האם סוג ההלוואה שלי יתרון או חסרון בהצעת רכש?

איך המוכרים דירוג סוגי מימון בהצעה

שאלה: האם סוג ההלוואה שלי יתרון או חיסרון ברכישת הצעה?

הקורא שואל: "אני במצב מעורר קנאה של היכולת לשלם במזומן או לקבל הלוואה כדי לקנות בית, אני רוצה לקנות נכס להשקעה, אבל אתה יודע איך זה בשוק.מספר הצעות מרובות . מעל בתים, אני רוצה שההצעה שלי תהיה הטובה ביותר, ואני יודעת איזה סוג של הצעה היא משחקת תפקיד ענק, אז עדיף לי להציע הצעה במזומן או עם הלוואה ואם זה הלוואה, איזה סוג של ההלוואה היא הטובה ביותר? איפה קצה שלי? מה עושה הצעה אחת לרכוש טוב יותר מאשר אחר כאשר מדורגים אחד נגד השני לפי סוג ההלוואה?

תשובה: אתה חכם לשקול איך ההצעה שלך עשוי להיות נתפס על ידי המוכר, כי סוג של משכנתא או תנאי מימון עלול להשפיע מאוד על תפיסה זו. לזרוק לערבב כי השוק של המוכר, ואתה גם צפוי להתחרות נגד הצעות מרובות של קונים שונים. ההצעה שלך תהיה אפילו יותר מקרוב לבחון ולשפוט.

הקונים יהיו מופתע אם הם ידעו כמה לא הוגן כמה הצעות רכש מדורגות. אמנם יש לנו חוקי דיור הוגנים האוסרים אפליה על בסיס כיתות מגן, אך סוגים אחרים של אפליה אינם מוגבלים. שלא לדבר, רוב המוכרים וסוכני הרישום שלהם לא עושים בפועל של לספר לקונים מדוע ההצעה שלהם נדחתה. הם פשוט דוחים את זה. הם לא צריכים להסביר למה.

עם זאת, נהוג לשפוט הצעת רכש על ידי סוג של מימון הקונה בוחר להשתמש. הצעות רכש מדורגות לעתים קרובות באופן הבא.

סוג הטוב ביותר של ההצעה מופיע הראשון, עם ההצעה לפחות אטרקטיבי מדורגת במקום האחרון:

• כסף מזומן. זה אומר במזומן על היד. זה לא אומר בית שנמצא כרגע בנאמנות, כי זה יהיה מכירה מותנית ולא עסקה במזומן. זה גם לא אומר refinance על נכס אחר כי יהיה לייצר מזומנים במועד מאוחר יותר. הצעה במזומן מלווה בדרך כלל הוכחת כספים . זה כי המוכר לא ייקח מילה של הקונה כי הקונה הוא טוב עבור הכסף. זה שווה ערך לשאול את הקונה לייצר מזוודה ארוז עם 100 דולר שטרות.

• בגלל מזומנים הוא כל כך גבוה, לפעמים קונים במזומן מסוגלים לנהל משא ומתן על הנחה. אבל לא לסמוך על יתרון זה במצב מרובה הצעה או מכירה קצר . זכור, כל ההצעות, למעט מימון הבעלים, לגרום במזומן למוכר בסוף. היתרון העיקרי להצעה במזומן הוא לא דרישה הערכה.

  מזומן מציע מעל מחיר הרשימה הם רצוי מאוד עבור בתים עם הון עצמי כי אין הערכה. מזומן מציע מעל מחיר הרשימה אינם רצויים למכירה קצר, עם זאת, כי אם הקונה הולך, הציפיות של הבנק כבר הוקמה. זה עלול להיות קשה לשכפל.

• הלוואה קונבנציונלית . את הציון FICO הציון עבור הלוואה קונבנציונאלי הם גבוהים יותר מאשר אלה עבור הלוואה FHA. אתה עדיין יכול לקבל הלוואה קונבנציונאלי אם הציון שלך FICO משקף את המינימום הנדרש FHA אבל אתה תשלם ריבית גבוהה יותר.

  תעריפים מועדפים מוצעים אלה לווים אשר הניח 20% או יותר במזומן, וכתוצאה מכך 80% הלוואה ל-יחס יחס או פחות. ככל שהיחס נמוך יותר, כך הסיכון למלווה נמוך יותר. כמו כן, אם הערכה מגיע נמוך יותר, לעתים קרובות משאיל יאפשר ללווה לשלם את ההפרש במזומן אם ההלוואה לערך הוא פחות מ 80%.

  יתרון נוסף ההלוואות קונבנציונאלי הוא דרישות מימון המלווה הם פחות מחמירים. המלווה הוא הרבה פחות סביר לדרוש תיקונים. עובדה זו לבדה עושה הקונה קונבנציונאלי להיראות הרבה יותר אטרקטיבי מאשר קונה FHA. עם זאת, לזכור, בתים חדשים בדרך כלל אינם דורשים תיקונים.

• הלוואה FHA . רבים לראשונה קונים הביתה לבחור הלוואה FHA כי הראשונית במזומן למטה התשלום הוא בדרך כלל פחות מהסכום הנדרש עבור הלוואה קונבנציונאלי. בנוסף, הדרישה ציון FICO, לכל שכבות על המלווה, הוא הרבה יותר להקל. המינימום מקדמה עבור הלוואה FHA הוא 3.5% ממחיר הרכישה.

  הנחיות תיקון FHA אינם מחמירים כמו כמה המוכרים והסוכנים מאמינים. אבל בתים ישנים נוטים יותר תיקונים. צבע מתקלף הוא נושא FHA ענק אם הבית נבנה לפני 1978. הבית יכול להיות רצפת בטון ללא שטיח, אבל עדיף לא לקלף צבע. הלוואות FHA מוחזקים לעתים עד הסגירה עקב תנאי המימון.

  דוח הדברה ופינוי עשוי או לא יידרש על ידי שמאי FHA.

• VA הלוואה . ותיקי לקבל את הקצה הקצר של המקל כשמדובר בהיררכיה ההלוואה. עם זאת, לווים VA ​​הם כנראה סיכון אשראי טוב יותר מאשר קונה FHA כי הדרישות לקנות ללא מקדמה הם מחמירים יותר. לווה שומרת את האפשרות לשים מקדמה על הבית או לקנות ללא מקדמה. רוב לווים VA ​​לבחור מינוף.

  החיסרון הלוואה VA הוא הדברה דוחות נדרשים. כאשר נדרשת עבודת הדברה, המלווה ירצה תעודת גמר. אם העסקה היא מכירה בחסר, בדרך כלל הבנקים לא יאשר תשלום עבור עבודות הדברה. בתים למכירה קצר נמכרים כמו הוא .

  למרבה הצער, בשל היררכיה ותפיסות מוטעות, לעתים קרובות קונים VA ​​נופלים לתחתית הערימה של הצעות, בעוד שהם עשויים להיות המתאימים ביותר. סוכנים אשר להתמודד עם הרבה מכירות קצר נוטים להעדיף קונים VA ​​כי הם יודעים קונים אלה יקבלו מורד במקומות אחרים, מה שהופך אותם מועמד מחויבת למכירה קצר.

_{בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}