כמה מוכרים קצר לא מקבלים שחרור אחריות
כאשר המלווה מסכים לעשות מכירה בחסר, זה בדרך כלל מגיע להחלטה זו כי זה רווחי יותר עבור הבנק לעשות את המכירה קצר מאשר עיקול.
זה עשוי או לא דורשים כי המוכר יש מצוקה כלכלית אבל בהחלט הבית מתחת למים .
במכרז קצר, הבנק מסכים לשחרר את ההלוואה בתמורה לקבל פחות מהסכום המגיעים. אבל זה לא בהכרח לשחרר את המוכר. שחרור ההלוואה מן הנכס ושחרור המוכר הם 2 דברים שונים. אם אתה חייב את הבנק 200,000 $ אבל הבית שלך שווה 75,000 $, הבנק עשוי לקבל 75,000 $ ולשחרר את ההלוואה. עם זאת, ללא שחרור של אחריות, אתה יכול לגלות כמה שנים מאוחר יותר, כי הבנק הוא עכשיו בא אחרי אותך ודורש ממך לשלם את 125,000 $ ההבדל.
שחרור אחריות ומכתב אישור קצר
מכתב אישור מכירה קצר מחזיק את המפתח. מכתב אישור זה מפרט בדיוק מה הבנק מצפה. הוא קובע את המונחים הבאים, בין שאר השיקולים:
- מחיר המכירה המקובל
- עמלות מרבי המותר
- עלויות הסגירה המקסימליות
- תמורה מינימלית נטו
- תאריך סגירה
לא כל מכתב מכירה קצר מכיל שחרור של אחריות. למעשה, מכתבי אישור מסוימים אינם מתייחסים לשחרור של אחריות כלל. עורכי דין אומרים כי אם העניין לא מטופל, אז המלווה עשוי לשמור על כל הזכויות זמינות המלווה תחת החוק הפדרלי ו / או המדינה להמשיך שיפוט לקוי .
לעולם לא לחתום על אישור קצר מכירה מכתב בלי לשאול עורך דין כדי לקרוא אותו ולתת לך ייעוץ משפטי. אל תשאל את הסוכן שלך, אלא אם כן סוכן שלך הוא עורך דין, כי סוכן אינו מורשה לתת לך ייעוץ משפטי. זה נגד החוק עבור סוכן הנדל"ן להנפיק ייעוץ משפטי.
אני אומר ללקוחות שלי שאם אני רואה את אישור קצר מכירה מכתב מכיל שחרור של אחריות, אני לא יכול לייעץ להם על כך. אני אומר להם להתקשר לעורך דין. אם המכתב אינו ברור או לא מפורש את זה, אני מציע כי המוכר ליצור קשר עם עורך דין כדי לנסות להשיג שחרור של אחריות. בשום פנים ואופן אני לא נותן ייעוץ משפטי.
אני לא יהיה מופתע לשמוע על המוכרים הגשת תביעות נגד סוכני הנדל"ן שלהם כי אלה סוכנים הבטיח להם את המלווה לא ללכת אחרי שיפוט לקוי. גם בקליפורניה, שבה יש לנו מזל יש הלוואות non-recourse מסוימים, כי non-recourse בדרך כלל חל על עיקולים, לא קצר המכירות. במילים אחרות, המוכר שעשה מכירה קצרה על הלוואה לרכישת כסף אין ערובה לכך המלווה מכירה קצר ישחרר אותם אלא אם כן משאיל במיוחד משחרר את המוכר.
יש לנו סעיף 580e של הקוד האזרחי של קליפורניה, הוסיף 1 ינואר 2011, אבל זה עדיין לא נבדק בבית המשפט, והוא אינו חל על מימון משני ולא בשנים קודמות.
סוגי Verbiage קצר מכירה אישור מכתבים כתובת שחרור אחריות
אמנם אני לא יכול לתת לך כל סוג אפשרי של שחרור של אחריות או אי שחרור של אחריות מכירה קצר מכתבים אישור, הנה כמה דוגמאות. כמה הצהרות אלה לשחרר את המוכר, חלקם לא מציעים כל סוג של שחרור של אחריות.
- עם קבלת הבנק של $ XXXXXX, הבנק ישחרר את השעבוד ויגבה את יתרת החוב כתוספת לאיסוף.
- הבנק אישר תשואה מוזלת. אין במכתב זה כדי לפגום, לוותר, לשנות או לשנות כל אחת מהזכויות של הבנק או הסעדים בחוק או בהון בגביית כל הסכומים המגיעים.
- הבנק מנפק את אישורו למכור את הנכס הנושא אשר יביא לתשלום קצר של המשכנתא. . . ותוותר על כל זכויות החסר, אם ישים.
- עם קבלת תשלום זה, נדווח על החוב כ"שולם במלואו בפחות מיתרה מלאה "לכל סוכנויות האשראי.
- על הלווה לחתום על ההצהרה המצורפת לכל התנאים המפורטים באישור זה ולהכיר בכך שהבנק שומר על כל זכויות החסר כפי שנקבע על ידי השטר, שטר הנאמנות ו / או הסכם האבטחה והחוקים המקומיים והפדרליים.
- הבנק מסכים לקבל קרנות מוסמכות $ XXXXXX כתשלום מלא של ההלוואה, בנוסף, הבנק ידווח על כמות החוב סלח לשירות מס הכנסה.
- הבנק רשאי לדון בפסיקת שיקול דעת אחרת בתשלום שהתקבל וביתרה הכוללת, אלא אם הוסכם אחרת או אסור על פי חוק אם המכירות הקצרות נסגרות על ההלוואה שהוזכרה לעיל.
- עם קבלת הקרנות ישחרר הבנק את השעבוד, ויתרת החסר תדווח כהפחתה מיתרת הגביה.
- עם קבלת הסכום המוסכם, הבנק יהיה לוותר על יתרת יתרת בשל ההלוואה המפנה לעיל ולשחרר את הלווה מחובה נוספת בו, לוותר על כל הזכויות להמשיך שיפוט נוסף או חוסר.
אם הבנק לא ייתן לך שחרור של אחריות, ייתכן שיהיה עליך להציע תרומה המוכר כדי לגרום לבנק לספק את זה. לפעמים תקבל משא ומתן שאינו מבין את מדיניות הבנק. אם אתה מרגיש שלבנק אין זכות להמשיך בשיקול דעת, והבנק מסרב לשחרר אותך, ייתכן שיהיה עליך להסלים את הקובץ לממונה כדי לקבל את השחרור. אבל אם כל השאר נכשל, הפתרון הטוב ביותר שלך הוא לבקש עורך דין כדי לקבל את שחרור האחריות בשבילך או לפחות להסביר את הזכויות המשפטיות שלך אם שחרור של אחריות לא ניתן להשיג.
בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.