טרפה מכירות להשפיע על ערכי הבית

רגיל מחירי הבתים יכולים לקחת nosedive עקב foreclosures בקרבת מקום

על פי רוב, טרפה בתים להשתנות במראה. כמה טרפה המכירות מטופלים בשקט resold במהירות על ידי משאיל. יום אחד נעצרת מכונית מסחרית, מעמיסה את חפציו של העוזב ומסתלק, ומיד אחריו שלט למכירה של מתווך. כעבור כמה שבועות, סימן שנמכר צץ בעלי חדש לנוע פנימה.

בשכונות אחרות, בית מעוקל עשוי להיות מטויח ומטויח עם שלטים גדולים המפרסמים אותו כרכוש בבעלות הבנק או נכס ריאו.

כמה בתים מעוקלים נשארים נטושים במשך שנים. עשבים שוטים לגדול מספיק כדי לכסות מדרכות, מתיחות לזרוק אבנים דרך חלונות בקומה השנייה, ואת הבית הופך את העיניים עבור השכונה.

סימנים של עיקולים יכולים לעזוב את השכנים תוהה על הערך של בתיהם. בעלי הבתים הסמוכים חוששים כי עיקול עלול להשפיע על ערכי הנכסים, ובצדק.

הערכות לכלול בתים כמו שלך, פלוס עיקולים

ישנן שלוש שיטות הערכת רכוש:

• גישה עלות - שיטה זו רואה את העלות לבנות את הבית בתוספת הערך של הקרקע.
• גישה הכנסה - זה משמש להשוות יחידות מרובות על בסיס שיעורי היוון.
• גישת שווי שוק. זה סוג של הערכה משווה את הנכס הנושא לשלוש מכירות דומות בשכונה.

אם שתי מכירות מקבילות הן עסקאות רגילות ואחת היא עיקול או מכירה בחסר , האם המעריך ישתמש במכירה במצוקה כרכוש דומה?

כדי לקבל תשובות, דיברתי עם דרק יוק, שמאי ב- Yuke & Associates בסקרמנטו.

Yuke מנסה למצוא עסקאות אורך הזרוע כאשר לשים הערכה. אלה נחשבים למכירות לפי שווי שוק, המוצעים למכירה על ידי מוכנות מרצון ונרכשים על ידי קונה מסוגל ומוכן, עם אף אחד לא תחת לחץ ולא קשור.

גם אם זה אומר למשוך מכירות דומות מהשכונה הסמוכה ולהתאים את הערך, רוב שמאי, הוא אומר, יכול למצוא עסקאות באורך יד להשתמש בהערכה.

Yuke כבר בעסק מאז 1996 ואומר, "אם אני משתמש טרפה, אני מסביר מדוע השתמשתי בו. אני אומר שזה לא טוב comp ולא נותנים את זה הרבה משקל. "הוא אומר העיקולים אינם מייצגים ערך השוק, והוא תמיד יכול למצוא מכירות קבוע לשלב לתוך הערכות שלו. "אם יש רק foreclosures באזור, אז זה משפיע על השוק כי זה הופך את הערך", מזהיר Yuke.

Foreclosures הפוך את HOAs פגיע

Yuke ממשיך, "אם אין עסקאות רגילות, אז אתה תקוע. קונדו פיתוח קשה. "מה קורה אם יש רק מכירות קצר או עיקולים בתוך העמותה של בעל הבית ? לדברי Yuke, אלה הם comps הטוב ביותר עבור פיתוח כי הם comps רק זמין.

מכירות במצוקה בתוך העמותה של בעל הבית גם אומר שזה לא סביר כי הבעלים שילם את היחס היחסי של היחס של היחידה של דמי HOA. אם קרן העמותה של בעל הבית פועלת נמוך, זה בעלי בתים אחרים אשר בסופו של דבר לשלם את הכרטיסייה בצורה של דמי חבר גבוה יותר.

למרבה הצער, אם כי רבים homeowner עמותות יש את הכוח טרפה אם דמי נמצאים בפיגור, מעטים יש את הכסף או אמצעים לעשות זאת, ואלה עושים לעתים קרובות לוותר על התהליך כאשר סכום המשכנתא גבוה יותר מאשר את הערך של היחידה.

Foreclosures להחליש מחירים בקרבת מקום

למרות שמספר מחקרים מראים ששכונות בעלות מספר טרפה גבוה רואות ירידה של 1% בערך, ירידת הערך לא תמיד נובעת ממספר העיקולים. לעתים קרובות, המחירים נופלים עקב תפיסת הקונים של האזור, יחד עם ההזנחה הקיצונית של הבעלים הקודם של הנכס.

כמה טרפה המכירות להופיע עצמית להנציח. ברגע אחד homeowner נכנס מחדל, אחרים בסביבה נראה לעקוב. אם הבעלים כברירת מחדל הוא פונה או נוטש את הנכס, הבית הנטוש נופל לתוך disrepair.

בתים ללא ערעור לרסן כי צריך תיקונים משמעותיים לא מוכרים עבור שווי השוק .

חלק החיסרון לקנות foreclosures היא העובדה הבתים נמכרים "כפי שהוא", וקונים אין ערובה של המצב. כמה בעלי בתים אשר מאבדים הכל בשל טרפה אולי לא חושב על מכירת המכשירים המובנים ו קורע את אינסטלציה נחושת למכור גרוטאות. בתים עם תכונות חסרות גם להוריד את מחירי השכונה.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, Calber # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.