליגנציה מלאכותית.
אנחנו עדיין לא שם.
לפחות לא לעת עתה, זילו לא יכול לנבא איך הקונה ירגיש כשהיא נכנסת לבית. Zillow לא יכול לומר לך אם הפנים עודכנו, אם הביצוע הוא מעולה, או אם החומרים המשמשים הם נחותים, או אם בית הספר מעבר לפינה יש ערך מופחת של בתים בחזרה לתחום הכדורגל, או כל מספר אחר של גורמים סוכני נדל"ן שמאים להשתמש כאשר הם מכירים את השכונה יש לבדוק את הבית באופן אישי.
איך סוכנים מגיעים בהערכה של ערך
אני לא מדבר על כל סוכני הנדל"ן, אבל אני כבר בעסק במשך יותר מ 40 שנה, ויש ברשותו רמה נאותה אם לא מעל הממוצע של יכולת. כשאני מתחיל להעריך נכס, הדבר הראשון שאני עושה מהמחשב שלי הוא ללמוד את הבית מלוויין ב- Google. אני מציינת אם היא מגיעה לרחוב סואן, לקרבה לנכסים מסחריים או לכבישים מהירים, לגודל של בתים אחרים בסביבה, לצמחייה ולנוף, לכיוון שלה לשמש, ואם יש לי מזל, אולי תהיה תמונה של את החיצוני בתוספת סצינה ברחוב.
אני גם להפעיל שתי קבוצות של הערכה אוטומטית. אחת היא באמצעות Realist, חברה בבעלות CoreLogic, כי הוא נתונים centric מכל המכירות, כולל שאינם MLS, ו ייקח בחשבון מכירות הבית סביב משתנה 25% או פחות בתצורה וסוג, כולל פרמטרים אחרים אני באופן ידני להקים.
ההערכה האוטומטית האחרת מבוססת גם על מכירות שנמשכו ישירות מ - MLS ומחושבת על בסיס צילומים רבועים , כולל ערכים גבוהים, נמוכים, בינוניים וממוצע של כל הרישומים הנמכרים, הממתינים והפעילים. אלה שני ערכים לבד הם לעתים קרובות מאוד שונים זה מזה, אבל, בשימוש יחד, אני יכול להגיע לטווח של ערך, בדרך כלל לא יותר מאשר הבדל של 5%. אבל זה לא מספיק כדי להקים ערך.
חמוש עם המידע הזה, אני ואז לבדוק את הבית ולהסתכל על זה דרך העיניים של הקונה, איך שמאי יהיה להציג אותו, ואיפה אנחנו צריכים להיות ממוקמים נגד התחרות כדי תנועה אל הבית . זה לא יוצא דופן לי להיכנס הביתה עם הסכם הרישום מוכן ביד בסופו של דבר לשנות את מחיר הרישום לאחר צפייה בבית. אוטומציה לא לוקח את המקום של הערכה אישית.
Zillow Zestow של דיוק ערך
Zillow אף פעם לא טוען להיות 100% מדויק כל הזמן או אפילו 80% מדויק רוב הזמן בכל התחומים. אם כל הבתים בתוך רדיוס של שישה בלוקים דומים מאוד זה לזה, נניח, תת-מחלקה פרברית, מלאה בתים שנבנו באותה שנה, בערך באותו גודל ובמתקנים זהים, אומדן זילו יהיה הרבה יותר מדויק, אולי בתוך 10%, כי אין מספיק ספציפיות כדי לזרוק אותו. פעמים אחרות, זה לא יהיה קרוב כל כך.
משכתי ארבעה בתים טיפוסיים שאני מכרה אישית כדי להשוות עם Zestimate בשבילך. נכס אחד הוא שני בתים על הרבה במרכז העיר סקרמנטו, הממוקם ברחוב עסוק ליד פסי הרכבת וקרוב רעש הכביש המהיר, מול נכס מסחרי. זילו העריך את שווי הבית ב -380,733 דולר, אך הוא נמכר ב -349 אלף דולר, לאחר כמעט 6 חודשים בשוק, עם הרבה חשיפה. ההערכה של Zillow הייתה גבוהה בכ -9%.
הבית השני היה קו מים מותאם אישית באזור כיס של סקרמנטו. זילו העריך את הבית הזה ב -983,097 דולר. היא נמכרה ב -1,085 אלף דולר, עלייה של 10% בהשוואה לאומדן זילו. אם המוכרים היו מסתמכים על אומדן זילו, הם היו מפסידים יותר מ -100 אלף דולר, וזה לא שינוי קטן.
הבית השלישי היה בית משוחזר באזור היוקרתי של דייוויס, קליפורניה, ליד אוניברסיטת דייוויס. זילו העריך את הבית הזה ב -1,230,563 דולר, אבל הוא נמכר ב -1,495,000 דולר, וכסף לא היה מעורב במימון. זה Zestimate היה יותר מ -20% נמוך מדי.
הבית הרביעי היה בית אגם באגם גרוב, קליפורניה. שוב, אומדן Zillow היה נמוך מדי, ב -488,711 $, והוא נמכר ב -16% יותר, שכללו הערכת משאיל של קונה, ב -565,500 דולר.
Zestimate הוא ניסח לתת למבקרים באתר מגוון של ערך. זה לא אמור להחליף הערכה או חוות דעת מקצועי של נדל"ן מקצועי. אני תמיד לוקח זנדר על ערכים Zillow לפני שאני מבקר המוכר כי אני יודע המוכר מסתכל על ערכים אלה. לא משום שיש לי ערך כאיש מקצוע באומדן. סוכני נדל"ן לא משתמשים Zillow כדי מחיר הבית.
אני מבין כמה סוכנים יגידו ללקוחות שלהם להסתכל על המחיר זילו כדי להצדיק מה עסקה טובה הם מקבלים בעת רכישת בית, לספק את Zestimate הוא הרבה יותר גבוה מאשר מחיר המכירה בפועל. זה שימוש סלקטיבי עם סוכנים. כאשר המחיר הוא לטובתם, הם עשויים להשתמש בו. גם הבנקים לא יודעים יותר טוב, אז במצב מכירה קצר למשל, כאשר ההצעה היא יותר מאשר Zestimate, סוכן מכירה קצר עשוי להצביע על Zestimate עבור הבנק למכירה קצר.
עם זאת, Zillow מציע הרבה יותר עבור הצרכן מאשר את ההיבט Zestimate. אני מאמין שאנשים מקבלים כל כך תלוי על Zestimate כי הם להתעלם עושר שפע של מידע באתר זה, הכולל עובדות קשות, נתונים רלוונטיים, מכירות דומות , נתונים דמוגרפיים שכונה, כל אשר יכול להיות יקר לכל קונה הביתה בפעם הראשונה או הביתה המוכר בעסקת נדל"ן.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.
גילוי מלא: אליזבת וינטראוב היא גם סוכן זיליאר