האם אני יכול למכור קצר שלי נכס להשקעה?

שאלה: האם אני יכול למכור קצר נכס להשקעה שלי?

הקורא שואל: "אני מרגישה כאילו עשיתי את כל הדברים הלא נכונים, קניתי את הנכס השכור הזה בשיא השוק, ואני חיזרתי אותו שנתיים מאוחר יותר והוספתי חדר, וחשבתי שאשתי ואני נפרוש לשם יום אחד ובכן, היום הזה הגיע וזה עכשיו בית מתחת למים, אני חייב יותר ממה שהוא שווה, האם אני יכול למכור את הנכס להשקעה שלי? "

תשובה: יש אנשים שחושבים כי אפשרות המכירה הקצרה מוגבלת רק למגורים אישיים. הם כנראה להניח את זה כי יש הרבה hoopla מסוגים מסוימים של המלווים על פני אם אדם תופס את הבית או לא לכבוש את הבית, אבל זה לא קשור כמעט עם המכירות הקצר ביותר. אפילו את ההנחיות המסורתיות HAFA מכירה קצר מאז פברואר 2011 לאפשר מגורים אישי פנוי להיחשב כל עוד הבית לא יושב ריק במשך 12 חודשים או יותר.

בקליפורניה מכרנו באחרונה בניין דירות מרובה יחידות למוכר ללא שיפוט לקוי ושחרור מלא של אחריות . רוב הכישורים יהיה תלוי את הדברים הבאים:

• סוג ההלוואה שלך
• המלווה שלך
• חוקי המדינה
• סוג הנכס
• סיבה לקשיים

זה לא תמיד צריך להיות קשה - כלכלית או אחרת - לעשות מכירה קצר. כמה מוסדות ההלוואות כגון בנק אוף אמריקה , למשל, הם מאוד פרו מכירה קצר.

בנק אוף אמריקה יש כמה תוכניות מכירה קצר זמין כי כרוך מעט ללא קשיים. כמה תוכניות אלה לשלם לך לעשות את המכירה בחסר, אבל בדרך כלל לא לגבי נכס להשקעה.

מתכונן למכירה בחסר על נכס להשקעה

הדבר הראשון שיש לעשות הוא לכתוב מכתב מצוקה .

אני מבין שאני רק אמר שאתה לא תמיד צריך להראות קשיים, וזה נכון. אבל ייתכן שעדיין תצטרך לייצר מכתב מצוקה. ייתכן שיהיה עליך לבקש את מכירה קצר פריסה למה אתה צריך את זה.

הנה מסמכים אחרים שהמלווה עשוי לבקש:

• ניתוח שוק השוואתי. הסוכן שלך יכול להכין CMA למסירה לבנק כדי לאמת את הערך. הבנק יהיה ככל הנראה עדיין להזמין BPO שלו. עם זאת, CMA תספק אמינות לבקשתך.
• החזר מס פדרלי. כל לוחות הזמנים והדפים. אם אתה בעל נכסים להשקעה אחרים המשתקפים בהחזרי המס שלך, ייתכן שזו תקופה טובה לשקול קיצור של כולם בבת אחת.
• W2, 1099 או הוכחה אחרת של הכנסה. אלו מסמכים המלווים את החזר המס שלך.
• שכר שטחים . הבנק מוכר קצר לעתים קרובות רוצה לראות הוכחה ההכנסה הנוכחית שלך ומספרים עד כה.
• הצהרות הבנק . דפים מלאים בחודשיים האחרונים מכל חשבון בנק, כולל קרנות פרישה. זה מאוד יוצא דופן עבור הבנק לבקש תרומה המוכר מקרנות פרישה.
• הסכם רישום. זהו ההסכם בינך לבין סוכן הנדל"ן שלך למכור את הנכס שלך.
• חוזה הרכישה. חוזה הרכישה יכלול את כל התנאים וההגבלות החלים על מכירת הנכס שלך, כולל סוג המימון, אם בכלל, את המקדמה ואת מחיר המכירה.

• קונה הוכחה של כספים ו / או מכתב preapproval . המלווה שלך ירצה לראות כי הקונה מוסמך ומסוגל להשלים את העסקה.
• הצהרת סגירה משוערת או HUD-1. בשורה התחתונה נטו ענייני ביותר. סביר להניח שההוצאות הלא טיפוסיות יבוטלו.

הטבות קצר מכירת נכס להשקעה

שמתי לב שלפעמים המלווים הם מקלים יותר עם המוכרים של נכס להשקעה מאשר כאשר הם עוסקים עם המוכרים של מעון אישי. אתה חושב שזה יהיה להיפך, אבל זה לא. אני חושד כי רוב ההשקעות מוחזקות על תזרים מזומנים או הערכה פוטנציאלית. אז, אם הנכס הוא הפוך, זה כנראה לא תזרים מזומנים ולא נחשב השקעה בעיני המשקיע.

אם מגורים אישי, לעומת זאת, הוא הפוך, זה עדיין הבית שלך.

אנשים רבים אינם קונים בית להשקעה כאשר הוא נרכש כמקום מגורים עיקרי. לכן, הבנקים לוקחים בחשבון גורמים נוספים כאשר קצר מוכר מגורים. בדרך כלל, להיות מתחת למים הוא לא מספיק סיבה למכירה קצר מעון העיקרי.

המוכרים נראה להוט יותר למכור בית מתחת למים כאשר זה כבר לא תזרים מזומנים הוא הפוך. אם הבנק דורש תרומה המוכר, המשקיעים הם לעתים קרובות סביר יותר להיות עמדה לשלם את זה כי הם מבינים לשלם תזרים מזומנים שלילי.

עושה מכירה קצרה עבור נכס להשקעה היא לעתים קרובות יותר ויותר קל. להיט לדוח אשראי ללא שיפוט שיפוט הוא בדרך כלל קצת פחות מאשר דינג האשראי עם טרפה.

מכשול למכירת נדל "ן להשקעה כמכירה בחסר

כמו בכל מכירה בחסר, לבקש ייעוץ משפטי ומס לפני הסכמה המכירה בחסר. בגלל הבית הוא לא המגורים שלך, אשר עשוי לקבל טיפול מועדף, אתה עלול להיות כפוף למס על הפער בין הבסיס שלך ואת מחיר המכירה.

אתה יכול גם להיות כפוף לליקוי עבור ההלוואה, וזה ההבדל בין כמה אתה חייב ואת הסכום שקיבל הבנק. רוב המוכרים בקליפורניה פגשתי ששכרו מס מוסמך ונציגים משפטיים למצוא דרכים לעקוף את שתי הבעיות האלה, אבל המוכרים במדינות אחרות אולי לא יהיה כל כך בר מזל.

_{בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}